万科关键成本项目系统控制规范一览表序关键成本控制规范号项目（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范1、钻探布点的密度：塔楼下间距10米，非塔楼部1、在详勘时应选择多家单位对初勘结果进行勘1、如果实际地质持力层标高与钻探报告1地质钻探位20M，根据需要局部适当加密；察前的承载力等优化，优化建议作为技术标及评持力层标高相差超过2米，应即日报集标的重要组成部分。团设计及成本部门处理；2、设计部对勘察结果进行把关；2、详勘确定勘察方案及勘察布点图后再进行招2、由工程、成本做好日常勘察记录表，标，并进行单价包干；供结算使用；3、项目部应派专人进行旁站、监督，每个钻孔的照片必须存档及形成书面记录。3、钻探合约内应明确：根据钻探报告，钻探公司3、详勘投标单位须对承载力、压缩模量、渗透应提供多种基础选择建议，并对不同基础形式进行系数等参数及基础选型提出优化建议；阐述说明；避免仅推荐一种基础类型。　4、勘察单位与施工单位分开招标。1、设计根据控规标高、项目现状标高、设计方案，1、依据土方开挖方案，编制工程量清单，综合1、土方工程须进行分批测量，分批收方、2土石方挖运进行土方平衡；在规划及方案中应有专项的竖向设单价包干；结算工作，避免后期争议、扯皮；计，并对土方平衡加以详细分析；2、地下室埋深及层数组合应结合原始地面标高综合2、土方开挖方案须结合勘察报告，勘察报告中2、依据土方开挖方案，考虑现场土方平考虑，保证埋深最浅及土方开挖量最小。有石方工程的，须在招标及合同中体现：①、粒衡，留足土方回填量；径小于1M的石块列入土方工程；②、其余石方分炮机破碎、静力爆破、炸药爆破三种价格；　3、土方单位进场前应做好原始地面标高、地形3、土方造坡须考虑挡土墙施工方案及对图测量绘制工作，由三方签字确认。土方工程完后期小区道路影响。工，及时做好收方、标高测量工作；并在工程结算时提供相关测量记录；原貌标高须作为合同附件；　4、现场临时道路及临建等应整体规划，并在招　标前需定方案。1、常规支护方案有自然土方放1、深基坑及边坡（深度、高度大于12M)必须进1、搅拌桩、围护桩提供打桩记录，供成基基坑及边坡支坡，喷浆，挂网喷浆，预应力锚行设计施工图招标；本结算使用。础护工程（含永杆+喷射，毛石挡墙，挡墙，深层3及3.1久性和非永久搅拌桩，深搅桩+围护桩+锚杆，边性工程）钢板桩等；设计须提供支护比选坡方案，成本配合；2、达到5m以上的深基坑，优先2、工程总估算价格大于200万元的设计施工图　考虑阶梯放坡。必须进行招标（两套及以上施工图）。3、优先采用综合单价包干招标，降排水等措施　　费包干；工期短，复杂程度低，可采用总价包干　4、周边条件复杂的项目应引进工程保险。　桩基础工程1、设计合同内明确设计单位必须1、避免采用模拟清单，充分评估桩基工程与主1、编制好现场打桩记录，保证结算资料（人工挖孔桩、提供两种以上的基础方案（含桩体工程工期关系，减少因工期引起的降排水措施完整；冲孔桩、钻孔型、桩位布置等）以供比选；费等大幅度增加3.2桩、CFG复合桩、预应力管桩等）2、如因各种因素导致单方案设计，2、，施工图完成后再行招标；如为抢工期，评2、桩基进场时间应结合现场实际情况，须提供专项方案可行性报告进行估确定桩型后方可招标，待施工图纸确定后核定在施工条件合理的情况下确定，明确各具体说明；暂定总价。种施工条件情况，避免后期扯皮。3、桩基工程必须由设计、工程、　　成本参与方案评审后方可确定；4、各基础类型的成本大致按以下　　顺序递增：天然浅地基基础、预应力管桩、筏板、人工挖孔桩（逐渐受限制）、灌注桩。1、优先采用大应变对桩基础检测，　1、项目部根据项目情况，应从整个项目3.3桩基检测仅在必要时采用静载试验。综合考虑，提出检测费用最低的书面方案。主1、按集团下发限额指标及项目特1、优化设计公司引入竞争机制，通过投标确定；　体征确定优化目标，目标不得高于44.1设计优化工限额指标，宜采用底薪加提成；程2、优化设计必须由集团与分公司2、设计优化费用预留20%,待工程结构封顶后，　设计、成本根据具体项目设定优且无重大设计变更，再行支付。化目标。1、地下室方案设计须引入车道划1、在方案图纸确定前完成车道划线招标工作。　线公司，对车位利用率进行方案4.2车位利用率优化，提出车库方案书面优化建议；2、设备房、消防水池、人防区域　　优先设置在柱网密集区；3、地下室柱网间距应结合车位尺　　寸及行车道尺寸进行优化；4、地面露天车位最大化；地面停　　车按照最大边线原则布置。