保定市房地产市场调研报告2010年11月24日1保定市城市发展现状2保定市城市规划与定位3保定市房地产市场发展现状4保定市区域住宅市场研究2PART1保定市城市发展现状（一）保定市基本现状1、位置、行政区划2、面积、人口3、市政建设及交通环境（二）保定市宏观经济环境1、GDP、人均GDP2、固定资产投资、消费零售总额、进出口总额、人均可支配收入水平（三）保定市产业结构与经济发展环境1、产业结构2、城市化水平（四）小结3（一）基本现状/区位首都南大门，区位优势显著u保定市位于河北省中部，地处首都南大门，与北京、天津三足鼎立，坐拥经济核心区域优势，素有“京畿首善之地”的美称；u市中心距北京140公里，天津145公里，石家庄125公里，处于京津冀三角腹地。4（一）基本现状/行政区划人口大市，发展潜力巨大行政区划类别：省辖市u4市（定州市、涿州市、安国市、高碑店市）；u3区（南市区、北市区、新市区）；u18县（易县、徐水县、涞源县、定兴县、顺平县、唐县、望都县、涞水县、清苑县、满城县、高阳县、安新县、雄县、容城县、曲阳县、阜平县、博野保县、蠡县）；定u另设高新技术产业开发区、白沟新城。市域面积：2.21万平方公里1、石家庄市2、保定市3、沧州u建成区面积：目前90平方公里，规划面积120平方公里；市4、承德市5、邯郸市6、衡水人口市7、廊坊市8、秦皇岛市9、唐山市10、邢台市11、张家口市u全市总人口近1141.7万，总户数323.6万户；其中市区105.5万、市区31万户；郊县人口1036.2万（注：郊县非农业人口约150万人）。5（一）基本现状/市政及交通公路交通网络发达，铁路建设快速发展与京津的一体化能力逐步增强u全市已初步形成了以保定市为中心向外辐射，以“五纵四横”为骨架，以县乡公路为支脉，四通八达的公路交通网络；u铁路：现有京广铁路，另外，京石客运专线正处在建设中；津保城际铁路也即将启动；还有规划中的京石城际铁路；u航空：共享北京、天津的机场。6（二）宏观经济环境/GDP宏观经济稳步发展，人均GDP跨入万元时代，房地产进入快速发展期保定市近年国民生产总值（GDP）保定市近年人均GDP及增长率单位：万元单位：亿元00数据来源：保定2005-2009年年鉴数据来源：保定2005-2009年年鉴河北省各市县2009年国民生产总值排序宏观经济增长和人均GDP与房地产市场发展阶段的关系单位：亿元0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元12启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期1086生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主4超速发展单纯数量型快速发展数量为主，平稳发展，以质量缓慢发展2数量与质量并重为主，数量与质量综合发展型0并重数据来源：保定2005-2009年年鉴数据来源：保定2005-2009年年鉴7（二）宏观经济环境/固定资产投资固定资产投资快速增长，房地产投资比例日益提高，房地产业处于快速增长期2保定市近5年固定资产投资额及增长率22保定市房地产投资及增长率2投资增长率单位：亿元单位：亿元0000数据来源：保定2005-2009年年鉴数据来源：保定2005-2009年年鉴u2009年，房地产开发公司达到266家，较上年增加108家，增长68.4%；房地产开发投资完成174.4亿元，比上年增长78.5%；住宅投资完成143.75亿元，比上年增长86.9%；其中：90平方米以下住宅投资完成68.61亿元，比上年增长303.0%；房屋施工面积达到1250.55万平方米；竣工面积达到142.83万平方米。8（二）宏观经济环境/对外贸易进出口额持续稳步增长，经济外向度逐步增强，有利于对外交流，提高城市开放度保定市近5年进出口额数据单位：亿美元20数据来源：保定2005-2009年年鉴9（二）宏观经济环境/居民收入与消费居民收入日益提高，消费能力日益增强2保定市近5年居民消费零售额及增长率2保定市进5年居民收入状况单位：亿元单位：元121210108866440022数据来源：保定2005-2009年年鉴00数据来源：保定2005-2009年年鉴居民消费零售总额稳步快速增长，居民消费能力提升明显可支配收入与消费性支出差额逐渐变大，储蓄余额快速提升，居民整体经济实力日益增强10（三）产业结构与经济发展环境/产业结构第二产业主导产业结构，占比稳定；第三产业稳步发展，工业化城市的特点明显保定市近年三产结构u2009年，汽车、新能源、纺织、食品和建材五大战略支撑产业全年完成增加值260.55亿元，占全市规模以上工业的比重为54.6%，对工业增长的贡献率达77.2%，拉动全市规模以上工业增长11.3个百分点，其中：p汽车业完成增加值94.82亿元，占全市的19