案例介绍案例介绍成本管理体系及优秀企业成本管理成本管理体系及优秀企业成本管理2西安高新地产西安天地源重庆金科集团广州时代地产广州美林基业广州合景泰富地产80,////////////多家房地产管理咨询经验万科金地招商地产指定管理咨询顾问万科地产（总部深圳北京上海沈阳天津成都广州东莞佛山）金地集团（总部深圳上海北京）咨询的典型客户：管理博士管理博士//////战略与组织管控流程管理招商地产（总部深圳公司）碧桂园（总部及区域公司）华润置地（香港总部成都上海北京合肥大连）18年管理咨询经验人力资源与绩效管理北京远洋地产北京华远地产北京首创置业上海仁恒置业上海世茂集团上海景瑞地产深圳卓越集团深圳中航地产深圳星河地产赛普管理咨询董事长清华大学房地产总裁班特聘讲师北京大学房地产总裁班特聘讲师浙江大学房地产总裁班特聘讲师浙江大学房地产总裁班特聘讲师中山大学房地产总裁班特聘讲师讲师介绍江跃宗江跃宗经验：项目：3国内最大专业房地产管理咨询机构国内最大专业房地产管理咨询机构，家国内优秀房地产企业提供全过程管理咨家国内优秀房地产企业提供全过程管理咨品牌信息化实施信息化实施400400一近近，专业专项咨询专业专项咨询多名管理咨询师多名管理咨询师SAPSpecializationAndPassion::100100100010：（专业和激情）业务范围专注房地产管理咨询咨询范围战略管理组织管控流程管理人力资源与绩效管理房地产管理及专业咨询第品牌房地产管理及专业咨询第询服务，超过个咨询项目近年房地产管理及专业咨询经验关于赛普(SAP)????????4与成本管理与成本管理房地产开发价值链特点房地产开发价值链特点.2.房地产成本管理体系与关键点3.优秀房地产企业成本管理的特点及案例分享4.成本管理的几个观点11房地产企业卓越管控成本管理-5估收益评估投资后评评产品交付阶段后评估产品交付管理入住事务管理销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合竣工销售配合销售事务管理工程施工至竣工验至竣工验收销售管理阶段运工程管理阶段营动态成本管理工程实施阶段的成本管理结算金资资营工程施工配合具备预售条件具备预售条件施工图设施工图设计主体结构施工至方案评审会采购阶段采购阶段扩初设扩初设计总包监理招标总包监理招标设计阶段设计阶段景观/精装专项设计、部品策划物业方案策划、设计配合、物业公司选聘、、项目策划会设计配合方案设计方案设计采购策划采购策划资金筹划项目取得主体结构开工开盘销售入伙项目策划阶段项目策划阶段地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工策划阶段投资分析设计阶段投资分析过程投资跟踪市场调研初步项目定位项目定位项目营销总案、项目推广方案策划销售前准备（含前期客户积累）项目取得项目取得资金估算资金估算前期成本估算测算设计阶段成本控制及测算、形成控制性目标成本确定合约框架内部立项工程条件评估组织项目论证VAC模型－房地产开发特点赛普总结的房地产开发基本模型－3个思想项目论证阶段项目论证阶段规划要点/规划草案概念规划设计务项目发展营销设设计工程程客服成本财6177723思想：全专业－房地产开发的两个－横向阶段纵向专业思想：全配合－房地产开发与内外部协同，接口的重要性思想：全过程－房地产开发与专业的全过程管理房地产思想：三全VAC7竣工验收竣工验收竣工结算价竣工结算价。。。。证证证证合同实施合同实施中间结算+变更+签中间结算+变更+签控制成本动态变化动态变化成本管理部门控制财务管理部门负责对项目整体成本控制效果进行监控，代表上级履行经财务管理部门负责对项目整体成本控制效果进行监控，代表上级履行经立立立立营成果的监控职能营成果的监控职能营成果的监控职能营成果的监控职能合同价合同价合同订合同订动态成本＝目标成本＋（目标成本）×变动率计计计计施工图设施工图设施工图预算施工图预算确定目标成本概算修正概算修正初步设计初步设计各阶段确定目标成本设计概算设计概算方案设计方案设计成本管理部门提出上级审批成本管理部门负责制定项目目标成本，并对各部门目标成本进行监控，同成本管理部门负责制定项目目标成本，并对各部门目标成本进行监控，同时负责目标成本的预警和考核数据提供时负责目标成本的预警和考核数据提供时负责目标成本的预警和考核数据提供时负责目标成本的预警和考核数据提供制施工图设计和施工图预算制施工图设计和施工图预算1.从可研阶段至施工图阶段，是目标成本不断深化细化的过程；在设计、采购、施工各阶段进行成本的分析与平衡；目标成本分解并落实到具体责任部门和岗位2.