远远洋地洋地产产珠三角珠三角发发展展战战略略建建议议110909年市年市场场表表现现2全球房地产市场持续转好?美国：缩量上涨，开工企稳?英国：房价连续第八月回升?德国：开工略降，价格维持稳定?法国：新屋申请同比上升?日本东京：量价齐升?韩国：房价继续上涨，开工大幅上升?香港：成交价格向上，成交量居高资料来源：招商证券《全球房地产行业2009年10月份月报》全球房地产市场持续转好资料来源：招商证券《全球房地产行业2009年10月份月报》国内经济：复苏正在进行时……GDP增速呈V型反弹工业增加值增速稳步上扬?第三季度GDP增幅达到8.9%，前三季度GDP累计达到7.7%，全年?工业增加值增速稳步回升，重工业成保8的目标基本无忧。为引导复苏的中坚力量。固定资产投资增速维持高位全社会消费品零售总额增速缓慢上升4万亿?如何有效刺激消费依然是政府面临的难题。?国家4万亿财政刺激的效力依然在持续发挥。?目前的消费数据反映V型反弹成色不高，复苏根基尚不稳固。数据来源：国家统计局国内经济：出口形势好转，通胀苗头出现出口贸易出现积极好转?进出口增速在底部盘桓近大半年之后选择向上。?采购经理人指数PMI中的出口订单指数也确认了这一趋势。?在全球各国经济普遍复苏的背景下，外贸也开始逐渐恢复。CPI与PPI呈上升势头?随着CPI、PPI的拐头向上，社会对通货膨胀的预期加剧。?日前国务院工作会议确定：要把正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的重点。数据来源：国家统计局国内行业：国房景气指数的V型走势昭示着房地产行业的复苏国房景气指数连续6个月回升，进入景气区间?2009年3月，国房景气指数下降至近十年的最低点——94.74，房地产行业的活跃度处于历史低潮。连续1?金融危机加速行业调整6?个上半年超预期的月下销售拉动国房景气滑升回指数上扬，最终形月个7成V型反弹。8月续连份指数向上突破连续十个月处于不景气区间?100，转入景气区间。?销售所带来的开工、投资上升将把国房景气指数推至数据来源：国家统计局新高。数据来源：国家统计局国内行业：分类指数显示，复苏在各链条环节表现不一房地产开发投资反弹速度最快土地开发仍然处于较低水平，近期有回升趋势开发投资分类指数?土地开发面积分类指数?资金来源情况大为好转,已经超过了07年水平施工面积指数快速回升，10月份攀升至100.7点资金来源分类指数?施工面积分类指数?数据来源：国家统计局房价：各地房价持续大涨，超越07/08年高点并不断创出新高07－09年全国房屋销售价格指数走势07－09年一线城市房屋销售价格指数走势116.3114.4111.2?全国房屋销售价格在小幅回落之后，再次快速上升?深圳、广州房价波动幅度较大，上海、北京呈缓升趋势，回调幅度微小07－09年部分二线城市（东部）房屋销售价格指数走07－09年部分二线城市（中西部）房屋销售价格指数走势势?二线城市房价在经历水平调整之后，再次进入上涨轨道数据来源：国家统计局注：本页房价走势数据均由70个大中城市房价环比数据换算得出房价：全国房地产价格进入全面上涨阶段09年9月35个大中城市房价同比增长?9月份数据显示，35个大中城市房价进入同比、环比全面上涨阶段。09年9月35个大中城市房价环比增长数据来源：国家统计局成交量：全国总体商品房销售仍在加速，大部城市同比增幅巨大全国商品房销售面积（月度累计）同比增速?1-10月，全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4%，增速比上月提高了3.6个百分点，表明10月成交量增速仍在加快。?从城市来看，大部分城市成交量都较去年同期有大幅上升，其中北京、上海、重庆、成都、郑州、天津、长沙、西安的增幅普遍都在100%以上，而深圳、东莞、佛山等珠三角城市成交量在飙升之部分城市08、09年9月商品房销售面积对比后，出现一定程度的回落，同比增幅开始收窄。数据来源：国家统计局、世联数据平台供求关系：消化率持续保持在100%以上，供不应求主导市场七大城市周成交与可售量变化七大城市新增供应及消化率?七大城市存量持续下滑，10月成交量?消化率持续保持在100%之上，七大城随之回升至上半年高点市供应维持平稳，并没有明显的增加资料来源：中银国际房地产周报注：七大城市包括北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都价量走势：共同经历上半年的价量齐升之后，各地市场走势开始分化(a)深圳杭州（商品住宅）价升量跌型城市?这类城市主要表现为：房价继续上涨，而成交量随着房价的上涨出现连续的下滑，幅度超过30%以上。?这类城市主要有深圳、杭州、东莞、佛山、厦门、广州等，其城市数量不少，但还不东莞（商品住宅）佛山（商品住宅）是市场主流。?