国际国内产业地产研究集成14年6月23日本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。[关键字]：?产业地产、类型、发展模式、转型升级[简介]：?通过研究产业地产的缘起、类型、发展历程，对产业地产做一个全面的概述；列举国内外的一些产业地产的开发模式的成功或失败的经验，随着时代科技的发展、城市的更新，产业地产的开发模式也发生着转变，原有的一些以粗矿的加工制造业为主的产业地产已无法适应时代的需求，必须通过功能演变寻求新的发展道路。[适用范围]：?研究产业地产的发展方向以及一些通过功能演变实现产业地产转型的案例研究本报告是严格保密的。整体框架产业地产综述产业地产发展产业地产研究模式产业地产升级转型本报告是严格保密的。产业地产综述本报告是严格保密的。产业地产综述1、产业地产源起?产业地产定义???最早的工业园可追溯至18世纪，当时工业园是一个?产业地产发展历程国的概念。英国最早完成工业革命（从手工工场到大机器工厂的飞跃），成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工?产业地产类型业园的名号是后人安上去的，但却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地。?产业地产是二战以来各国通过制定各种工业区域开发政策建立起来的特殊环境。在日本称为“工业团地”，在香港称为“工业村”，在英国称为“企业区”，在大陆称为“产业地产”，主要设立在衰退的内城地区。2、产业地产定义??????工业园是指建立在一块固定地域上的由制造企业和服务企业形成的企业社区。在该社区内，各成员单位通过本报告是严格保密的。共同管理环境事宜和经济事宜来获取更大的环境效益、经济效益和社会效益。产业地产综述中国产业地产发展历程?产业地产定义?产业地产发展历程?产业地产类型城市化与技术革命是园区转型升级的两大推手本报告是严格保密的。产业地产综述?产业地产定?我国大陆地区的产业地产分为两类：一类是各级地方政义府为了吸引投资，发展本地区经济而人为设立的各级经济技?产业地产发术开发区，我们不妨称之为开发区；另一类是在当地工业展历程发展到一定程度，为了更好的满足当地中小企业发展需求而?产业地产类型设立的产业地产，我们称之为特色产业地产。?产业地产的类型多种多样，其中包括免税区、出口加工区、自由贸易区、企业区、保税区、产业地产（包括生态产业地产）、工业村、工业团地、科学园区、技术园区、研究园区、技术城等各种形态。本报告是严格保密的。产业地产发展模式本报告是严格保密的。产业地产发展模式?初始模式为传统产业地产，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园、电子产业园、IT产业园、创意产业园等，产业集群的效应带来了产业新城的时代。生态产业地产高新技术科技园传统产业地产电子产业园产业新城IT产业园创意产业园产业形势纺织、煤炭、钢铁、机械高新技术为指导的第三产业和高以多种产业形式形成产业集群；、化工等传统工业；端制造业；园区特点人力密集型；污染严重、人才、技术、资金高度密集；人才、技术、资金高度密集；资源严重浪费，已无法适开发了创新的产业模式：工业旅应时代的发展，继续脱胎游；换骨配套设施无配套配套生活休闲娱乐区域配套完善，集聚居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的都市综合体；本报告是严格保密的。创意产业园案例——厦门留学生创业园关键要点：?非盈利的科技产业化服务机构?研发办公楼、厂房、综合楼本报告是严格保密的。厦门国家留学人员创业园成立于1996年，建面8.8园区概况万平方米，交通便利，属于不盈利的科技产业化服务机构成立时间1996年底厦门地图火炬创业园区位位于厦门湖里区火炬高科技园东侧规模占地面积6.6㎡；建筑面积8.8㎡湖里区；交通紧邻市区主干道，距离机场3公厦门国家留学生创业园里，距离火车站7公里，东渡海运港3.5公里。功能定位高科技产业化的服务机构本报告是严格保密的。厦门创业园是由火炬高新区管委会投资1.8亿兴建的，在向运营模式政府申请政策支持、基金支持和租金补贴支持的同时，负责创业园日常运作的管理并收取租金收益。厦门创业园盈利模式小结：低厦门市政府地批价火炬高新区管委会：具地体，启格价偿资金流出：不无金1.基详动收?.申税向政府以较低价格取地请缴和政补惠优上惠贴政收优?.投资兴建创业园租策税金策2.资金流入：享有租金收益租金厦门市政府：火炬高新区厦门留学生支出：2.管委会创业园?.提供无偿启动资金、投资1.8亿兴建?.税收优惠政策国日?.租金补贴常属业物下企业2.收入：管有理?.享有税收收益厦门创业园?.促进区域经济发展，提升区域影响力物管会本报告是严格保密的。