20128年月西安考察报告西安市场概述及西安公司战略分析二、西安公司项目分享三、其他优秀项目分享目录一、3/61具体情况西安作为辐射面积最大的区域核心城市，是大西北政治经济唯一核心，西部大开发战略桥头堡和国家东西部连结的关键节点作为全国第个国际化大都市，预计年建成区面积平方公里，人口万西安年常住人口万，综合科技实力全国第三；高等教育中西部第一；民办教育全国第二、人均第一；全市在校大学生、大专以上学历人口和成人接受教育比例均居全国第一西安吸引东部沿海城市大量高新企业进驻，年突破亿，连续十年增速在以上；人均可支配收入万元，位列中西部及东北城市之首??4201510001000?2010847?2010GDP320013%2.2人文环境经济环境地理环境西安城市概述4/619%91%人口占比9%单位：万人35.8%2,165西安西北五省其他地区14%86%-8.9%东部西部年年9,9789,0902,94020092010年东西部承接外来务工人员情况东部城市务工人数呈减少趋势，西部快速增长2009-2010西安占西北五省比例高达GDP14%上海杭州苏州无锡南京厦门福州漳州深圳广州东莞佛山北京天津沈阳大连西安新疆青海甘肃宁夏陕西成都重庆大西北战略经济圈格局数据来源：国家统计局、克尔瑞西安作为辐射面积最大的区域核心城市，是大西北政治经济唯一核心，西部大开发战略桥头堡和国家东西部连结的关键节点5/61重庆17532年年20092010+2%171751856018963单位：元17921+10%长春16277沈阳20541+11%20806+13%武汉18385成都20835+12%18669西安22244+17%西安人均可支配收入及涨幅领先中西部及东北城市8.2%10.0%10.0%10.1%10.5%11.0%11.5%11.5%13.0%14.1%14.5%西安沈阳武汉广州南京苏州深圳北京成都杭州上海年西安增速，高于全国个百分点，达到亿元，增速居全国前列2010GDP14.5%4.23241数据来源：统计年鉴；国家统计网2010GDP3200GDP60002.2年西安达到亿，增速居全国前列，人均达美元，人均可支配收入万元，位列中西部及东北城市之首6/61重庆70.2%7.9%自然增长机械增长年人口增长数量2000-2010天津74.9%8.3%7630106上海76.3%11.5%北京78.0%8.4%西安12.8%13.6%12.2%16.8%21.9%78.7%8.5%机械增长率是自然增长率倍，城市聚集效应显著年西安城市人口增长结构2相比年岁人口比重上升个百分点，人口红利显著2000-2010年西安城市人口构成200015-647.42010岁岁岁以上0-1415-6465768800810810847979单位：万人武汉西安杭州沈阳南京长春中西部及东北主要城市常住人口数量对比201084715-6478.7%年西安常住人口万，岁比重，人口红利巨大7/61单位：人鄂尔多斯榆林地区68007000资产过亿人群数量接近鄂尔多斯重庆神木府谷长春17532沈阳17921武汉20541成都2080620835能源产业快速发展带动陕北经济腾飞，年全国百强县西部地区共个，陕北占据席大批新兴富裕群体到西安置业，主要选择高端物业投资居住?201053?年榆林地区人均可支配收入超过中西部和东北省会城市单位：元人201021415/备注煤炭预计亿吨世界八大煤田之一天然气预计万亿立方米目前我国陆上最大整田石油亿吨岩盐万亿吨占全国探明量铝矾土亿立方陕西储藏量最大280056626%5.47%储量陕北榆林地区能源储量情况其他地区榆林地区93%年榆林地区能源产量占全国总量20107%陕北能源资源密集，当地居民迅速富裕，置业需求旺盛，是西安高端物业的主力客群单位：万平米8/617.28.38.59.09.914.715.415.617.454106152619666301276917716200292061521614单位：元平米/年主要城市住宅成交均价年主要城市房价收入比20102010北京深圳上海杭州广州武汉沈阳成都西安上海深圳北京杭州广州成都武汉西安沈阳3095787447649429681044125513366369781044107010911359143218251861年主要城市住宅市场容量对比2009年西安市场逆势增长，市场容量居全国前列单位：万平米年主要城市住宅市场容量对比20102010沈阳西安北京武汉上海成都广州杭州深圳上海北京沈阳成都武汉杭州西安广州深圳数据来源：克尔瑞数据库1000西安住宅市场容量巨大，近三年稳定在万平米以上单位：亿元9/61年市场前十名2011海荣建秦华远天朗恒大万科绿地金地中海大明宫置业外地品牌开发商本地开发商