洛阳项目户型深化建议2011年7月15日报告结构首期户型建议规划设计建议户型示例首期户型建议推导思路客户需求户型面积市场供应户型面积户型面积建议市场去化较快户型面积首期户型建议市场高端项目户型整体配比情况市场去化较快户型面积户型配比建议市场滞销户型面积情况?以项目定位为大前提，在分析客户需求户型面积、市场供应户型面积和市场运货较快户型面积的前提下得出户型面积建议?以市场中高端项目户型整体配比情况为基础，参考市场热销户型和滞销户型面积情况，推导出本项目的户型配比建议?整个户型面积建议和户型配比建议，得到项目面积配比建议客户情况--客户构成从项目访谈来看，目前市场客户主要分为如下六类：私营业企事业高泛公务一般职小生意周边县板块项目主管员员人市客户开元名郡　√　√洛龙科技观澜　√　√　√园区东方今典　√　√　√私营业主国宝花园　√　√　√财富中心　√　√　√周边县区矿老板九都名郡　√　√　√　√新区盛唐至尊　√　√企事业单位高管红太阳　√　√高尔夫花园　√　√　√泛公务员塞纳春天　√　√企事业单位职员西工升龙广场　√　√　√　√名门盛世　√小生意人涧西世纪花城　√　√高新区山水富地　√　√　√?城市经济结构清晰，中高端客户群体来源明显?在按财富层级对市场客户进行分类的基础上，找出我们的客户是谁，分析我们客户的核心价值需求，指导项目的发力方向项目客户定位“核心客户”和“重要客户”是项目对应的客户群体；“游离客户”不是项目的客户群体?项目定位市场高端，对客户的财富层次要求较高?按照财富层级从高到低将客户依次分为“核心客户”、“重要客户”和“游离客户”三类?“核心客户”和“重要客户”是项目对应的客户群体，“游离客户”不是项目的客户群体企事业单位职员游离客户非本项目客户群体小生意人重要客户私营业主泛公务员本项目对应的客户核心客户周边县区矿老板企事业单位高管群体下面将对项目对应的客户群体，即“企事业单位高管”、“周边县区矿老板”、“泛公务员”、“私营业主”四类客户进行深入分析客户特征--企事业单位高管单位房是其首套房产，置业以改善居住品质为主家庭结构：以三口之家为主客户来源：来源于洛阳市区的相关企事业单位，如空空导弹研究院、612厂客户背景、613厂等置业情况：单位宿舍或集资房是其首套房产，但居住品质较差，部分经济实力较强的高管已购买了一套及一套以上商品房户型需求：以三房和两房需求为主户型面积需求面积需求：自住以120㎡左右的三房为主，投资则会考虑90㎡的两房置业关注：注重居住的舒适性、景观绿化和工作的便利性配套需求：项目要有超市和餐饮配套，满足生活需求其它置业目的：以改善型自住置业为主，存在部分投资需求代表项目：凯瑞·国宝花园客户特征--周边县区矿老板置业驱动力来源于财富聚集下的身份标签追求，口碑及跟风效应明显家庭结构：以三口之家和四口之家为主客户来源：主要来源于洛阳下辖县市，如伊川、栾川、汝阳等客户背景置业情况：一般在老家都有自建房，为了事业的便利和身份的彰显，在洛阳有一套及一套以上房产户型需求：以三房及四房需求为主，部分会买大户型复式房户型面积需求面积需求：面积要大，特别是客厅要阔绰，如160㎡以上的四房产品置业关注：为彰显身份，最注重楼盘的知名度，其它方面关注较少配套需求：项目要有娱乐设施，最好有购物中心，满足生活消费需求其它置业目的：以自住和彰显身份为主要置业目的、纯投资的比重较少，置业会选择市场上名气最大的楼盘代表项目：盛唐至尊客户特征--泛公务员承价能力较高，但行事低调，品质与实惠共存的产品能博得他们认可家庭结构：以三口之家为主客户来源：洛阳市区的相关政府部门，如市政府、市国土资源局等客户背景置业情况：多数单位有房，但财富层级较高，为改善居住品质和投资升值，选择购买商品房户型需求：以三房和两房需求为主户型面积需求面积需求：改善置业会选择120㎡左右三房，投资则以选择90㎡的两房为主置业关注：这类客户比较务实和精明，置业时主要关注户型设计的舒适性、景观绿化和工程质量其它配套需求：项目要有周边要有超市和会所等配套置业目的：以自住为需求为主，投资客户比重较少代表项目：九都名郡客户特征--私营业主客户置业以投资为主，自住则会选择市场高端项目，面积需求在140㎡以上家庭结构：以三口之家和四口之家为主客户背景客户来源：主要来源于洛阳市区置业情况：绝大部分在洛阳有两套或两套以上房产户型需求：以三房和四房需求为主户型面积需求面积需求：要求居住的舒适性，居住面积需求在150㎡以上，投资则会考虑小户型置业关注：这类客户比较关注楼盘形象、景观绿化和升值潜力配套需求：项目最好配套高级会所，要有购物中心及娱乐设施其它置业目的：以投资性置业为主，自住则会选择市场上的高端项目，遇到更高端的项目存在换房的可能性代表项目：泉舜·财富中心客户分析总结家庭结构以三口