月月0404年年20112011CCDI城市发展咨询研究中心项目定位及业态策划咨询报告项目定位及业态策划咨询报告徐州睢宁县睢宁人家项目华彩锦绣里创享新天地析分素素析居住产品策划物业市场分析物业市场分析周边要开发规模论证总体开发定位商业业态策划商业业态策划1234655项目汇报内容睢宁相关物业市场分析睢宁相关物业市场分析?区域商业市场分析?居住物业市场分析?结论1属属，，但人均消费倾向比较高但人均消费倾向比较高，，居民消费能力持续增强居民消费能力持续增强，，））%%16162009年，睢宁县社会消费品零售总额为53亿元，近10年年均复合增长18%，超过了GDP增速（GDP近10年年均与徐州其他县市相比，睢宁县人均可支配收入和人均复合增长复合增长消费支出均处于较低水平消费支出均处于较低水平于中端消费型的商业市场，需适当挖掘居民消费潜力??02000400060000100102004200520062007200820090.100.060.080.080001000012000400400.020.0人均消费倾向23.21920304050203040社会消费品零售总额增长率16.516.5人均生活消费支出（元）15.815.865.860705060社会消费品零售总额（亿元）63.055.263.087.962.361.7铜山县邳州市沛县新沂市睢宁县丰县人均可支配收入（元）15.4160001400014000区域商业市场分析消费能力持续增强，消费潜力有待挖掘亟需亟需，，消费外溢现象显著消费外溢现象显著，，亿元亿元88..1111外溢现象趋缓外溢现象趋缓，，睢宁县现有的商业业态低端，新兴商业业态的滞后导致睢宁市民消费外溢，随着近些年睢宁一系列商业项目徐州各县市均出现了不同程度的消费外溢，2009年睢的建成开业的建成开业宁县消费外溢额达宁县消费外溢额达导入新兴商业业态，满足消费者的需求??消费外溢额消费外溢额（亿元）本地居民消费总额（亿元）本地居民消费支出（亿元）-18.4-13.4-11.8200720082009-29.9-17.1-16.9-13.7-11.8-1.9-20020邳州市丰县铜山县新沂市睢宁县沛县社会消费品零售总额(亿元)社会消费品零售总额（亿元）6080404060.080.020.040.0-40-40.0-20.00.0120100100区域商业市场分析消费外溢现象存在，新兴业态亟需导入3.573.571.9125合计：6.8万平米30%30%30%70%70%50%区域捕获率项目潜在份额项目可支撑面积(万平方米)38008008001360013600850850月人均消费（元）消费总额（万元）坪效(元/平方米)2161680%80%20207020%145007,0008005%30%0.13125商圈承载能力法商圈承载能力法常住人群常住人群从业人群1340%5.2850442050%0.82875次级辐射3-6公常住人口3040%1285010,200从业人群2020%48503,40030%0.3825外围辐射：：以上以上6公里商圈范围人口（万人）渗透率有效人口(万人)测算方法测算方法范围范围范围3公里以内范围里核心辐射核心辐射根据区域商业配置要求和商圈辐射效应测算，随着区域常住人口和从业人口规模的不断增加，本项目成熟时最低商业要求6.8万平米，建议规划商业面积8-10万㎡，其中6_7万平米左右为零售\餐饮\娱乐等一般商业类类业态，其他2--3万位文化体验、商务会所等高端业态注：1.满足三级辐射范围内的商业需求，可支撑面积=人口×渗透率×月人均消费额×区域捕获率×项目潜在份额÷坪效2.结合项目定位，来自外围商圈的消费者人数以全部客群的30%计，即外围辐射范围有效人口=(核心范围有效人口+次级范围有效人口)×3/73.坪效=社会消费品零售总额÷商业营业总面积，取2010年预测值为1082元/平米?区域商业市场分析商业缺口分析围围，，形成了以形成了以定位定位，，商贸金融服务中心，老城核心商业区居住区级商业中心居住区级商业中心绕居住区，商贸为主八一西路八一西路以元府路为主轴线以元府路为主轴线、、，，集中区域集中区域文学路文学路元府路元府路交界处苏源路沿线位于老城核心区位于老城核心区，，商业中心商业中心睢宁现有的商业布局呈核状，主要集中在元府路片睢宁未来商业布局的主要趋势是县城以北（新城核元府路商业片区横向：元府路、八一路；纵向：中山、红叶、新城核心商业区西北环路、行武路交界处商贸集中、休闲娱乐、金融服务为主城西商业区区区传统百货、休闲娱乐、金融为主的商业核心区心商业区）、以西（城西商业片区）地区；将主要引进中高端业态，商业发展趋势良好??