万万万科科科集集集团团团公公公司司司企企企业业业管管管理理理流流流程程程成本控制管理流程1.项目成本管理流程2.项目动态成本管理流程3.乙供材料认质认价管理流程4.目标成本编制作业指引5.工程预结算编制及审核作业指引6.项目成本后期评估作业指引7.工程款审核作业指引8.成本信息库作业指引房地产智库www.fdc01.com目录1.项目成本管理流程2.项目动态成本管理流程3.乙供材料认质认价管理流程4.目标成本编制作业指引5.工程预结算编制及审核作业指引6.项目成本后期评估作业指引7.工程款审核作业指引8.成本信息库作业指引1房地产智库www.fdc01.com目标成本编制作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人房地产智库www.fdc01.com1.目的明确项目目标成本的编制程序和编制方法。2.适用范围适用于项目方案设计完成后，在项目可行性研究阶段确定的预控成本目标的基础上，确定项目正式目标成本。3.术语和定义3.1.目标成本：公司成本经营管理的目标，是公司作为目标和控制指标而预先制定的低于目前成本且要求各部门共同努力去实现的成本。4.职责4.1.设计部4.1.1.提供详细的初步设计方案。4.1.2.提供各类规划指标、装饰标准。4.1.3.提供设计费用信息。4.2.财务部4.2.1.负责目标成本中的管理费用、财务费用。4.3.项目发展部4.3.1.负责提供目标成本中的土地获得价。4.3.2.负责提供目标成本中前期报批报建费用明细信息。4.3.3.负责提供勘察费用。4.4.营销部4.4.1.负责提供前期产品定位策划阶段的费用明细信息。4.4.2.负责提供项目营销推广的营销费用明细信息。4.5.工程部4.5.1.负责提供目标成本中监理费用明细信息。4.6.成本管理部4.6.1.负责收集建立工程成本信息库作为测算依据；4.6.2.负责目标成本中工程成本项目的目标编制：包括前期费用（除报批报建费用）、主体建安费用、公共管网配套费用、小区景观费用、小区公建配套费用、物业完善费房地产智库www.fdc01.com用，以及精装修费用（必要时）。4.6.3.负责汇总编制项目目标成本。5.工作程序5.1.资料准备阶段5.1.1.各相关部门收集相关成本信息数据。5.2.编制阶段5.2.1.成本管理部负责根据《目标成本测算表》，按照成本分类的科目逐项进行编制。5.2.2.土地获得价、政府报建报批、前期定位策划费用、勘察设计费用、销售费用、管理费、财务费用由上述各职责部门负责提供数据，其他各项由成本管理部负责按照类似工程的经验数据进行测算。5.2.3.测算过程中遵从以下原则：量价分离、根据经验和通过计算确定工程量、根据经验或单价分析确定单价、计算合价。5.2.4.主体工程的目标成本根据建安成本估算编制。5.2.5.目标成本测算完成后，按使用功能进行成本分摊。5.3.对比分析阶段5.3.1.编制完成后，成本管理部负责和类似的工程进行对比分析，找出工程成本差异，并进行项目目标成本分析。5.4.审批阶段按照《项目成本管理流程》和公司责权体系规定进行审批，以确定项目正式目标成本。5.5.目标成本的修订5.5.1.项目实施过程中，目标成本若有调整，则必须按《项目动态成本管理流程》进行调整。6.支持性文件6.1.《项目成本管理流程》VANKE-YG-QP-CB-0016.2.《项目动态成本管理流程》VANKE-YG-QP-CB-0027.相关记录(无)房地产智库www.fdc01.com项目成本后期评估作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人房地产智库www.fdc01.com1.目的评价项目成本的科学合理性，总结成本管理的经验教训，积累成本资料，为新项目成本测算提供及成本控制提供依据。2.适用范围公司所有竣工验收且已办理结算的单体及总体工程项目。3.术语和定义项目开发成本后评估：指工程项目竣工后，对项目发生的整个开发成本情况进行的全面的、系统的评价及分析总结。4.职责4.1.成本管理部4.1.1.负责归集评估项目的所有相关成本资料；4.1.2.负责在项目完工结算后，组织编制《项目成本后评估》；4.1.3.负责比较结算成本与目标成本，对差异部分进行分析、说明；4.1.4.总结项目成本超计划、无效投资、损失浪费等教训和各种途径降低成本的成功经验，对项目成本管理情况做出评价；4.1.5.将评估报告（初稿）提交设计、工程、项目、营销、财务等相关部门，并在收集各相关部门意见后，组织项目成本后评估研讨，整理形成的研讨成果，向公司管理层提交完整的项目成本后评估报告。4.2.相关部门（设计部、项目发展部、营销部、工程部、项目部、财务部）4.2.1.