之家和四口之家为主客户来源客户主要来源于洛阳市区，周边县区客户多选择在新区置业客户背景周边县区矿老板和私营业主一般拥有多套房产，自住置业则会目前置业情况选择市场上品质较好、口碑较高的楼盘；企事业单位高管和泛公务员一般有单位分配房，置业主要是为了改善居住品质置业目的客户置业以自住为主，纯投资客占比较小；新区置业客中投资占比相对较高置业关注除地段之外，客户对景观绿化、立面形象、户型舒适性和工程质量的关注度较高置业特征户型需求三房和两房是客户需求的主流，财富层级最高的客户对“四房及以上”存在需求面积需求两房面积需求在90㎡左右、三房面积需求在120㎡左右，“四房及以上”面积在150㎡以上配套需求项目周边要有超市、购物中心及娱乐设施客户需求户型面积市场供应户型面积户型面积建议市场去化较快户型面积首期户型建议市场高端项目户型整体配比情况市场去化较快户型面积户型配比建议市场滞销户型面积情况市场供应户型面积供应户型集中区间为，两房：85㎡-110㎡、三房：115-150㎡、四房170-190㎡之间总价编号项目125万1开元名郡四房及以上2东方今典115万面积在17082255㎡-190㎡3国宝花园95万86633之4财富中心882277间，总价85万5599集中在90-5盛唐至尊44337775万110万之间6高尔夫花园226688995567677塞纳春天65万三房面积在115㎡-15044335511101011㎡之间，总价在55-908升龙广场55万669955177万之间9名门盛世66145万44998810世纪花城88二房面积在85㎡-110㎡之35万间，总价在45-65万之间99一房25万99两房一房面积在40㎡左右，总价在25万左右三房40㎡65㎡90㎡115㎡140㎡165㎡190㎡215㎡面积四房及以上客户需求户型面积市场供应户型面积户型面积建议市场去化较快户型面积首期户型建议市场高端项目户型整体配比情况市场去化较快户型面积户型配比建议市场滞销户型面积情况市场去化较快户型面积整体上看，市场去化较快的户型是90㎡左右的两房、小三房，115㎡左右的三房和各楼盘130去化较快户型面积㎡～140㎡的三房、小四房产品统计90m2左右115m2左右130m2～140m2中泰世纪花城名门盛世东方今典高尔夫花园升龙广场盛唐至尊泉舜财富中心塞纳春天九都名郡国宝花园观澜开元名郡80m295m2110m2125m2140m2下文将对市场代表楼盘去化情况进行分析市场代表楼盘去化情况代表楼盘1-泉舜财富中心位置新区市政府正南方（音乐喷泉南）占地面积417亩建筑面积118万㎡容积率4.3项目概况高层住宅、商业、酒店式公寓、物业类型写字楼、5星级酒店装修情况毛坯老城区当期60㎡、90㎡、116㎡、136㎡泉舜财富中心主力户型销售价格7000元/㎡本项目新城区?销售情况：116㎡的小三房卖得最好，2010年3月份开盘推出300多套，目前剩余50多套；各种户型剩得差不多市场代表楼盘去化情况代表楼盘2-东方今典·境界位置洛龙区西苑桥南向西50米占地面积815亩建筑面积130万㎡项目概况容积率2.4物业类型高层、商业、酒店、公寓装修情况毛坯当期高层主力户型110㎡、116㎡、121㎡、140老城区主力户型㎡、150㎡、170㎡、182㎡销售价格6400元/㎡东方今典本项目新城区?销售情况：2010年9月18日开盘推出300多套高层房源，当天即售出210套，至2011年3月底全部售出，110㎡的户型去化最快市场代表楼盘去化情况代表楼盘3-升龙广场位置西工区王城大道与中州路交叉口以北占地面积400亩建筑面积160万㎡容积率4.2项目概况住宅、商业、写字楼、五星级酒物业类型店、酒店式公寓装修情况毛坯，公共部分精装老城区升龙广场当期66㎡、110㎡、150㎡、170㎡主力户型本项目销售价格6600元/㎡新城区?销售情况：今年3月26号推出的6号楼共202套，目前剩余10几套尾盘，135㎡的户型卖得较好市场代表楼盘去化情况代表楼盘4-盛唐至尊位置洛龙区王城大道与古城路交汇处西北角占地面积225亩建筑面积80万㎡项目概况容积率5.3物业类型住宅、商业、公寓装修情况毛坯当期老城区105㎡、117㎡、144㎡、180㎡盛唐至尊主力户型销售价格6500元/㎡本项目新城区?销售情况：今年5月27日开盘推出约200套房源，至6月1日基本售完，置业顾问反映105㎡的两房和117㎡的小三房比较受欢迎市场代表楼盘去化情况代表楼盘5-中泰世纪花城位置涧西区丽春西路西头防洪渠西侧占地面积360亩建筑面积50万㎡项目概况容积率3.0物业类型住宅装修情况毛坯老城区当期90㎡中泰城市花城主力户型本项目销售价格6200元/㎡新城区?销售情况：今年1月16日开盘，推出第五期90㎡左右的两房和小三房、9