大名城新天地商业定位报告福州原创投资顾问有限公司2012年08月版权声明：本文仅供客户内部使用房地产智库www.fdc01.com报告体系Part1：城市概况Part2：经济环境第一部分市场分析Part3：商业现状Part4：个案分析Part1：项目分析第二部分项目分析Part2：商业规划Part3：SWOT分析Part4：业态研判Part1：定位背景第三部分项目定位Part2：商业定位Part3：推广策略Part4：推广排期房地产智库www.fdc01.com第一部分市场分析房地产智库www.fdc01.com第一部分市场分析第一部分市场分析第一部分市场分析第一部分市场分析城市概况经济环境城市规划个案分析小结临沂市地图沂水县地图沂水县辖13镇及6乡，1218个行政村，共沂水县位于山东省东南部沂山南麓，临沂地区北部。东邻莒县，西与沂源、蒙阴两计：130万人，总面积2434.8平方公里，在山东省县级区划面积中居第二位。其中县交界，南与沂南县毗连北与安丘、临朐两县接壤。县城建成区面积达32平方公里，城市人口近38万人。房地产智库www.fdc01.com第一部分市场分析第一部分市场分析第一部分市场分析第一部分市场分析城市概况经济环境城市规划个案分析小结面积沂水县东西横距78公里，南北纵距67.5公里，总面积2434.8平方公里常住人口全县常住人口99.83万人，其中城区人口32万人主要经济2011年全县实现地区生产总值245亿元，是2007年的1.5倍，年均增长11%；人文地理山水灵秀，生态宜居，森林覆盖率40.3%，为国家级生态示范县交通要道东红、沂博、兖石、泰薛、沂邳、韩莱六条省道贯穿全境风俗习惯回族聚居区，禁食动物血、自死的畜禽、猪及其他不反刍动物。收入来源产业结构11.9:49.2:38.9，三产以旅游业为主，以高于20%的速度增长;房地产智库www.fdc01.com第一部分市场分析第一部分市场分析第一部分市场分析第一部分市场分析城市概况经济环境城市规划个案分析小结2007—2012沂水县GDP增长情况2007—2012沂水县人均可支配收入增长情况人均可支配收入(元)城镇沂水县GDP（亿）人均可支配收入(元)农村2000017800168003001538016060230244.31498021515000250194.58200162.815010000100500050002007200820092010201120072008200920102011?经济实力不断增强，宏观经济呈现出良好的发展态势。2006年，沂水县地区生产总值在临沂下辖的三区九县中位居第二位，仅次于临沂市城区的兰山区。2011年全县实现地区生产总值245亿元，年均增长11%。人均GDP2009年达到20600元，同比增长19%，进入快速发展通道。房地产智库www.fdc01.com第一部分市场分析第一部分市场分析第一部分市场分析第一部分市场分析城市概况经济环境城市规划个案分析小结2007—2012沂水县居民消费结构情况2007—2012沂水县社会消费品零售额增长情况食品消费衣着住房社会消费品零售总额交通通讯医疗、文娱系列615010587.540%1007238%35%60.4933%31%30%30%52.624%27%20%19%20%19%22%19%20%21%5015%14%12%11%6%7%10%0%4%5%4%5%3%6%3%3%02007200820092010201120072008200920102011房地产智库www.fdc01.com第一部分市场分析第一部分市场分析第一部分市场分析第一部分市场分析城市概况经济环境城市规划个案分析小结2007—2012沂水县利用外资构情况2007—2012沂水县居民消费情况利用外资情况居民消费情况901201058076.387.57010072608060.495052.640.15604029.83024.422540202010002007200820092010201120072008200920102011?利用外资情况震荡波动，09年利用外资最好利用外资主要表现在房地产行业；?居民消费情况一路攀高，主要表现在房地产智库www.fdc01.com第一部分市场分析第一部分市场分析第一部分市场分析第一部分市场分析城市概况经济环境城市规划个案分析小结2007—2012沂水县居固定资产投资情况2007—2012沂水县产业结构情况沂沂沂沂水水水水三三三三大大大大产产产产业业业业占占占占GDGDGDGDPPPP比比比比重重重重（（（（%%%%））））固定资产第一产业第二产业第三产业140114.712010010034.8134.3234.4635.836.438.910069.68063.69604050.1852.2152.1951.1951.1949.220014.7113.4713.3513.0212.4111.9200720082009201020112004年2005年2006年2007年2008年2011年2011年沂水三次产业结构调整为11.9：近几年沂水固定资产投资。