地铁对区域发展价值贡献专题研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn地铁是一种载客量大、快速准点、舒适安全、环保的轨道交通，为市民出行提供快速、稳定的交通工具沿线商业提升生活空间和便利度地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动的场所。地铁建设效益改善城市投资环境为沿线土地带来增值地铁的快速便捷使城市的距离越来越地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限近，城市的规模也因此可以发展得越来商机的“地铁经济”，从而带旺一个片越大。区，增加物业升值空间。本报告是严格保密的。1PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn地铁对于沿线物业的影响主要是来自交通的高效率和变输能力，以及人群的集中能力?地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格地铁对房地产的价格影响机理局的重整，还对住宅价值产生影响。城市功能强化商业中心强化?从地产市场格局来说，地集客能力增加办公区域集中铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，辐射范围扩大沿线中小户升温支撑还会加速片区价值的重组?中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的辐射范围增加片区升值空间会更大一城市中心区地铁开通城市边缘些，而新开发区域也相对居住群体扩大于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。城市功能提升支撑居住郊区化居住环境改善次级商务中心交通时间缩短白领置业群增加片区开发升温本报告是严格保密的。2PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn高速铁路站点对于周边发展的影响根据空间和时间的变化而呈现不同第一影响区域——距离站点步行或者自行车距离5-10分钟，适合发展高等级功能，包括高级办公、商业以及居住，开发强度高；通常是地价最高、最先发展起来的区域;开发强度很高（veryhigh)第二影响区域——距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达（包括交通以及换乘时间），是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集（cluster)的相关功能；开发强度较高（high)第三影响区域——距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间（包括交通以及换乘时间），取决于地段状况可以发展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容本报告是严格保密的。资料来源：SchützE,1998,StadtentwicklungdurchHochgeschwindigkeitsverkehr(Urban3developmentbyHigh-SpeedTraffic)Heft6,PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同?在研究交通系统与资产价值的关系时，使用最为广泛、最为地铁对沿线住宅物业价值的影响曲线成熟的方法是HedonicPriceModel，即“特征价格模型”，该模型旨在建立商品隐含特征与其价值之间的函数关对房地产价值的正向影响系。?地铁对沿线住宅房地产增值的可达性最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域对边缘地带不同，影响和辐射范围略有不同。如果楼盘离地铁车站太对中心地带近，则地铁所产生的噪音会使局部地段房价有所下降。地铁站到地铁站的距离噪音?随着距离地铁交通站点半径的增加，项目价值呈递减趋势；如忽略地铁站而以地铁线为基准，物业价值会随着到地铁线距离的增加呈梯度递减趋势本报告是严格保密的。4PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn上海地铁研究本报告是严格保密的。5PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn地铁作为功能性的城市建设项目，不仅缓解了交通堵塞问题，还拉动了上海的经济增长上海基础设施投资增长与GDP增长比较?在20世纪90年代，上海市经济的快速增长在一定程度上得益于以“路沟桥”为主的城市基础设施投资以及由其带动的房地产投资拉动的。大批“路沟桥”基础设施建设项目为上海市近十年的经济增长作出了极大的贡献。?