项目名称：龙湖滟澜山编号：杭州房（2010）字E1-YLS-01号地理位置：下沙新城核心金沙湖畔建筑规模：80万平方米中国房地产指数系统当前均价：24278元/平方米开发企业：杭州龙湖房地产开发有限公司项目购房投资测评开盘时间：2010年11月入住时间：2012年6月龙湖·滟澜山购房投资测评测评结果：测评结果：测评结果：测评结果：AAAA【均价基本合理，适合有一定经济实力的自住型购房者】【均价基本合理，适合有一定经济实力的自住型购房者】【均价基本合理，适合有一定经济实力的自住型购房者】【均价基本合理，适合有一定经济实力的自住型购房者】龙湖龙湖龙湖龙湖····滟澜山滟澜山滟澜山滟澜山位于位于位于位于杭州东部中心金沙湖杭州东部中心金沙湖杭州东部中心金沙湖杭州东部中心金沙湖CBDCBDCBDCBD板块核心位置板块核心位置板块核心位置板块核心位置,,,,规划为规划为规划为规划为80808080万万万万㎡金沙湖畔地铁入户综合体。金沙湖畔地铁入户综合体。金沙湖畔地铁入户综合体。金沙湖畔地铁入户综合体。项项项项目规划目规划目规划目规划由叠拼别墅、由叠拼别墅、由叠拼别墅、由叠拼别墅、7777层电梯花园洋房、中央公馆、层电梯花园洋房、中央公馆、层电梯花园洋房、中央公馆、层电梯花园洋房、中央公馆、MOCOMOCOMOCOMOCO、五星酒店和、五星酒店和、五星酒店和、五星酒店和20202020万万万万㎡商业中心规划布局而成商业中心规划布局而成商业中心规划布局而成商业中心规划布局而成。在综。在综。在综。在综合考虑项目影响因素的基础上，通过市场比较法、收益法对其进行测评，结果显示，合考虑项目影响因素的基础上，通过市场比较法、收益法对其进行测评，结果显示，合考虑项目影响因素的基础上，通过市场比较法、收益法对其进行测评，结果显示，合考虑项目影响因素的基础上，通过市场比较法、收益法对其进行测评，结果显示，10101010月成交均价低于测评月成交均价低于测评月成交均价低于测评月成交均价低于测评价格价格价格价格3.3%3.3%3.3%3.3%，因此我们将龙湖，因此我们将龙湖，因此我们将龙湖，因此我们将龙湖····滟澜山测评为滟澜山测评为滟澜山测评为滟澜山测评为AAAA级。级。级。级。????10101010月项目成交均价低于测评价格月项目成交均价低于测评价格月项目成交均价低于测评价格月项目成交均价低于测评价格3.3%3.3%3.3%3.3%，每平米低了，每平米低了，每平米低了，每平米低了826826826826元。元。元。元。基于中国房地产指数系统样本，我们选取3个项目作为可比案例，在分析现有信息基础上，并综合考虑影响项目价值的各项因素，分别运用市场比较法、收益法进行测算。龙湖滟澜山户型基本信息1)市场比较法测算项目价格：24532元/平方米主力户型145平米2)收益法（净收益不变模式）测算价格：3009元/平方米户型结构3室2厅2卫3)收益法（典型投资者收益模式）测算价格：25675元/平方米成交均价24278元/㎡综合当前市场现状，确定龙湖滟澜山在价值定义和测评假设限制条件单套总价352万元下的测评价格为25104元/平方米，每平米高于市场实际成交均价826元。首付款（30%）106万按揭贷款20年????套总价套总价套总价套总价352352352352万元，适合有一定经济实力的自住型购房者。万元，适合有一定经济实力的自住型购房者。万元，适合有一定经济实力的自住型购房者。万元，适合有一定经济实力的自住型购房者。按揭方式等额本息滟澜山主力户型145平米，20年贷款计算，首付为106万元，月均月均还款17854元/月还款17854元。按照房贷占家庭收入30%比例计算，购买该户型家庭年收入预计71万左右。另外，根据调查周边同类产品的月租金为1650元左右，按年空置率5%，年运营费用8%计算，每年纯收益约1.73万元，因此我们认为该项目不适于进行投资。????核心优势：核心优势：核心优势：核心优势：测评时间：测评时间：测评时间：测评时间：交通交通交通交通：：：：项目位于杭州东部中心金沙湖CBD板块核心位置，拥有立体交通网2010年11月络，距离杭州市中心仅17公里，出门即是地铁1号线下沙中心站，除地测评机构：测评机构：测评机构：测评机构：铁1号线外、德胜高速、沿江大道、艮山东路等20分钟直达武林商圈。中国房地产指数系统产品产品产品产品：：：：由叠拼别墅、7层电梯花园洋房、中央公馆、MOCO、五星酒店和20杭州典型住宅指数办公室万㎡商业中心规划布局而成。分析师：分析师：分析师：分析师：企业实力企业实力企业实力企业实力::::创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、李晓芸、李虹琰专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员工4000多联系电话：联系电话：联系电话：联系电话：（0571）85772717人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于2009联系地址：联系地址：联系地址：联系地址：年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。杭州市庆春东路66号庆春发展大厦17F????风险提示：风险提示：风险提示：风险提示：目前项目所处区域为新开发区域，居住氛围不够浓厚，周边交通、生活配套尚不完善，有待进一步提高。说明：“中国房地产指数系统项目购房投资测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，结合项目价格影响因素，运用科学的方法测评房地产项目投资消费价值。我们郑重声明，本报告中的内容均为真实准确的，测评结论基于公正客观的专业分析得出，测评机构与本测评报告中的测评对象没有任何利害关系。1111项目名称：龙湖滟澜山编号：杭州房（2010）字E1-YLS-01号地理位置：下沙新城核心金沙湖畔建筑规模：80万平方米中国房地产指数系统当前均价：24278元/平方米开发企业：杭州龙湖房地产开发有限公司项目购房投资测评开盘时间：2010年11月入住时间：2012年6月一、项目基本情况一、项目基本情况一、项目基本情况一、项目基本情况................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................33331.11.11.11.1基本指标基本指标基本指标基本指标....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................33331.21.21.21.2区域环境区域环境区域环境区域环境....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................