.9%，比上年增长29.6%；p新能源业完成增加值58.16亿元，占全市的12.2%，比上年增长24.7%；p数据来源：保定2005-2009年年鉴纺织业完成增加值66.54亿元，占全市的14.0%，比上年增长9.0%；保定主要还是以工业为主，第三产业处于稳步提升阶段，产业结构转型尚需时日11（三）产业结构与经济发展环境/城镇化保定市城市化水平低，城市城镇建设任重道远，房地产发展潜力巨大保定市县多人多，农村人口多，城镇化水平低u2009年，河北全省城镇化率为43.74%；而保定市为35.85%，低于全省平均水平；u城镇化将是今后一段时期内，保定市加快全市发展的四大主体战略之一，需要提速，加快城市和中心城镇发展；根据近期省政府新闻办与省统计局、省住房和城乡建设厅共同发布的2009年河北省城镇化发展统计监测结果，河北省11个设区市城镇化发展综合指数由高到低依次是：唐山、秦皇岛、石家庄、廊坊、邯郸、沧州、保定、承德、邢台、张家口、衡水。12（四）小结城市区位优越、第二产业基础雄厚，随着交通基础设施的开发建设，以及城镇化战略的提速，房地产业将迎来巨大的发展良机u京津冀三角腹地的特殊区位，随着京津产业功能从“虹吸”到“外溢”趋势的转变，保定具有一定的发展契机，但需时日；u现代化高速铁路的建设，加速了保定与京津冀的一体化进程，有利于加强与北京和天津之间的联系；u第二产业继续保持稳步快速发展，伴随着第三产业等现代服务业的崛起，工业化和现代化进程加速；u城镇化水平较低，固定资产投资增长迅猛，房地产开发方兴未艾，发展机会较大。13PART2保定市城市规划与定位（一）城市定位方向（二）城市总体规划1、城市发展空间2、城市投资吸引力（三）行政区划及功能特点（四）小结14（一）城市定位方向保定定位为国家级历史文化名城，京津冀城镇群中的重要城市，先进制造业和现代服务业基地城市主要职能:（1）京津冀都市连绵带南翼的中心城市；（2）京津冀地区重要的现代制造业及高新技术产业转化基地；（3）京南的区域性教育中心；（4）商贸发达的市域中心城市；（5）文化发达的宜居城市；（6）京南交通枢纽、物流枢纽。15（二）城市总体规划/城市发展空间保定规划“北跨、南进、东拓、西控、中提“的空间发展战略，均衡提高整个保定地区的综合实力u北跨：拓展空间，打造中国电谷u南进：融合清苑，共建汽车产业园u东拓：依托高铁车站，战略空间蓄势待发，与白洋淀区一体化打造新兴功能拓展区u西控：鼓励清洁生产，绿色产业u中提：突出历史文化，提升现代文化16（二）城市总体规划/城市投资吸引力区域规划保定保定保定一轴三带规划“8+2”发展规划环首都经济圈u一轴三带：包括京津发展轴、滨海新兴发展带、山前传统发展带以及燕山——太行山山区生态文化带；u8+2发展模式：包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定等8地市；u环首都经济圈：在北京周边的十余个区县，建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区，以新兴产业为主导的经济圈。2011年，廊坊、保定等4市13个县电话区号将变成010，这是打造环首都经济圈发展战略的第一步。保定作为环首都的“京畿”城市,“大北京”地区京津保三角的一角,拥有广阔的发展机遇。17（二）城市总体规划/城市投资吸引力区域交通保定市区交通以发展轻轨铁路、高速外环与高速公路、铁路枢纽为重点。轨道交通：保定市区为一中心三组团结构，适宜发展轻轨。都市区的轻轨路规划为“一环四放射”的布局形式。保定高速外环：保阜、张石、容乌、保沧高速路与京珠高速公路连接形成围绕保定市区的高速外环路，并形成以市区为中心的高速公路枢纽。铁路枢纽：2015年，随着保霸、保大、京石和京郑客运专线的建成，保保定定市区将形成“京南”、“津西”、“石北”东西南北贯通的铁路枢纽。快速交通体系的建立，将实现保定区域的优势互补及资源合理配置，促进地18区经济快速发展（二）城市总体规划/城市投资吸引力产业布局保定工业园区：总体规划面积14平方公里入园企业53家，建设项目57个，累计完成投资44亿元；在全省48家省级开发区综合评价排名中，保定工业园区发展质量列第11位。保定国家高新区中心科技园:总开发面积6平方公里，进本案驻企业60余家。是极具开发潜力的远期开发区。西区工业园:规划控制范围2.5平方公里，以食品、轻工业为重点，是新型综合性食品生产基地。区内的企业主要有：生力八达啤酒有限公司、欧麦八达麦芽市区周边各科技园及工业园，在提高地有限公司等。区经济的同时，还将产生大量的住房需求19（三）行政区划及功能特点本案所处的新市区，是保定市区发展扩张的主要区域，地区发展潜力无限南市区：保定府的发源地，重工业厂房较多，城市改造难度颇大。新市区：面积面积接近市区面积的1/2，是保定市政治、经济、文化、科技中心。北市区：是保定各类高校