wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟深圳工商事业部工业园区发展研究14／6／2314／6／23本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟[关键字]：?工业园区、类型、发展模式、转型升级[简介]：?通过研究工业园区的缘起、类型、发展历程，对工业园区做一个全面的概述；列举国内外的一些工业园区的开发模式的成功或失败的经验，随着时代科技的发展、城市的更新，工业园区的开发模式也发生着转变，原有的一些以粗矿的加工制造业为主的工业园区已无法适应时代的需求，必须通过功能演变寻求新的发展道路。[适用范围]：?研究工业园区的发展方向以及一些通过功能演变实现工业园区转型的案例研究本报告是严格保密的。2wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟整体框架工业园区综述工业园区发展工业园区研究模式工业园区升级转型本报告是严格保密的。3wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟工工业园区综业园区综述述本报告是严格保密的。4wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟工业园区综述1、工业园区源起?工业园区定义???最早的工业园可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概?工业园区发展历程念。英国最早完成工业革命（从手工工场到大机器工厂的飞跃），成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安?工业园区类型上去的，但却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地。?工业园区是二战以来各国通过制定各种工业区域开发政策建立起来的特殊环境。在日本称为“工业团地”，在香港称为“工业村”，在英国称为“企业区”，在大陆称为“工业园区”，主要设立在衰退的内城地区。2、工业园区定义??????工业园是指建立在一块固定地域上的由制造企业和服务企业形成的企业社区。在该社区内，各成员单位通过共同管理环境事宜和经济事宜来获取更大的环境效益、经济效益和社会效益本报告是严格保密的。。5wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟工业园区综述中国工业园区发展历程?工业园区定义?工业园区发展历程?工业园区类型城市化与技术革命是园区转型升级的两大推手本报告是严格保密的。6wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟工业园区综述?工业园区定义?我国大陆地区的工业园区分为两类：一类是各级地方政府为了吸引投资，发展本地区经济而人为设立的各级经济技术开发区?工业园区发展历程，我们不妨称之为开发区；另一类是在当地工业发展到一定程度?工业园区类型，为了更好的满足当地中小企业发展需求而设立的工业园区，我们称之为特色工业园区。?工业园区的类型多种多样，其中包括免税区、出口加工区、自由贸易区、企业区、保税区、工业园区（包括生态工业园区）、工业村、工业团地、科学园区、技术园区、研究园区、技术城等各种形态。本报告是严格保密的。7wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟工工业园区发业园区发展模式展模式本报告是严格保密的。8wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟工业园区发展模式?初始模式为传统工业园区，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园、电子产业园、IT产业园、创意产业园等，产业集群的效应带来了产业新城的时代。生态工业园区高新技术科技园传统工业园区电子产业园产业新城IT产业园创意产业园产业形势纺织、煤炭、钢铁、机械高新技术为指导的第三产业和高以多种产业形式形成产业集群；、化工等传统工业；端制造业；园区特点人力密集型；污染严重、人才、技术、资金高度密集；人才、技术、资金高度密集；资源严重浪费，已无法适开发了创新的产业模式：工业旅应时代的发展，继续脱胎游；换骨配套设施无配套配套生活休闲娱乐区域配套完善，集聚居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的都市综合体；本报告是严格保密的。9wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟创创意意产业园产业园案例案例————厦厦门门留留学学生生创创业园业园关键要点：?非盈利的科技产业化服务机构?研发办公楼、厂房、综合楼本报告是严格保密的。10wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟厦门国家留学人员创业园成立于1996年，建面8.8万园区概况平方米，交通便利，属于不盈利的科技产业化服务机构成立时间1996年底厦厦门门地地图图火炬火炬创业园创业园区位位于厦门湖里区火炬高科技园东侧规模占地面积6.6㎡；建筑面积8.8㎡湖里区；交通紧邻市区主干道，距离机场3公厦厦门国门国家留家留学学生生创业园创业园里，距离火车站7公里，东渡海运港3.5公里。