金汇股份&北京思源土地一级开发模式及经验分享www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库引言有关土地一级开发的工作的理解——为发展商在城市乃至行业内建立长久的话语权跻身城市投资城市深耕城市经营城市立立项项介入介入土地整理土地整理项项目目开发开发区区域域运营运营?企业战略?区域规划?土地出让?品牌构建?政府关系?合作模式?开发模式?区域推广???的?区域发展融资方式特色项目特色运营?项目可研?工程施工?产业招商?区域增值?…?拆迁安置?…?…?…整合最具有效价整合最具有效价值值的的资资源源www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库报告框架1.土地一级开发认知2.土地一级开发流程3.土地一级开发成本4.土地一级开发融资5.土地一级开发模式6.土地一级开发关注点www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库认知概概念——念——城市土地一城市土地一级开发级开发是按照是按照国国民民经济经济和社和社会发会发展展规划规划，城市，城市总总体体规划规划，土地利用，土地利用总总体体规划规划和城市土地和城市土地储备储备供供应计划应计划的要求，的要求，将将列入城市土列入城市土地地储备开发储备开发，土地供，土地供应计划应计划的的项项目，在确定土地目，在确定土地开发实开发实施方案后，施方案后，以政府委托或公以政府委托或公开开招招标标的方式的方式实质实质：：多元多元资资本本与与城市建城市建设设的有机的有机结结合合确定一确定一级开发级开发主体主体，，获获得土地得土地项项目一目一级开发级开发的主的主体再根据“政府主体再根据“政府主导导，，统统一一规划规划，市，市场场化化运运作”的作”的原原则则，，运运用用现现代代项项目管理的理目管理的理论论系系统统和方法，和方法，组组宗旨：宗旨：政府主政府主导导，，统统一一规划规划，市，市场场化化运运作作织实织实施土地一施土地一级开发项级开发项目的征地、拆目的征地、拆迁迁、、规划设规划设计计、市政基、市政基础设础设施和配套建施和配套建设设、交通建、交通建设设、、环环境境目的：目的：多方多方参与参与，完成，完成区区域域总总体体发发展目展目标标建建设设和投融和投融资资，，并为并为二二级开发级开发商服商服务务，提供土地，提供土地开发项开发项目完成后的目完成后的经营经营管理方案，管理方案，对对土地土地开发项开发项目目实实施的速度、品施的速度、品质质、成本全、成本全过过程把握和控制，程把握和控制，达达到土地到土地开发项开发项目社目社会会效益、效益、环环境效益、境效益、经济经济效效益高度益高度统统一的一的动态过动态过程。程。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库认知-工作内容1.1.土地一土地一级开发项级开发项目的前期目的前期调研调研和分析和分析工作工作内内容——容——对项对项目目进进行分析，行分析，评评价价项项目的地理位置，目的地理位置，区区域域经济环经济环境，周境，周边环边环境，道路交通，境，道路交通，规划条规划条件，市政配套件，市政配套设设施，地上物施，地上物现状现状等等工作成果——工作成果——编编制可行性制可行性报报告告一2.2.获获取土地一取土地一级开发权级开发权级两种两种方式方式——（——（11）通）通过过招投招投标标，中，中标获标获取。（取。（22）通）通过过授授权获权获取。取。开发3.3.编编制（制（细细化）土地一化）土地一级开发实级开发实施方案施方案介入工作工作内内容——容——指定指定区区域基域基础设础设施、公共配套、拆施、公共配套、拆迁迁安置、土地收安置、土地收储储上市等上市等实实施施阶方案，制定一方案，制定一级开发进级开发进度度计划计划，，经区县经区县政府同意，政府同意，报报市土地市土地储备储备中心核定。中心核定。段工作成果——一工作成果——一级开发实级开发实施方案施方案4.4.组织组织土地一土地一级开发团队级开发团队一一级开发级开发企企业组织业组织架架构构————职职能部能部门门：：办办公室，公室，财务财务部部;;业务业务部部门门：：土地部，成本合土地部，成本合约约部，工程部，部，工程部，规划规划设计设计部，企部，企划划部部工作成果工作成果——企——企业业目目标标、、计划计划梳理，企梳理，企业组织业组织制度等制度等www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库认知-工作内容5.5.土地一土地一级开发级开发的融的融资资（（11）需要通）需要通过过各各种种渠道和方式渠道和方式进进行融行融资资（（贷贷款、款、债债券、基金、股券、基金、股权权等）等）（（22）根据）根据项项目本身所需要的目本身所需要的资资金金总总量，各量，各个阶个阶段需要投入的段需要投入的资资金量，金量，资资一级金回收金回收数数量和量和时间时间等，合理等，合理选择筹资时选择筹资时机，合理机，合理筹资筹资方式。