外地品牌开发商占据主流年市场前十名2010天地源天朗万科海荣绿地恒大紫薇金地中海融侨单位：亿元+30%34.6%15.6%27198+42%+121.8%20092010行业集中度迅速提升年年上半年20102011预计+138%201130-402008年上半年市场前五名开发商总计份额情况，行业集中度快速提升年西安市场前五名销售门槛快速提高2010-20112008-2011市场前五门槛快速提高，行业集中度迅速提升，一线品牌开发商占据主流10/612010.2金域曲江2011.9大明宫2011.6金域华府（代建）西安公司在建项目分布2011.52010.5/2011.1万科城（、）3#7#新地城2008.5悦府08-09年，万科通过收购新地城（住宅）进入西安；目前，已经全市布局11/61产品复制（天津水晶城、上海蓝田一号、沈阳万科城和上海第五园产品）别墅围挡（杭州公望）展示复制（武汉金色城市和金域华府）创新：门口的买菜挂钩平米极小户型公寓????+18复制景观示范区学习沈阳金域蓝湾和南京金域蓝湾，尤其学习沈阳金域蓝湾的泰式廊架，直接找到沈阳的施工方。样板间公园学习南京金域蓝湾，精装标准学习南京金域蓝湾，尤其是亲子马桶盖、卫生间书架等后期升级装修标准学习东莞万科虎门紫台产品创新马桶阅读灯设计复式精装修产品，高赠送率万科标、标和标的结合，做个临时样板间公园ABC16万科城金域曲江成长性公司的产品策略：复制中超越复制：万科城成熟产品复制长春柏翠园景观示范区复制北京蓝山售楼处复制杭州草庄小夜灯设计创新：幸福系产品后期研发（户型）+++金域华府成长性公司的产品策略：复制中超越营销创新嫁给我吧大明宫（李姓转发）??团购小组北上拓客：曲江项目多次到陕北答谢客户，促进老带新，带动高端产品销售全市团购拓客：万科城项目在全市超市外站点全面拓客，进入周边企业举办团购推介，成功实现多次旺销??营销创新能力较好14/61现场销售服务好，体贴用心㎡开发商:西安万科恺洲置业有限公司占地面积:152667平米建筑面积:38万平米容积率2.53首次开盘时间:2010年08月01日绿化率:35%物业公司：万科物业物业管理费：1.60元/平方/月建筑类型：板楼板塔结合小高层高层装修情况：精装修车位比：1:0.8项目地址：曲江新区曲池南路与寒窑路交界处参考价格：均价16500元/金域曲江——项目简介?三房产品万科金域曲江由9层、11层、12层的小高层和26层、33层、34层的高层组成，户型面积以76-126平米的2房、3房和170-250平米的3房、4房以及复式为主。?二房产品金域曲江——产品介绍平米140?四房产品金域曲江——产品介绍?亮点一：沙盘的风险提示密密麻麻，非常到位，不放过任何一个细节。（一般用文字描述，使用编号对应阳关宣言）金域曲江——亮点分析摆在销售接待前台的便利箱销售员的名片全部带照片?亮点二：销售现场体现人性关怀金域曲江——亮点分析?亮点三：充分利用狭长的看楼通道，宣传物业和工程亮点金域曲江——亮点分析?亮点四：样板间的标识清晰而人性化，包括交楼标准、风险提示、亮点推介等。标识的材料是透明的，与墙体融为一体，不影响美观。金域曲江——亮点分析关注每一个细节，注重客户感受！????集团6+2步法每一个细节执行都很到位，值得学习。利用销售通道增加物业及项目的宣传，有效而不功利。使用带照片的销售顾问名片，给客户以直观、亲切的感受。物业保洁、安全员精神状态很好，每人都面带微笑主动跟客户问好，值得学习。金域曲江——可借鉴之处西安万科开发商万科城建筑面积616800㎡容积率3.00销售均价13.7万㎡绿化率36.6%项目名称长安韦郭大道909号（陕师大长安校区正对面）占地面积186848㎡物业地址8500元/㎡建筑形态多层、小高层、高层商业面积管理费1.50元/㎡·月万科城——项目简介?在售产品以首置首改为主，户型类型多样万科城——产品介绍为了取得空间最大化的效果，合理方式是共享空间。消除各种空间之间的实际隔断和心理界限，形成整体空间的效果，打造“一个的豪宅”。例如，在淋浴的时段，整个房间就是一间淋浴房，视线开阔，满足自由走动需求；在睡眠阶段，整个房间就是一间卧室。在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。产品设计理念：㎡万科城——18极小户型产品介绍万科城项目18平米小户型通过空间共享，提供客厅、卧室、卫生间、书房等多种功能的复合空间。㎡万科城——18极小户型产品介绍热水器小家电洗衣机鞋柜隐形空开玄关极小18平米户型玄关全能入户玄关，玄关长度≥900mm。入户左侧为鞋柜，隐形电器柜,右侧为热水器小家电及洗衣机设置。㎡万科城——18极小户型产品介绍卫生间极小18平米户型卫生间卫生间提供如厕、