1、正式施工图纸建筑做法表与交1、必须采用工程量清单招标；1、组织设计、成本部门进行图纸会审，4.3主体土建楼标准必须经评审并保持一致；提出优化建议；2、消防水池、设备房等优先设置2、在没有施工图纸的情况下或图纸不完善的条2、现场变更及现场零星委托总额不得超在地下室塔楼下；件下，采用综合单价包干，不得实行总价包干招过总造价0.5%；标；3、地下室不做地坪漆，墙面、柱3、清单报价，措施费采用总价包干(除建筑面积　面不做抹灰，清理后批腻子、刷变化后可以调整外，其它均不做调整，模板不含乳胶漆各一遍，高度至梁底（不在措施费中)；含梁底面积），天棚可不考虑腻子刮白；4、地下室底板避免整体建筑找坡、4、实行风险共担，钢筋、砼按施工期（开工至　采用结构找坡，地下室、裙房顶结构封顶，如有大型公共地下室，地上、地下调板采用结构找坡；差分开）平均信息价调整，材料调差方式：价差=信息价（施工期算术平均价）-基准价（投标当期信息价）；5、建筑设计优先考虑平屋面，产5、甲定乙供材料范围，应做好前期合约规划，　品风格需要，采用局部坡屋面与并明确材料定样时间，在主体工程招标前确定；平屋面相结合；6、楼地面地坪采用结构面原浆压6、甲定乙供材料定价必须在总包招标前完成招　光（精装交楼时不需要压光），标定价，并落实到招标文件中，甲定乙供材料必无论精装、毛坯交楼不须做水泥须签订三方协议，甲指乙供材料合同必须与总包砂浆二次找平；单位一起签订；7、卫生间沉箱防水层施工完毕后，7、准用材料：包干价合同内的准用材料，在投　不必再做保护层；标文件中品牌资源应在三家以上，且应明确不同品牌的准用系列、型号等参数。包干价合同的准用材原则上应先确定样板后方可招标，并将材料样板随招标文件一起下发各投标单位；8、总包定标后，施工图纸不允许8、图纸会审纪要不得作为结算依据，会审意见　整版更换，必须以变更形式体现；必须以工程通知单形式下发；设计变更总额不得超过总造价2.5%；9、结构形式的成本递增顺序：砖9、合同内明确施工组织方案不作为结算依据，　混结构、矩形柱框架、异形柱框施工组织如涉及费用事项，须根据现场情况办理架、剪力墙、框架剪力墙、短肢验收确认手续；措施费包干范围内，不得另行核剪力墙。量、计费。1、明确外立面分色图，施工面积1、核定价格须包工、包料，明确涂布率及施工1、样板示范施工；严格按照标准施工工比例，偷送面积的阳台改房间部工艺；艺指导施工及验收，工程部严格审核涂外墙涂料、面4.4位外墙应考虑简单涂料施工，凸料施工方案，外架拆除后使用吊绳涂刷砖窗、装饰线条及零星构件部位不面漆不到的部位应在外架拆除前所有工得使用外墙砖；序完成。2、设计部门在总包合约签订前确2、甲定乙供材料定价必须在总包招标前完成招　定涂料工艺、样板及技术参数；标定价，并落实到招标文件及合同中；3、外墙装饰构件尺寸应与外墙砖3、面砖定价需综合考虑勾缝剂、粘结剂、缝宽　尺寸综合考虑，最大程度减少损等因素。耗。1、保温材料选择顺序：聚苯颗粒1、参考甲定乙供材料做法；1、防水、保温工程应制定专项的竣工图砂浆、泡沫聚苯板、挤塑聚苯板；纸来明确其施工范围。项目部对防水工程、保温工程的实际施工部位应有明确外墙保温、防记录并经乙方确认，主要争议点如结构4.5水联系梁板上下侧、阳台反边、凸窗底板上侧、阳台顶板、外墙腰线、凹阳台墙地面、露台隔墙等处均应有明确的记录和说明；2、防水、保温工程施工部位在施2、防水综合单价须明确包含防水附加层、管线2、防水、保温分部验收须现场成本参加。工图纸中需明确具体施工范围。洞口防水、加强层等，不再额外计取费用。项目部对防水工程、保温工程的实际施工部位应有明确记录并经乙方确认，主要争议点如结构联系梁板上下侧、阳台反边、凸窗底板上侧、阳台顶板、外墙腰线、凹阳台墙地面、露台隔墙等处均应有明确的记录和说明；3、严格按照集团工程部下发的防　　水标准执行。1、在满足现行民用建筑规范的条1、采用清单招标；1、根据当地习惯，合理确定毛坯交楼标4.6电气工程件下，应急照明尽量设应急线供准，减少业主入伙后二次装修的返工,同电，尽可能避免设末端切换供电；时也减少成本。2、负荷指标：联排别墅：2、对电线电缆、桥架、母线槽进行甲定乙供，　18KW；2房：6KW/户；3房：三箱进行甲供或甲定乙供；8KW/户；复式：10KW/户。当地有特殊规定的，按当地规定执行；3、高层配电竖井内尽量不要采用3、吊灯等特殊灯具若设计无实物，只有图片，　母线槽，优先采用预分支电缆；招标前应先取得实物或在国内相关厂家调研，找到类似灯具，明确灯具具体材质、结构、光源电器、配件的具体技术要求，较确切地确定标的，才进行招标。4、由电表箱至户箱用电线，不得　　用电缆；5、户内箱采用总漏电开关，回路　　不设漏电开关,以降低成本；　6、灯具应选用节能及环保产品，　如：节能灯、荧光灯配电子镇流器等；　7、在满足规范的条件下，穿线　管尽量选择PVC管，少用钢管；　8、地库应急用电与正常用电分开，　以减少发电机容量，应急灯具只在车道设置，不得在车位设置；9、室外一般低压主电缆