表现最为明显当属深圳，其6、7、8、9月成交量连续下滑，幅度达到了57%，其中9月份商品房成交33万平，与去年同期相当。与此同时，房价连续快速上涨，9月份房价达到20940元/平方米，超越了07年高点。厦门广州数据来源：世联数据平台注：无特别注明，上图均为商品房月度价量走势，左轴为价格（元），右轴为成交面积（万平）价量走势：共同经历上半年的价量齐升之后，各地市场走势开始分化(b)上海北京价升量稳型城市?这类城市主要表现为：房价继续上涨，成交量在经历上半年的冲高之后，继续维持在高位，上升或下滑幅度都较小，没形成明显的趋势。?这类城市主要有上海、北京、武汉、大连武汉（商品住宅）大连、天津、重庆、珠海、惠州、无锡、长沙，其数量最大，属于市场主流。?其中上海、北京、武汉、重庆等城市成交量呈微幅下跌，后市会不会成为价升量跌型城市尚待观察天津（商品住宅）重庆数据来源：世联数据平台注：无特别注明，上图均为商品房月度价量走势，左轴为价格（元），右轴为成交面积（万平）价量走势：共同经历上半年的价量齐升之后，各地市场走势开始分化(c)珠海惠州续上无锡长沙（商品住宅）价量齐升型城市郑州西安（商品住宅）?这类城市主要表现为：价量均缓慢上涨，市场波动幅度较小。数据来源：世联数据平台注：无特别注明，上图均为商品房月度价量走势，左轴为价格（元），右轴为成交面积（万平）土地市场：各地地王频出，市场热度不断上升(a)11个城市土地成交价量走势全国土地购置面积同比增速11个城市土地供求走势?从全国土地购置面积同比增速来看，09年1－10月土地购置面积同比下跌了18.7%，并没有恢复去年同期的水平，但整个走势呈走高形态，近几月表现加速迹象，上半年商品房销量大增的效应开始逐步体现到土地市场。?从监测的11个城市来看，近几月土地成交面积与成交价格增幅明显，9月份成交土地的楼面地价接近5000元/平方米，这也印证了地王频出的这一现象。?从供求来看，没有表现出明显的供不应求的现象。数据来源：巨灵金融平台、国家统计局注：11个城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、苏州、西安、重庆、成都土地市场：各地地王频出，市场热度不断上升(b)2009年以来各地总价地王TOP10建筑面积成交价楼面地价排名城市区域地块名称规划用途成交时间竞得方(㎡)亿元)（元/㎡)1上海徐汇斜土街道107街坊住宅、商办及综合266050272322009-9-30绿地龙华路1960号地块72.42上海普陀长风6B（B6）住宅及配套312638224092009-9-10中海、7C地块70大连港投资3大连中山中山区大连港西区贸易咨询、旅馆业12256554940142009-3-9发展有限公司4广州萝岗科学城KXC-F8-1-1地块商住61362443.470742009-10-29雅居乐5北京朝阳朝阳区广渠路15号居住及公共服务设施28012141162002009-6-30中化方兴6重庆江北江北嘴CBD体育公园地块商业金融/居住13316314130792009-10-29中海/九龙仓7北京朝阳朝阳区望京商业金融39226540101972009-9-3SOHO8佛山南海佛南(挂)2009-03地块商住58814538.264952009-10-28中海9重庆江北鸿恩寺地块居住12531003830402009-6-25保利10大连甘井子区庙岭村红凌路两侧宗地居住、公建136350037.527492009-4-28金赛置地资料来源：搜房产业网有关统计称：今年70%的地王为央企所得开发商：金融环境宽松，销售回款猛增，现金充裕国房景气资金来源情况分类指数上市地产公司现金及等价物净增加额亿元销售回款大幅增长?09年全年的国内新增贷款可能将达到10万亿。　　?发展研究中心宏观部副部长魏加宁表示,今年以来信贷投放增长速度过快、贷款结构不合理令人担心,调研发现大约50％的资金流向了股市、房地产、票据市场。?宽松的金融环境、销售回款的大幅增长使得开发商现金充裕，这也是导致今年地王频出的重要原因。数据来源：国家统计局、巨灵金融平台开发商：各路融资大门重新向房地产行业开启2009年中国房企融资总额调查表（1-15名）序号房企名称融资方式融资总额（亿元）1万科银行授信500亿、增发集资金112亿612?截至11月6号，602绿地银行授信174亿、银行授信300亿474余家房企融资总额达约定向增发募集资金40.97亿、4000亿元人民币。其中3金地集团440.97银行授信300亿、信托100亿前15家房企融资总额超银行授信200亿、银行授信100亿、4SOHO中国324.643000亿元人民币，占总可换股债券28亿港元配股融资27.08亿港元、配股融资11.49亿港元、融资80%左右。5方兴地产278.94银行授信45亿、银行授信200亿6泛海建设公司债32亿、银行授信200亿232?此现