大型专题1深度研究系统?报告?旧城改造之一?报告?旧城改造之二?报告?旧城改造之三本期大型专题架构导语城市的面貌是城市的名片时代发展推动城市改造而城市改造创新城市风貌如何在继承传统建筑风格保留历史文化底蕴的基础上创造出无愧于时代发展的城市新风貌如何让改造后的城市建筑具有长久的生命力是值得政府开发商及业内人士需要思索的问题本报告将以旧城改造为切入点深入地探讨当前旧城改造的几种成功开发模式籍此献给各地的开发商作为参考希望从中能得到一点点启示我国旧城改造的历史阶段划分旧城改造旧城改造一块被深埋的奶酪快被深埋的奶酪旧城改造已成为城市建设主流旧城改造的指挥家政府解旧城改造的演奏家开发商读旧城改造如何实现多方面共赢旧城改造如何实现多方面共赢旧旧城改造的参与者拆迁户城拆迁之中的问题及其解决途径改模?式?一新天地模式造代表案例上海新天地广场模?式?二住宅物业开发模式代表案例上海中远两湾城?????广州江南新苑旧城改造中几种成功的开发模式旧城改造中几种成功的开发模式模?式?三商业物业开发模式代表案例佛山东方广场模?式?四综合物业开发模式代表案例成都金色夏威夷开发商曾经的冲动换取了现时的理性与冷静对于地产新产品的开发没有从前的蜂拥而至产权酒店一时成为烫手山芋让人敏感又令人不服于是乎众开发商厉兵秣马养精蓄锐默默注视这一方新膏腴之地地产新宠产权酒店开发经营初探?曾桂洲一?产权酒店概述概念产权酒店是分时度假产品的一种特殊模式其实质就是分时度假?房产投资是指酒店每套客房都有独立的产权投资者买断酒店部分设施的所有权除部分时间自己使用外统一将其它时间的住宿权委托酒店管理公司出租经营自己获取利润分红同时可能获得酒店管理公司赠送一定时间的免费入住权和多种酒店消费特别优惠的一种经营模式只要酒店经营有方客房年度利润分红一般远远高于业主分期付款的数额所以业主一般只需投入金额不多的首期房款而无需承担分期付款的压力在满足自己休闲度假需求之外还有机会获得酒店经营的利润分红获得产权后业主可以自用或继续委托酒店管理公司经营如转让还有机会获得房产增值收益在欧洲国家产权酒店模式经过数十年的发展已成为一种为社会广泛接受的房产投资品种私人投资者缴纳首付款购买产权酒店后通常每年确定自己使用的天数其它时间则交管理公司统一出DECISIONINTELLIGENCEOFCHINESEREALESTATE3决策情报整合服务系统DECISIONINTELLIGENCE租作为酒店客房对外经营每年的酒店租金收益基本可抵房产分期付款的费用购买者一般???年后交完银行按款即可取得房屋的产权企业和机构投资者购买产权酒店一方面用于投资另一方面则用于供员工休假公司年会和接待宾客使用产权酒店兴起于上世纪?年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区作为一种特殊投资和消费模式符合经济资源共享的基本原则它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放对公众推出一种既是消费又是存储既是服务又是家产既可自用又可赠送的特殊商品是房地产业和旅游业的有效结合是经济发展到一定程度的必然产物无论对发展商还是投资商产权酒店都孕育着丰富的商机产权酒店的特点产权酒店一个主要的共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区产权酒店通常被称为私人酒店它是投资赚取回报进行休闲度假娱乐为目的新型物业形式属于旅游房地产类产权酒店与别墅普通商品住宅及商务写字楼等又有明显区别购买产权式酒店在享受超值服务彰显身份和地位的同时更有不菲的投资回报与住宅写字楼的投资股票投资储蓄及国债投资等相比投入轻松风险小回报更丰厚同时还获得一套真正属于自己的私家酒店细分产权酒店的特点可以归结为??业主拥有酒店独立产权投资者可以一次性付款或分期付款或按揭的方式获取产权拥有所有权但没有经营权并且产权往往只有?年??酒店式管理管理费用较高产权酒店是酒店的一种提供各种酒店式的服务如家居清洁送餐洗烫衣物叫醒服务以及各种钟点服务这方面而言产权酒店与普通酒店无异管理费比较高一般是一个月?元?平方米??兼具居住度假与投资两种功能产权酒店既可以用来居住度假也可以用来投资不同的购买者想法有所不同同一购买者在不同的时段的用途也不尽相同有的购买者纯粹是用来自住有的则是用来投资保值不同的产权酒店提供的回报方式也有所不同如有些产权酒店提供固定投资回报率另加??酒店经营利润有些产权酒店则提供免费居住数天有些则是提供??的酒店经营利润不提供其他回报中国房地产决策情报4??第三十四期大型专题深度研究系统旧城改造之一产权酒店的类型时权酒店由瑞士亚力山首先提出是将酒店的每个客房单位分为一定的时间份如一年产值?周共?