快速增长，49.2：38.9。2009年固定资产投资首次达100亿元，同从表可看出，第一产业比重逐年下降；比增长25%左右，其中房地产开发单位完第二产业持续保持稳定发展；伴随着旅成投资6.28亿元，增长27.1%游业的快速崛起，第三产业2008年生产沂水固定资产投资2011年达到114.7亿元。总值达70.69亿元，同比增长20%左右，第三产业得到快速发展。房地产智库www.fdc01.com第一部分市场分析第一部分市场分析第一部分市场分析第一部分市场分析城市概况经济环境城市规划个案分析小结城市定位：以农副产品加工等轻工业为主导产业的现代化山水生态型城市。城市规模：2010年，城市人口为28万人，建设用地规模为33.48平方公里，人均城市建设用地119.56平方米。2020年，城市人口45万人，建设用地规模为50.12平方公里，人均城市建设用地111.37平方米。城市布局:“Y”带、四中心、五片区、五轴的城市布局结构。房地产智库www.fdc01.com第一部分市场分析第一部分市场分析第一部分市场分析第一部分市场分析城市概况经济环境城市规划个案分析小结?YYYY带带带带::::是指由沂河、小沂河布置的城市绿地，构成了一个“Y”字型的绿带与水景相结合的绿化框架带。?四中心：四中心：四中心：四中心：指位于城市北部的行政文化娱乐中心，沂河以西的文化教育中心，旧城区内的商业文化娱乐中心，以及规划中裕丰路与长安南路交叉口附近的商业娱乐中心。?五个片区：五个片区：五个片区：五个片区：即旧城区、北部行政区、西部文教区、南部工业园区、东南部工业园区。?六轴：六轴：六轴：六轴：指三横轴，三纵轴。?三横轴是指从青援路延伸至河西的交通服务横轴、从沂蒙山路延伸至鲁州路的商业服务横轴以及规划区内新建的裕丰路交通服务横轴。?三纵轴是沿长安路的交通服务纵轴、沿沂河路的休闲娱乐服务纵轴和河西沿龙港路的商业服务纵轴。11房地产智库www.fdc01.com第一部分市场分析第一部分市场分析第一部分市场分析第一部分市场分析城市概况经济环境城市规划个案分析小结区位突出，交通便利。沂水县位于潍坊、淄博、临沂、日照四市交界地带。临沂90公里，东距日照90公里。东红、沂博、兖石、泰薛、沂邳、韩莱6条省道贯穿全境。距济南机场220公里、青岛机场180公里、潍坊机场130公里、临沂机场90公里；东临青岛、日照、岚山3大海港口岸，距正在建设的青岛董家口港120公里，距青岛港160公里、日照港100公里；北靠胶济铁路、济青高速，南依兖石铁路、日东高速，西连京沪高速，东接同三高速；胶（州）新(沂)铁路及正在建设中的山西至日照港晋煤东运铁路经过沂水，并设立县级客运站与货运站；青莱高速与即将建成通车的长（春）深（圳）高速在县城北部交汇，在县内分别设有两个出入口。房地产智库www.fdc01.com第一部分市场分析第一部分市场分析第一部分市场分析第一部分市场分析城市概况经济环境城市规划个案分析小结?项目名称：河东岸?开发商：山东东泰房地产开发公司?占地面积：125亩?建筑面积：27万㎡?简评：开发商属宏达集团本地大型企业集团影响力较高项目品质较高。?项目名称：未知开发商：沂水大仓集团无??占地面积：4.1万㎡?容积率：2.6-2.9?简评：预计2013年开始运作，本本案本案本案本案地开发商知名度较高实力雄厚，中心稀缺地段位置较好。■以戴斯酒店区为中心■中山步行街、中西街为主，带动区域商业发展。■此处休闲、旅游人流较多■未来居民量大增的优势形成以酒店餐饮、休闲娱乐为主的新商业区房地产智库www.fdc01.com第一部分市场分析第一部分市场分析第一部分市场分析第一部分市场分析城市概况经济环境城市规划个案分析小结中心街老汽车沂蒙山鑫华路家居建商圈站商圈路商圈商圈材市场…主要商圈界定（一主三次）老汽车?核心商业圈：核心商业圈：核心商业圈：核心商业圈：站商圈??中心街商业圈——德意`沂蒙财富中心、沂河市五中场、沂水大型商场、超市、家电和品牌服装店、金心沂蒙山专卖店等皆分布在这条街上，如凌云家电、三建路商圈联家电、东方超市、九州商业大厦、专卖店。材街?次级商业圈：次级商业圈：次级商业圈：次级商业圈：市商圈地图商老汽车站商业圈——健康路与长安路交汇处以场圈?鑫华路沂蒙市场、家家悦超市为中心形成的服务于汽车站客流的宾馆餐饮服务商圈；商圈?沂蒙山路商业圈——长安路与沂蒙山路交汇处以联华超市、新华家具城为中