各相关部门对评估报告（初稿）中反映的主要差异的形成作出解释，并针对性地提出改进措施；4.2.2.参加项目成本后评估研讨。5.工作程序5.1.编制计划：成本管理部根据项目的竣工结算时间，确定相应的编制计划。5.2.项目结算全部完成后，成本管理部编制《项目开发成本后评估》：5.2.1.归集评估项目的所有相关成本基础资料，包括：项目可研报告、目标成本指导书、目标成本测算表、该项目的各期动态成本分析等。房地产智库www.fdc01.com5.2.2.汇总项目完整的结算资料，包括工程预算书、工程结算书、工程变更、现场签证等资料。5.3.按产品类型和成本科目，分别归集成本金额。5.4.将实际发生额与目标成本作对比分析。5.5.对比项目结算与该项目可研报告中成本数据及制定的目标成本，评价投资估算、项目目标成本的准确、合理性。5.5.1.对比项目结算与目标成本指导书中相关成本内容，汇总成本差异内容，分析差异产生的原因，评价成本管理工作的有效性。5.5.2.分析该项目各期的动态成本资料，评价项目成本管理的科学合理性，总结其中的经验教训。5.5.3.对照施工图、竣工资料、施工总包合同、工程预算书、工程结算书等资料，分析开发计划、施工组织、工程承包范围变化、工程量变化、设计变更及现场签证、市场因素等对成本的影响。5.5.4.分析主要材料，尤其是影响外观的装修材料、影响使用的卫生洁具、门窗等的使用效果和耐用程度，评价材料成本的合理性。5.6.成本管理部应形成项目《成本后评估差异性分析报告》（初稿）和项目后评估表，并提交各相关部门，各相关部门分别解释各责任成本范围内实际成本与目标成本的差异的原因，书面提出改进措施。意见收集初步完成后，由成本管理部召集专门会议集中讨论成本差异的影响性因素，及各项应对措施的可行性。5.7.项目开发成本后评估分析和讨论等基础工作完成后，成本管理部汇总完整的项目成本后评估报告，提交公司管理层审批。5.8.将审批通过的正式报告进行公布，并在后续项目（分期）中改进实施。6.支持性文件无7.相关记录7.1.《项目成本后期评估报告》7.2.《项目成本后评估表》VANKE-QR-CB-21房地产智库www.fdc01.com建议2分析比较金额（万元）M(%)VANKE-QR-CB-21比率差额平米）/填报日期：可售面积：单位成本（元元）2总成本（万M单位成本（元平米）/结算成本元）总成本（万建筑面积：2单位成本项目成本后评估（元平米）/M目标成本元）总成本（万项目名称：占地面积：成本项目土地获得价款政府地价及相关费用合作款项红线外市政设施拆迁补偿费开发前期准备费勘察设计费报批报建增容费三通一平费临时设施费主体建筑工程费基础工程结构及粗装修工程门窗工程公共部位装修室内装修主体安装工程费1234123412345四一二三序号房地产智库www.fdc01.com室内水暖气电管线设备室内设备及安装费室内智能化系统费社区管网工程费室外给排水系统室外采暖系统室外燃气系统室外高低压系统室外消防系统室外智能化系统其他园林环境费环境设计费绿化建设费建筑小品道路广场建造费围墙建造费室外照明室外零星工程其他配套设施费会所幼儿园学校游泳池球场12312345671234567812345五六七房地产智库www.fdc01.com填表：审核：合计垃圾转运站其他开发间接费工程管理费资本化利息营销费用物业完善费不可预见费、表中单位成本数据为整数不计小数点；其他金额数据计到小数点后两位。、本表填报应以某项目某期为对象，多项目、分期开发项目应分表反映。126712345八注明：房地产智库www.fdc01.com成本信息库作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人房地产智库www.fdc01.com1.目的为投资估算、成本测算、工程招标、工程预结算、成本核算分析等提供真实的数据，以利于及时、有效地归集分析工程成本，建立完善的成本信息库。2.适用范围适用于工程类费用（包括人工费、材料费、机械费、临时设施费、其他费）、设计类费用（勘察费、设计费）、营销类费用的成本信息管理。3.术语和定义无4.职责4.1.成本管理部负责归集、整理成本信息，建立与完善公司成本信息库。4.2.公司设计部、工程部、项目部、项目发展部、营销部负责归集整理本部门的成本信息，建立相应台帐，并及时报送公司成本管理部。5.工作程序5.1.成本信息归集要求：完整、准确、及时、适用；5.2.成本信息报送要求：按下面《成本信息报送一览表》中的规定的内容、报送时间、报送方式及附后的表格模板报送；成本信息报送一览表部门成本资料时间方式模板设计总体规划方案、方案完成后3天内书面、电子文件部设计、扩初设计各专业施工图完成后3天内书面、电子文件目标成本确定后详见《项目动态成本设计成本费用计划表7天内和每年度书面、电子文件管理流程》表单开始设