在创业园区发展中，政府提供政策支持和资金扶持；创业园运营模式物管会作为平台；吸引具有高成长性企业入园孵化，促使200余家企业成功转产，最终达到促进区域发展的目的。火炬高新区管委会政府ü角色：孵化企业ü建造创业园角色：ü角色：ü提供配套服务：住宿、餐ü携带高成长性项目入园ü提供优惠政策饮、娱乐ü利用创业园区的优势环境ü提供孵化企业可申请报批ü为孵化企业享受政府优惠孵化项目，并转产创造效的启动、运营资金政策提供平台益ü以活动、视察的方式提升ü作为孵化企业与外界沟通ü为区域经济发展做出贡献园区知名度和影响力的窗口。（孵化成功企业200余家）桥梁和纽带本报告是严格保密的。办公楼主力户型为140-170平米，多数企业认为200平米物业组成左右面积将更为适合创业型企业研发楼创业园厂房综合楼创业园物业组成：由1栋研发楼，3栋标准厂房，1栋综合楼构成，研发办公楼为7层，出租率近乎100%，名称建筑参数出租情况设施建设其他费用创业l建筑总面积：l租金价格：l基础设施：结构l水费：大厦9500平方米26元/平米，化综合布线系统，2.8元/吨l单户型面积：留学人员第一配备有光纤宽带网l电费：80-200平米，年全免，第二络、卫星电视、消0.97元/其中主力户型年付正常租金防监控、安防智能吨。的50%，第三化系统及客货电梯140-170平米l物业管理年付正常租金l层高：3.6米l服务设施：会议费2元/的80%。，吊棚后2.7室、信息中心、培平米米。l空置率：5%训中心、商务中心等l层数：7层本报告是严格保密的。研发楼创业园内含有标准厂房3栋，每栋6层，最受欢迎的户型创业园厂房是500平米左右综合楼厂房名称建筑面积户型情况租金情况空置率其他费用新业楼5400平方米l面积最小的100l1层租金l几乎是l水费：2.8元多平米，最大的20-24元/全满/吨昂业楼5400平方米1000平米，主要平米l电费：0.97集中在500平米l2-6层租元/吨。l层高：6层金15-18.5宏业楼8940平方米l物业管理费2元/平米元/平米本报告是严格保密的。研发楼综合楼为六层，1层为生活配套，2-6层为129套单身公创业园厂房寓，空置率为6.2%，入住企业对于高档饮食配套具有强烈的改善性需求综合楼名称建筑参数功能布局公寓其他费用轩业l栋数：一l1层为3个餐厅，l户型：1l物业费40楼栋棋牌室，乒乓球室，房1厅，面元/月l层数：6咖啡室，健身房，洗积l水费2.8层衣店，9*3.3=29.7吨l建筑面积平米l会议室：2个大的l电费：9400平容纳100人，400平l租金：0.572元米左右，小的容纳20-700元/月30人左右，100多平。l空置率：价格1小时80元129套空8套l2-6层为单身公寓本报告是严格保密的。创业园客户主要关注租金上的优惠，首期无偿启动金金企业类型额；办公室、厂房的面积，公寓是否带精装修，绿化环境，安静程度，高档的酒店，此外对休闲的会所也有所提及入园企业构成关注点分类客户询问频次排名第一名第二名第三名第四名优惠政策租金优惠首期无偿启税收优惠其他13%IT/光电子动资金机械28%10%办公场所户型面积办公楼物业新材料12%形态软件生物22%15%综合配套公寓户型面餐饮情况会议室情况休闲配套积和档次环境绿化安静程度l入园企业行业全部为高科客户咨询过程中主要询问问题技企业，其中IT/光电子l“租金有什么优惠呀？”、软件和生物，三者合计超l“首期无偿启动资金能申请多少呀？”过60%。l“有哪些税收优惠呀？”l“办公室户型面积有没有200平米左右的？”l“公寓有没有高档些的，带不带精装修呀？”l“吃饭除了食堂有没有高档的酒店呀”l“创业园绿化好不好呀，吵不吵呀”l“创业园有没有会议室呀？我们开会时会用到的”l“要是再有一些商务配套，比如会所什么的就好了…”本报告是严格保密的。入园企业享受无偿资助金、房租减免、配套资本金、创新基优惠政策金、申请经济适用房等优惠，其中企业最关注的是无偿资助金、房租减免和配套资本金?配套资本金：符合条件的可申请获得最高达总注册资本49%、100万元?无偿资助金：符合条件的每家10万以内的配套资本金，允许在三年内按元。优惠价回购股份?房租减免：用于研发、生产的厂房?创新基金：优先推荐申请国家科技型中小企业技术创新基金和厦门市，在60～150平方米以内，第一年、火炬高新区技术创新基金。免交租金，第二年、第三年分别按市场价的50%、80%交纳租金；可按?申办有限责任公司，注册资本起点优惠价租用配套生活公寓。为三万元人民币（或等值外币）；注留学人员优?以其专利、专有技术出资入股的，科册资本在100万元人民币以上的，可惠政策技成果作价占注册资本的比例不受限分期出资。制。?留学人员及台湾学者凭厦门市留学?留学人员及台湾学者在厦门创办企业人员工作证，在购房、办理驾驶证以，可申请购买经济适用房及子女入学、入园就读等方面享受本市居民生活待遇。在与众多企业咨询优惠政策的过程中发现，创业企业最关注的是无偿资助金、房租减免、配套资本金优惠。本报告是严格保密的。扶持政策主要有