第一太平戴维斯中国零售图表册20121房地产智库www.fdc01.com引言零售市场，是房地产界中最难以解析的市场之一，每一个省份、每一个城市都拥有其不同的特征，每一位零售商都采取不同的战略，每一位消费者都具有不同的偏好。购物中心和商铺项目，以不同的形态、大小和颜色展现在人们面前。每一个商铺项目因可见性、与地铁站距离和零售商组合，而聚含不同价值。本图表册尝试总结中国零售市场中的共性和趋势，而并非深入研究单个区域市场的特征。对于零售市场来说，每一个商铺项目都有独特的机会和挑战，不是吗？简可中国区市场研究部助理董事2房地产智库www.fdc01.com宏观及人口国内消费需求4中国消费与全球消费5零售额6收入和支出7消费支出分配8基尼系数和恩格尔系数9通胀和利率10服务业11年龄分布12城市化13旅游14市场驱动力15消费者信心163房地产智库www.fdc01.com欧元区欧元区巴西巴西中国中国印度印度日本日本俄罗斯俄罗斯英国英国美国世界美国世界60%80%75%50%70%65%40%60%30%55%50%20%45%40%宏观–10%国内消费增长潜力储蓄占GDP比重,消费占GDP比重,1960–200935%1970–20090%30%606264667068727074727674767878808082828484868688889090929294969498960098020004060208040608中国有全世界最高之一的储蓄率。尽管中国政府努力改变这一趋势，储蓄率近年仍继续上涨，2009年储蓄总额占到国内生产总值的53%。储蓄率高企的局面短期难以改变，由于完善的社保体系尚未在全国范围内建立，个人只有通过储蓄方式应对不可预见的大宗支出，例如失业、医疗及自然灾害。虽然已成为全球第二大经济体，2009年消费在中国仅占到GDP的35%，低于2000年47%的比例，主要由于固定投资和资本支出比重增加。来源:IMF;第一太平戴维斯中国区市场研究部4来源:IMF;第一太平戴维斯中国区市场研究部房地产智库www.fdc01.com19906%=100欧元区全球巴西中国印度日本俄罗斯英国美国5505005%4504004%3503%3002502%2001501%宏观–中国消费市场国际比较家庭消费指数,中国对全球消费指数的贡献率,1001990–20101970–2009500%9091709272939474957696789780988299840086018802900392049405960698070008090210040608虽然中国高储蓄低消费的传统观念常引起热议，且占GDP比重不高，但事实上在过去二十年间，消费增速非常可观。自1990至2009年，家庭消费增长了4.8倍。从对全球消费的贡献来看，虽然在上世纪七十至九十年代早期呈下滑态势，但在此后迅速串升，2010年的贡献率已达5.6%。来源:UN;第一太平戴维斯中国区市场研究部5来源:UN;第一太平戴维斯中国区市场研究部房地产智库www.fdc01.com十亿人民币人民币每年零售金额（左轴）12同比增长率（右轴）3451,80035,00045%1,60040%30,0001,40035%1,20025,00030%1,00025%20,00080020%15,00060015%40010,00010%2005%宏观–零售额持续增长5,000零售总额,零售额按城市级别划分,1994年1月0–2011年12月2001–20090%0200120022003200420052006200720082009中国曾以世界工厂闻名，但如今的消费能力同样不容忽视。中国已成为全球最大汽车市场，游客在巴黎、伦敦和纽约横扫奢侈品的场面屡屡现诸报端。自2004年起，国内零售总额始终保持10%至20%增速。即使在金融危机时期亦有不俗表现。零售额增速在中小城市更为明显。由于开店成本大大低于一线城市，零售商在二三线甚至更低一级城市开店意愿强烈。来源:国家统计局;第一太平戴维斯中国区市场研究部6来源:国家统计局;第一太平戴维斯中国区市场研究部房地产智库www.fdc01.comRMB20,000RMB20,000-40,000RMB40,000-60,000人民币可支配收入(左轴)支出(左轴)储蓄率(右轴)20,000RMB60,000-80,000RMB80,000-100,000RMB100,00050%100%2%3%4%2%3%7%9%18,0006%4%45%12%90%7%6%10%8%16,00017%40%9%80%13%20%15%14,00035%70%24%17%12,00060%26%30%27%10,00050%45%25%28%45%8,00040%20%42%6,00030%36%15%32%4,00020%10%27%宏观–收入和支出收入、支出和储蓄率,家庭收入水平比例,29%2,0001992–201010%2005–201022%5%16%11%8%6%00%0%939495960597989906000102070304050806070809091010过去二十年间，人均可支配收入稳健增长，而支出水平增幅则有所不及，导致储蓄率上升。