基础设施投资与城市年份固定资产投资总额（亿元）GDP（亿元）固定资产投资对GDP总量的贡献作用GDP增长呈正相关关系20011934.734950.842.65?地铁明珠线二期工程能给上海GDP的增长产生以明珠线二期投资为例拉动效应年份明珠线二期总投资对GDP贡献作用增加GDP年均增加GDP占上海2001年GDP的比重（5年建设期）2001132.67亿2.65351亿70亿1.4%本报告是严格保密的。以上海为例6PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn地铁拉动了沿线区域房地产投资，并改变沿线土地的功能结构和产业构成，诱发消费和投资需求，对经济增长具有乘数效应?经济效益以轨道交通明珠线二期工程为以1990到交通运输以明珠线带动的房例，132.67亿元的投资将带动2001年上投资对房二期为地产投资房地产投资828亿元，这将占海交通运地产投资例，将占到到2001年度上海GDP总值的输投资和的回归系132.67亿2001年度16％左右房地产投数为元的投资上海GDP?产业效益资数据为6.281将带动房总值的明珠线二期工程沿线的功能结基础进行地产投资16%左右构将会进一步向金融、商贸、回归分析828亿元旅游、信息服务、行政管理等第三产业转移，用地结构将出以上海为研究对现明显的置换，从总体趋势来金融象得到的结论看，沿线商业、办公用地的比地铁投资建设重会有不同程度的提高，普通产生集聚商贸住宅用地比重会有减少，工业住宅效应用地面积将大幅下降进一步扩?人口、就业效益旅游大就业和乘数增加收入地铁建设对人口产生集聚作增加收入用，创造更多就业机会，从而效果和扩大就诱发消费和需求，对经济增长工业服务业具有乘数效应刺激消费引起消费住宅品生产和投资增加商业本报告是严格保密的。7PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn上海地铁1号线开通以来，进一步带动了老城区徐家汇商业金贸的发展，徐家汇区域的城市功能发生很大变化，发展成为上海最繁华的商圈和城市副中心?徐家汇处于辐射型交通的枢纽位置，地铁一号线使徐家汇与梅陇、?旧城改造、商业兴?居住为主、旧城区?地铁开通、繁华商圈莘庄地区数万人口形成了大规模的起商住互动，使徐家汇由“林家铺子”式的商区发展成为繁华的城市起步阶段发展阶段成熟阶段副中心（改革开放初期）（80年代—90年代）（90年代——）?目前徐家汇年商业销售额60亿元，日人流量近80万人次地铁1号线?徐家汇商城围绕地铁而建的商业布局大大提升了该地区的商业地产价值102149754?徐家汇地铁站点附近的营业性商徐家汇站131186业用房成为商家的最佳选址1231?徐家汇中心广场占地1.2平方公里，云集多家大型百货商场?徐家汇地铁站共开14个出口，使区域内的水平客流和垂直客流的组徐家汇商圈地铁站点的14个出口织、引导趋于合理化，为房地产开发商和零售商家提供了无限商机徐家汇商圈商铺租金写字楼租金住宅均价各物业租金/价格30-50元/平方0.6-0.8美元/平1.8万-2.2万元/米/天方米/天平方米本报告是严格保密的。8PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn地铁2号线的开通加速了浦东陆家嘴片区的发展，改善了区域的配套环境，拓展了其空间容量，推动了陆家嘴金融城的建设和发展陆家嘴CBD?为上海乃至全国金融中心的陆家嘴CBD是浦东甲级写字楼的集聚地陆家嘴站?已成熟的区域,其交通网络完善,公交线路发达,出行方便,地地铁2号线铁的开通会进一步扩大其辐射范围和凝聚力,起到“锦上添花”的效用p浦东的金融业GDP已占到整个浦东GDP的1/6p浦东的金融机构已达476家，大都集聚在“陆家嘴金融城”区域内p近两年陆家嘴区域的甲级写字楼租金以4%-5%的幅度上涨p目前陆家嘴甲级写字楼的平均租金在1.17美金/平方米/天本报告是严格保密的。9PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn上海莘庄片区在地铁开通后房地产价格变动趋势明显，地铁带动了房价飞跃发展?上海莘庄位于外环线以凯旋豪庭12000外，在地铁开通之前还存在大量的农田，房地产处于极尚都13500低的发展水平。徐家汇?当1997年地铁1号线通车以中心区颐峰苑11500后，莘庄至徐家汇的时间缩短到了15分钟以内，极大的徐家汇片区12000拉动了莘庄房地产的价格，地铁1号线VS目前已经成为配套齐全、工地铁15分钟薪阶层购房的重要选择区金铭新水岸6500域，成为上海市重要的人口虹桥领地8000导入区。地铁开通前后莘庄片区价格变化走势?2003年莘庄片区住宅均价新梅莘苑7400莘为7300元/平米8000庄7000莘庄片区均价7300?2006年莘庄地铁站周边住6000宅的均价已经达到10000元/5000地铁一号线给莘庄平米以上“4000带来的楼市奇迹简直3000就是教科书式的；没2000有地铁，就没有莘庄1000今天的繁荣。”0199