个时间份出售每一个时间份的使用权消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间份如一周的居住权纯产权酒店是指将酒店的每个客房单位的所有权分别出售给投资人同时投资人把客房单位的使用权委托酒店管理公司或分时度假网络管理获取一定的管理回报纯产权酒店又分为商务型及度假型养老型酒店是指投资人往往是最终消费者购买客房单位用于退休后养老在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用委托管理期间投资人可获取一定的投资回报一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购再出售收益归其家人所有时值度假型酒店指消费者购买一定数量的?分数?相当于代金券这些?分数?就成为他们选购产品的货币他们可以使用这些?分数?在不同时间地点档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施消费者不拥有使用权或产权只是为休闲消费提供便利优惠和选择?分数?消费可以获取更大的折扣和免费居住时间二?产权酒店与分时度假的异同在西方国家提起产权酒店必然会涉及到分时度假二者已紧密联系在一起分时度假英文名称是?????就是将酒店度假村或休闲式住宅项目的个别房间的使用权以周等为时间单位分时段销售给不同的客户使用的期限可以是?年?年?年甚至更长年限客户购买了该房间若干个时段的使用权后即可享有每年在此度假相应时间的权益同时还还享有该时段的转让赠与继承等系列权益以及优惠使用公共配套设施的权益分时度假产生于?世纪?年代的德国在?年代早期一位名叫亚历山大奈特????????的德国人在他所管理的位于瑞士提西诺???的饭店中首先创造出原始的分时度假酒店????????亦称时权酒店概念创始者引入这一概念主要是为了减轻家庭购买第二套住宅用于休闲度假的压力当时只是把饭店内房间的使用时段进行简单的划分每个家庭购买房间每年十二分之一的使用时段即每年可享受在此度假一个时段的权益??年法国设计出了全球第一个标准的分时度假产品到?年代分时度假开始在加勒比海及佛罗里达等地流行并迅速风行美国可惜早期提供的房间一般质素较差难以满足消费者的需求?年代以后多家国际级酒店集团加入分时度假行列形成分时度假交换系统至此欧美产权酒店的发展步入了正轨并得以健康持续的成长分时度假交换系统DECISIONINTELLIGENCEOFCHINESEREALESTATE5决策情报整合服务系统DECISIONINTELLIGENCE随着分时度假市场的蓬勃发展分时度假交换系统应运而生这也是分时度假中最吸引人的地方分时度假交换系统是指度假房产的使用权所有者将自己的度假房产使用权通过全球计算机网络交换系统换取同等级但位于不同地区的度假房产使用权比如当客户决定某一年不使用原认购的度假时段时可以通过该系统交换同属于一个服务网络中任一家度假酒店的时段??世纪?年代法国阿尔卑斯山地区的滑雪度假地首先开发了以分时销售的方式招揽客户标志着分时度假产品的开始??世纪?年代美国本土引入分时度假概念???年最早的交换系统出现?同年???????????????????公司成立这是世界上第一个分时度假交换公司???年?????????????公司组建??和?是目前为止世界上实力最雄厚的分时度假交换公司??年代初期分时交换的概念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙分时度假交换系统的概念又回传到欧洲标志着这一产品进入到一个新的发展阶段??年代中期??以上的分时度假地都是专门为适应分时度假需求而新开发的其发展规模也迅速扩大???年之后一批世界著名的饭店连锁集团和发展商进入这一领域分时度假地房产的质量有了大幅度的提高???年进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制又称分数制???年世界开发分时度假产品的度假村有??处以上拥有分时度假房产的家庭也达到近??万个???年?月??欧洲分公司完成了对点数制网络的检测并于??年前后将点数制网络推向全球???年全球分时度假物业销售额达到??亿美元??万个家庭参与了分时度假网络世界上最著名的分时度假交换系统是???????????????????和????????????目前世界上已经有??个国家和地区超过??家的交换酒店或度假村加入了??和?消费者实现了轻松前往世界各地旅游度假的心愿也使酒店的空置时间缩短盘活闲置房产为产权酒店发展起到了推波助澜的作用是目前西方产权酒店经营中最具魅力的经营方式中国房地产决策情报6??第三十四期大型专题深度研究系统旧城改造之一国外分时度假交换系统对于加入系统的房产有明确的要求如对于房间大小的规定是度假饭店房间不小于平方米供两人住宿的套房平方米以上供四人住宿的套房平方米以上供六人住宿的套房平方米以上所有房间都必须备有单独卫生间六人套房必须平均拥有个卫生间分时度假概念传入我国还是近几年的事情目前主要有三类力量在推动着它发展一类是以美国国际分时度假交换公司简称??为代表的国际网络逐步推销其加盟酒店一类是国内一些资金较雄厚有意涉足分时度假领域的企业但由于对分时度假不了解这些企业所推度假产品总体看都很不规范还有一类是国内某些房地产公司想借用分时度假把积压在手中的房地产卖出