短短六年间，年收入超过10万元的家庭比例已由2.1%增至12.2%，年收入低于2万元的家庭比例则由28.6%降至6.2%。虽然数据本身不能反映通货膨胀带来的货币贬值影响，但中产阶级逐步形成壮大已成事实。来源:国家统计局;第一太平戴维斯中国区市场研究部7来源:国家统计局;第一太平戴维斯中国区市场研究部房地产智库www.fdc01.com100%100%0.8%1.8%2.1%3.2%2.2%2.3%2.1%8.4%7.4%8.2%7.1%5.7%6.0%6.7%杂项15.9%13.9%90%3.2%3.5%15.1%3.3%3.6%14.8%3.7%90%4.7%4.5%16.0%17.8%家庭设备及服务19.1%10.2%6.0%8.0%9.8%9.9%80%6.6%9.4%7.8%11.5%居住80%10.0%11.3%8.8%9.4%1.9%2.6%11.1%9.5%杂项8.4%3.7%3.2%13.3%11.5%3.8%14.4%12.1%70%2.6%70%13.9%教育文化娱乐服务2.5%5.2%5.6%5.2%4.3%6.3%8.8%3.1%10.2%居住10.5%8.0%5.9%6.9%5.2%5.5%60%14.1%60%11.7%13.6%6.0%14.7%4.7%9.3%6.5%13.5%6.2%4.4%4.1%7.4%交通和通信5.7%4.6%教育文化娱乐服务50%50%11.1%6.5%7.4%7.0%5.5%6.5%5.3%6.0%6.0%医疗保健10.1%9.6%40%40%10.4%10.7%交通和通信家庭设备及服务30%30%57.5%58.6%医疗保健52.9%53.4%50.1%47.7%47.2%44.5%43.1%20%20%41.1%衣着38.2%37.7%36.3%35.7%衣着宏观–消费支出分配城镇消费者支出分配,农村消费者支出分配,10%1992–201010%1992–2010食品食品0%0%9295929895019804010704100710随着收入增长及对高品质商品需求增加，食品占消费比重显著下降。从城镇数据来看，食品所占比重从1992年的52.9%降至2010年的35.7%，而交通和通信比重由2.5%上升至14.7%，汽车产业、手机及网络发展迅速。来源:国家统计局;第一太平戴维斯中国区市场研究部8来源:国家统计局;第一太平戴维斯中国区市场研究部房地产智库www.fdc01.com瑞典人民币官方数据（左轴）王小鲁数据（左轴）差别（右轴）挪威200,000250%芬兰德国埃及蒙古160,000200%加拿大瑞士希腊西班牙意大利120,000150%印度尼西亚印度越南美国80,000100%泰国俄罗斯中国大陆土耳其菲律宾40,00050%宏观–基尼系数及恩格尔系数阿根廷基尼系数,灰色收入估计水平,2000–2009墨西哥2008巴西南非00%10-20%20-40%40-60%60-80%80-90%0最低1010%203040506070最高8010%贫富差距和灰色收入是衡量消费市场的重要因素。中国目前是世界上贫富差距较大的国家，与俄罗斯相当。这也部分解释了奢侈品市场兴旺，以及近年中端品牌崛起的原因。即便世界银行的报告可能也低估了中国灰色收入的规模。瑞信王小鲁教授2008年的研究表明，收入最高的10%的人群，其实际收入比官方数据高出三有余。来源:世界银行;第一太平戴维斯中国区市场研究部9来源:国家统计局;瑞信;第一太平戴维斯中国区市场研究部房地产智库www.fdc01.comDec/05=100CPI核心一年期贷款利率服务消费品一年期存款利率食品1708160715061405130412031102宏观–通货膨胀、利率及存款100CPI构成,1一年期借贷利率,2006年1月–2011年12月2000年1月–2012年1月90006年1月0007年011月0208年031月0409年051月0610年107月0811年109月101112一般认为，利率和消费成反向关系：高利率旨在抑制投资消费、鼓励存款、减少从银行借贷，进而给股票、房地产市场降温。但亦有学者认为，消费受限的主要原因在于财富减少而不是利率升高。从这一角度分析，中国居民的银行存款由于利率上升而导致财富增加，实际上对消费是正