成本控制：项目投资估算控制方案设计及设计概算，再用设计概算控制初步设计并做概算修正，以控项目可研项目可研投资估算投资估算基于价值链的成本管理的全过程目标控制-8设计阶段成本管理管理项目合约框架确定确定成本成本（（估算成本成本评估评估部分）后后案测算比对案测算比对工程结算管理投资论证阶段成本定位策划阶段多方概念深化方案成本概算方案设计成本测算初设阶段下达目标项目实施阶段的成本管理项目动态成本管理责任目标成本管理））变更签证成本信息成本信息成本信息库产品交付标准目标成本测算模型责任目标成本指导书动态成本月报（含动态全过程目标成本体系管什么？-组织体系组织体系管理流程体系绩效评估体系???组织管控体系?谁去管管？组织管控体系系全过程目标成本体系全过程目标成本体系责任成本体系责任成本体系合约框架体系动态成本体系实施阶段造价管理体系成本评估体系???????管什么么？6大大管理体体系房地产企业的“全成本管理”体系，时间与空间-横向与纵向时间-全过程成本管理空间-全科目成本管理管什么？成本管理的6+1体系成本管理最关键的是什么？？？成本项目周期新项目发展销售及物管支出的支出的成本控制重点放那儿好点放那儿好形成的成本成本支出曲线成本支出曲线20%－～70%80%成本形成成本形成设计招标施工成本价值链—管哪里？11】】】】审算型审算型型型【【；；能动能动成本管理如何管？通常的三个阶段造价计算（概、预、结）--定额模式下，强调个成本控制—强调不能突破目标值【控制型】提升价值—强调成本溢价，全员目标：面向客户人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确确和公司利益，讲求性价比，发掘价值，创造价值【【需永久关注13成本优化管理产品溢价管理产品溢价管理成本优化管理流程成本后评估管理流程价值管理目标成目标成本体系阶段目标成本管理流程责任成本管理流程动态成本管理流程动态成本管理流程合约规划管理流程成本对标管理流程理目标管理段段预算管理流程预算管理流程结算管理流程预决算管理阶闭环管闭环管经验型规范型精细型精益型合同管理流程变更签证管理流程合约管理阶段过程管理成本管理如何管？流程渐进-精益化精细化规范化规范化粗放式粗放式手工作坊14与成本管理与成本管理房地产开发价值链特点房地产开发价值链特点.2.房地产成本管理体系与关键点3.优秀房地产企业成本管理的特点及案例分享4.成本管理的几个观点11房地产企业卓越管控成本管理-PDCA本控制全成程程本控制基于价值链全过评估考核评估考核5流程管理体系流程管理体系绩效评估体系监控监控4有效管控过程过程限额对标3责任分解责任分解2重点前置合约策划合约策划2006-11-24151目标制定目标制定策划先行组织管控体系五个重点点一条主线线三个支持持面成本管理体系135-一条主线、五个重点、三个支持面结算结算成成成成本本竣工竣工结结结结算算分分析析析析施工组施工组织织织织与与动态动态成成成成本本材料材料采采采采购购目标成目标成本本本本调调施工图施工图设设设设计计整（内整（内控控控控））目标成本执行方案或方案或初初初初步步目标目标成成成成本本（发（发展展展展））成本成本测测测测算算策划策划定定定定位位（预（预控控控控））2006-11-2416形成目标成本目标成本成本成本估估估估算算项目项目论论论论证证（初（初始始始始））1.目标制定：目标形成的四个阶段17。。划合约规合约规5目标成本完成方案设计完成20作日内工个个作日内整版整版执行调招标图纸完成项目成本经理工作日内30154取消初步设计阶段的目标成本取消初步设计阶段的目标成本作日内，，工个个作日内方案版基准版基准版3项目成本经理作日作日启动版土地2土地获取后工造价采购经理20即将基准版提前到方案阶段即将基准版提前到方案阶段版版。。))1版本版本成本前控、保证方案阶段很多合同签订有依据、北京和西安无初设阶段阶段(:-时间四个阶段为保证成本前控取消初设阶段目标成本龙湖目标成本制定个版本-4执行调整版是依据实际情况对基准版的修正将原来个版本，调整为个5418发展部营销部研发部研发部造价采购部计财部《项目目标成本（启动版）》；《项目设计阶段成本控制重点和控制方案》项目营销经理项目工程经理项目研发经理项目工程经理项目工程经理项目研发经理项目成本经理《项目竣工成本》项目营销经理项目工程经理项目研发经理项目成本经理项目成本经理）》）》土地版土地版（项目目标成本项目目标成本《《、3、新增项目合同造价及货款、合同结算差异4、工程设计变更、现场签证1、《项目目标成本分解（执行版）》2、《项目目标成本回顾》3、各费项已发生支出情况）》）》初设初设）》）》（（工施施样板房售楼处选址方案样板房售楼处选址方案（（材料价格变化材料价格变化，、项目技术经济指标项目技术经济指标项目配置标准项目配置标准概念设计概念设计营销策略方案营销策略方案《《项目建造标准项目建造标准各费项未完全发生的预估情况各费项未完全发生的预估情况、、《、《、、3、4、历史成本数据5、财务数据1、《项目目标成本（土地版）》2、项目关键节点及工作计划，三通一平实施方案及经济分析3