水景现房，无需等待的幸福连城水岸营销思路及合作建议2010-11偉業顧問?2010B.A.Consulting.偉業顧問?2010B.A.Consulting.1市场形势市场大势·竞争个案·竞争结论2项目现状SWOT分析·营销工作回顾3营销策略品牌提升·项目定位·客群定位·推广策略·推售策略4合作建议人员配备·执行流程·商务条件·配合要求偉業顧問?2010B.A.Consulting.1市场形势——市场大势————竞争个案————分析结论——偉業顧問?2010B.A.Consulting.2010年1-10月济南普通住宅总供应量2010年1-10月份普通住宅月供应套数总供应套数整体上来看，1-10月份济南普8000通住宅总供应量呈上升趋势，除2月6000份受春节假期影响，各项目推盘节奏4000减慢供应量下降，4月份受新国十条2000影响供应量明显下降。但新国十条对01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月济南房地产影响并不显著，5月份开总供应套数29151992373625194378495654035756497461372010年1-10月份济南普通住宅月供应面积始新楼盘纷纷入市，供应量持续增加80。至8月份，因金九银十的到来持续60在售项目及即将入市项目放慢推盘节40奏。9、10月份供应量小幅增加。20由01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月于受国家9.29新政影响，传统金九总供应面积37.925.742.833.348.454.958.266.958.572.9数据来银源：济南市建委网站(万平米)伟业项目体每日成交统计分析2010年1—10月济南市供应总供应面积为498.7万方，十期预计间并未出全年现将供应突破量井600喷现象。万方偉業顧問?2010B.A.Consulting.2010年1-10月济南普通住宅总供应区域分布2010年1-10月份济南普通住宅总供应区域分布3123,8%11957,29%18786,46%4000,10%2968,7%东部中部南部西部北部数据来源：济南市建委网站伟业项目体每日成交统计分析整体上来看，1-10月份济南普通住宅供应量主要集中在东部，东部供应量18786套，占总供应量的46%；其次为西部，供应量为11957套，占总供应量的29%；南部供应量为4000套，占总供应量的10%；中部、北部供应量较少，比例约在8%左右。西部和东部一样，是济南住宅供应的主战场，市场竞争比北部，东部南部都激烈偉業顧問?2010B.A.Consulting.2010年1-10月济南普通住宅新增供应量1-10月份济南普通住宅月新增供2010年1-10月份济南普通住宅月新增供应套数应量相对平稳，2月份受春节假期影套数4000响新增供应量非常小，4月份受新国3000十条影响新增供应量有所下降。新国2000十条对济南房地产影响并不显著，借1000五一节假日各楼盘纷纷推货入市，新01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月套数10136017251233233319172044212214913128增供应量显著增加至2333套，持续到2010年1-10月份济南普通住宅月新增供应面积8月份，月新增供应量基本稳定在402000套左右。金九银十期间，930月份新增供应较少，众开发商集20中在10月份推盘，新增供应突破103000套。01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月数据来源：济南市建委网站伟业项目体每日成交统计分析新增供应面积14.10.8417.814.523.620.119.825.418.435.8(万平米偉業)顧問?2010B.A.Consulting.2010年1-10月济南普通住宅新增供应区域分布2010年1-10月份济南普通住宅新增区域分布1465,9%1586,9%7160,42%2038,12%4817,28%东部西部北部中部南部数据来源：济南市建委网站伟业项目体每日成交统计分析1-10月份济南普通住宅新增供应量主要集中在东部，东部供应量为7160套，占新增供应量的42%，主要项目包括保利花园、永大颐和园、恒大名都、中海奥龙观邸等；其次为西部，供应量为4817套，占新增供应量的28%，主要包括绿地新里卢浮公馆、银座中心、路劲御景城、恒大绿洲、连城水岸等；北部供应量为2038套，占新增供应量的12%；南部、中部供应量较少，比例约在9%左右。