方式。开发6.6.土地一土地一级开发级开发的的实实施和施和组织组织实施?征地征地与与拆拆迁迁的的实实施施与组织与组织。。阶?规划设计的实施与组织。段规划设计的实施与组织。?工程建工程建设设的的实实施施与组织与组织。。7.7.土地一土地一级开发级开发成本控制成本控制与与管理管理施工施工质质量量与与施工企施工企业业管理，融管理，融资资成本控制成本控制www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库认知-工作内容一8.8.土地一土地一级开发项级开发项目目验验收收级政府政府组织实组织实施，一施，一级开发级开发企企业业准准备备相相关关材料材料开发9.9.土地一土地一级开发项级开发项目的招商推广交易目的招商推广交易跟进城市城市级别级别或大或大规规模宣模宣传传推广，推广，专题论坛专题论坛、多、多种种媒体、土交媒体、土交会会等等阶段10.10.二二级开发项级开发项目建目建设设的后的后续续服服务务与与二二级级企企业业做好土地交接工作做好土地交接工作11.11.一一级开发项级开发项目完成后的目完成后的经营经营管理服管理服务务园区园区物物业业的持有的持有经营经营、、环环境境维维系等系等12.12.一一级开发项级开发项目目开发开发后后评评价价社社会经济会经济效益效益评评价，企价，企业战业战略略调调整等整等www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库认知-权属一级开发涉及政府职能部门在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。1、国土局：主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。2、发改委：主要负责一级开发土地的立项核准工作。3、规委：主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。4、建委：主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库认知-权属土地一级开发中涉及的权属关系?是土地所有人对其拥有的土地依法享有的占有、使用、收益占有、使用、收益和和处处分分的权利。土地所有土地所有权权?我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制。土地权属?是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占占关土地使用土地使用权权有、使用和收益有、使用和收益的权利。系?土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地实施征收、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、公共服务设施建设、管理、服务土地一级开发权的权利。土地一级开发权?应该是土地使用权衍生出的一项权能，是一种特殊的受限土地使用权。目前尚无定论。?上海市给予上海市地产集团暂时的成片土地使用权，有利于融资；?仅是土地一级开发权，难以获得抵押贷款。即使开发企业通过一级开发权权属证明抵押而获得信贷支持，本质上也是通过政府担保而获得贷款。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库认知-权属土地一级开发中权利主体与权属关系权利主体权属政府土地所有权熟地生地协收出助回让土地一级开发权一级开发主体（受限土地使用权）服务二级开发单位土地使用权www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库认知前期投入资金巨大充分发挥企业灵活的融资机制难区域认知度一般较低解决之道难利用企业市场优势发现价值点点影响土地价值实现土地一级开发经验欠缺借助企业行业实践经验政府政府开发开发商商全局考全局考虑虑灵灵活机制活机制公共管理公共管理经验经验市市场运场运作作经验经验土地一土地一级开发级开发政企合作基政企合作基础础www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库11报告框架1.土地一级开发认知2.土地一级开发流程3.土地一级开发成本4.土地一级开发融资5.土地一级开发模式6.土地一级开发关注点www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库认知-权属土地一级开发流程用地预审（国土分局）联　办　办　明确具明确开　　　理　体范围理　发主体项目核准（市发改委）　　席　规划授权交通评价（市交通委）会　条件批复规划许可证（市规划委）审议签订征地协议办理拆迁许可证编制市政方案办理征地批复组织实施拆迁组织市政建设办理征地结案办理拆迁结案完成市政验收土地一级开发验收土　地　供　应www