功能定位高科技产业化的服务机构本报告是严格保密的。11wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟厦门创业园是由火炬高新区管委会投资1.8亿兴建的，在向政运营模式府申请政策支持、基金支持和租金补贴支持的同时，负责创业园日常运作的管理并收取租金收益。厦门创业园盈利模式小结：低厦门市政府地火炬高新区管委会：批价具地，启格体偿1.资金流出：不价无金详基?动收向政府以较低价格取地申税补请上缴和政?投资兴建创业园贴惠优惠租政税收优金策2.资金流入：享有租金收益策厦门市政府：租金1.支出：火炬高新区厦门留学生?提供无偿启动资金、管委会创业园投资1.8?税收优惠政策亿兴建?租金补贴日国常2.收入：属业物下企业管?享有税收收益有理?促进区域经济发展，提升区域影响力厦门创业园物管会本报告是严格保密的。12wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟在创业园区发展中，政府提供政策支持和资金扶持；创业园运营模式物管会作为平台；吸引具有高成长性企业入园孵化，促使200余家企业成功转产，最终达到促进区域发展的目的。火炬高新区管委会政府?角色：孵化企业?建造创业园?角色：角色：?提供配套服务：住宿、?携带高成长性项目入园?提供优惠政策餐饮、娱乐?利用创业园区的优势环境?提供孵化企业可申请报批?为孵化企业享受政府优孵化项目，并转产创造效的启动、运营资金惠政策提供平台益?以活动、视察的方式提升?作为孵化企业与外界沟?为区域经济发展做出贡献园区知名度和影响力通的窗口。（孵化成功企业200余家）桥梁和纽带本报告是严格保密的。13wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟办公楼主力户型为140-170平米，多数企业认为200平米左物业组成右面积将更为适合创业型企业研发楼创业园厂房综合楼创业园物业组成：由1栋研发楼，3栋标准厂房，1栋综合楼构成，研发办公楼为7层，出租率近乎100%，名称建筑参数出租情况设施建设其他费用创业?建筑总面积：?租金价格：?基础设施：结构?水费：大厦9500平方米26元/平米，化综合布线系统，2.8元/吨?单户型面积：留学人员第一配备有光纤宽带网?电费：80-200平米，年全免，第二络、卫星电视、消0.97元/其中主力户型年付正常租金防监控、安防智能吨。的50%，第三化系统及客货电梯140-170平米?物业管理年付正常租金?层高：3.6米?服务设施：会议费2元/的80%。，吊棚后2.7室、信息中心、培平米米。?空置率：5%训中心、商务中心等?层数：7层本报告是严格保密的。14wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟研发楼创业园内含有标准厂房3栋，每栋6层，最受欢迎的户型是创业园厂房500平米左右综合楼厂房名称建筑面积户型情况租金情况空置率其他费用新业楼5400平方米?面积最小的100?1层租金?几乎是?水费：2.8元多平米，最大的20-24元/全满/吨昂业楼5400平方米1000平米，主要平米?电费：0.97集中在500平米?2-6层租元/吨。?层高：6层金15-18.5宏业楼8940平方米?物业管理费2元/平米元/平米本报告是严格保密的。15wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟研发楼综合楼为六层，1层为生活配套，2-6层为129套单身公寓创业园厂房，空置率为6.2%，入住企业对于高档饮食配套具有强烈的改善性需求综合楼名称建筑参数功能布局公寓其他费用轩业?栋数：一?1层为3个餐厅，棋?户型：1房?物业费40楼栋牌室，乒乓球室，咖1厅，面积元/月?层数：6啡室，健身房，洗衣9*3.3=29.7?水费2.8吨层店，平米?电费0.572?建筑面积?会议室：2个大的?租金：700元：9400平容纳100人，400平元/月米左右，小的容纳20-?空置率：30人左右，100多平。129套空8套价格1小时80元?2-6层为单身公寓本报告是严格保密的。16wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟创业园客户主要关注租金上的优惠，首期无偿启动金金额；企业类型办公室、厂房的面积，公寓是否带精装修，绿化环境，安静程度，高档的酒店，此外对休闲的会所也有所提及入园企业构成关注点分类客户询问频次排名第一名第二名第三名第四名优惠政策租金优惠首期无偿启税收优惠动资金办公场所户型面积办公楼物业形态综合配套公寓户型面餐饮情况会议室情况休闲配套积和档次环境绿化安静程度?入园企业行业全部为高科客户咨询过程中主要询问问题技企业，其中IT/光电子?“租金有什么优惠呀？”、软件和生物，三者合计超?“首期无偿启动资金能申请多少呀？”过60%。?“有哪些税收优惠呀？”?“办公室户型面积有没有200平米左右的？”?“公寓有没有高档些的，带不带精装修