偉業顧問?2010B.A.Consulting.2010年1-10月济南普通住宅成交量2010年1-10月份济南普通住宅月成交套数2010年1-10月份济南普通住宅成交面积3000402500302000201500套数10001050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交面积11.82.319.912.71519.619.727.923.430.2套数85018919411089138517911960239520892581(万平米)数据来源：济南市建委网站伟业项目体每日成交统计分析2010年1—10月济南市总成交面积仅180余万方，预计后两月至少会有50万方的需求量偉業顧問?2010B.A.Consulting.2010年1-10月济南普通住宅成交区域分布2010年1-10月份济南普通住宅成交区域分布1565,10%1362,8%6894,42%4575,28%1874,12%东部北部西部中部南部数据来源：济南市建委网站伟业项目体每日成交统计分析与供应一样，西部区域市场需求旺盛，接近中部南部和北部之和。偉業顧問?2010B.A.Consulting.2010年1-10月济南普通住宅价格走势2010年1-10月份济南普通住宅区域价格（元/平米）140001200010000800060004000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月整体均价8407860485248941884486588699867193149387东部均价7975827082918605903286008709809788088792西部均价7880808078458108808782058200807382178273南部均价805080508000974593979397893592601097311108北部均价6500650071007100725077007825782578257800中部均价12400124001240012400109331093311167111671242512140整体均价东部均价西部均价南部均价北部均价中部均价数据来源：某地产顾问机构西部地区价格较为平稳，市场价格仅高于北部区域，2010年西部均价约8100元偉業顧問?2010B.A.Consulting.2010年1-10月济南各区普通住宅价格走势2010年1—10月槐荫区最高均价出现在1月，约9500元之后月均价格维持的8500元左右，走势较其他区域平稳。数据来源：腾讯房产蓝房网偉業顧問?2010B.A.Consulting.济南近期开盘项目一览表均价开盘日期项目名称位置建筑形态（元/㎡）天鸿·万象新天2010-9-514#、16#、19#工业北路与刘志远路交汇处多层62002010-9-17路劲御景城9#、10#纬十二路与堤口路交汇处高层82002010-9-24茗筑美嘉15#高新区（小）高层74002010-9-28盛世名门4#天桥区三孔桥街高层80002010-10-7尚品清河二期朗润园天桥区天桥泺安路18号高层6800鲁能领秀城·中央公园2010-10-162#、9#市中区舜耕路南延线高层8800绿地·新里卢浮公馆2010-10-238#、12#纬十二路与经四路交汇处高层8600-90002010-10-23凯旋新城9#、12#营市西街南口经十路510号多层88002010-11-6海信慧园二期1#高新舜华北路180号高层77802010-11-6茗筑美嘉14#高新区高层7600数据来源：电话或走访市调数据偉業顧問?2010B.A.Consulting.西部板块楼盘分布御景城大溪卢浮公馆地伴云居★凯阳旋绿地国光新际花都100城中海·国际新城偉業顧問?2010B.A.Consulting.区域市场竞争情况项目名称产品类型面积区间价格区间48-52㎡一居室、74-小高层、高层住宅；住宅8300元/㎡；御景城93㎡两居室及89-139小户型公寓公寓7800元/㎡㎡三居室94-106㎡二居卢浮公馆高层住宅室，115-140㎡三居均价9100元/㎡室及174㎡四居室70㎡一居室、94-106㎡二居室、108-凯旋新城多层、高层均价8600元/㎡133㎡三居室及144-178㎡复式四居室偉業顧問?2010B.A.Consulting.第14页路劲·御景城路劲御景城基本情况?位置：槐荫区纬十二路9号?规模：41万平米?容积率：1.80?物业类型：住宅?开发商：济南顺成房地产开发有限公司?开发周期：?总分期：两期?在售期：2010.5.22—至今一期：2009年5月10日1、4、8#号楼开盘，6月份加推3#号楼，9月2日2#号楼开盘，09年11月份7#号楼开盘；二期：2010年5月29日5、6、11#号楼开盘，9月份9、10#号楼开盘。均价8100元/㎡。主力产品：48-52㎡一居室、74-93㎡两居室及89-139㎡三居室。偉業顧問?2010B.A.Consulting.路劲御景城路劲御景城项目点评项目亮点?项目地段较好；?前期推广借势全运会，适时推出运动社区的理念，为项目赢得关注；?开辟园林体验区，提升楼盘档次。项目不足?产品线较短，户型配