新城中心区基地元府商业片区新城核心商区城西商业区区域商业市场分析现状商业集中布局，发展趋势良好——配套居配套居休闲娱休闲娱，，、、住百货大楼商圈百货大楼综合购物睢宁较高级购物中心的集中区，商业集聚区，综乐为主商业大厦综合购物，休闲威尼斯商圈威尼斯大卖场购物，娱乐威尼斯商城系政府最早开发，休闲购物、餐饮等超市日用品等街区式街区式合购物合购物商圈相对单一商圈相对单一五金专卖为主五金专卖为主，，生活配套生活配套、、，，电器电器购物购物、、以钢材以钢材：：瑞鑫百货休闲购物以街区式店铺为主以街区式店铺为主集中布局在元府路地段集中布局在元府路地段；；专业卖场专业卖场传统百货：集中于三大商圈内，县级购物中心超市：零散分布在各居民区周边，社区型超市农贸市场：能级低，零散布局在县城各地????商圈主力店铺主要功能特色目前睢宁已经形成了中国城、百货大楼、威尼斯这3商业以传统的零售、百货、专卖店、小商品市场、超市等业态为主，业态低端商业以店铺式的零售为主，总体规模较小，人均商中国城商圈中国城商圈个商圈个商圈业面积更小，商业发展潜力有待挖掘???威尼斯商城中国城商圈百货大楼威尼斯商圈百货大楼商圈基地中国城区域商业市场分析现状商圈相对单一，商业业态低端——住宅住宅++商业购物中心商业购物中心形态各异形态各异，，））商业商业（（22浙江商贸城等等浙江商贸城等等、、2.12.1曼哈顿广场曼哈顿广场、、建筑形态以现代风格为主建筑形态以现代风格为主；；尚都国际尚都国际万象天地3.716商业购物中心+住宅恒隆广场2.310商业购物中心+住宅曼哈顿广场1.54（商业）商业购物中心+住宅睢宁县规划建设的购物中心有尚都国际、万象天地、这些已建待建的购物中心集中布局在老城区，分布与现有的传统百货相比，这些项目规模较大，业态城河内部尚缺少能与外围联动的大型综合体项目相关项目占地面积（万平米）总建筑面积（万平米）业态构成城市综合体15.325Shoppingmall浙江商贸城7.512商城及市场商贸综合体3.315高层住宅+商业月光经济区6.27.2综合商业街区恒隆广场恒隆广场在基地的外围；商住综合为主较新较新????万象天地曼哈顿广场曼哈顿广场恒隆广场月光经济区尚都国际万象天地商贸综合体浙江商贸城恒隆广场尚都国际商业综合体商业综合体区域商业市场分析规划购物中心：商业规模较大，联动纽带匮乏——小吃街新市步行街新市步行街睢宁小吃一条街睢宁小吃一条街、、水巷规划建设水巷规划建设水巷，，一条街600餐饮是主力，地方特色小吃街商业街街长（米）功能定位睢宁小吃睢宁小吃基地周边共规划建设三条步行街，其中新市路步行新市路步行街380集休闲、购物于一体的商业街区规划水巷800小型商业、文化型街区街已经建成街已经建成?新市路步行街规划水巷步行街功能定位明确，各有特色；按照现代城市的标准建设，规划建成现代化的专业街区步行街位于基地外围，皆与基地相连，但缺乏相同层次的商业连接通道，日后互动欠佳，不利于商业集聚人气??区域商业市场分析规划商业街：项目定位明确，互动通道欠缺——对中端消费市场的需求在逐步增长对中端消费市场的需求在逐步增长，，居民消费能力持续提升居民消费能力持续提升睢宁消费外溢现象显著，需要进一步增加商业的供应量现有商圈单一，商业供应少，业态低端，难以满足睢宁商业的持续发展；有必要导入新兴的、中高端商业业态助推睢宁老城的转型升级基地周边规划的商业项目规模较大，但优势不突出，缺乏睢宁地方文化因子，风格呈现同质化；同时这些项目缺乏联动的纽带，互动能力欠佳基地内尚缺少上规模、上档次的中高端项目与外围大型项目联动发展?????区域商业市场分析小结1.861.861.451.271.27————典社区2.01天虹世纪城29.7打造睢宁地产标杆1.98居住区2.2紫金花城181.5成侯花园25高绿化率欧洲欧式新古欧式新古风情社区风情社区环境艺术示范环境艺术示范32321818欧洲城32凯瑞国际万宁城市景苑25纯高层电梯洋房景观小区1.7天和御景16滨河名城8.6睢宁首席水岸生态人居蓝本1.59银河星城银河星城——————奥体清华苑奥体清华苑板块楼盘建筑面积（万平米）核心特征容积率城北板块城西板块城南板块水岸馨都8首席纯水岸人文社区2.06211135104789在“西延北进”战略的带动下，城北、城西为主要开发方向开发规模较大，睢宁房产市场进入大盘时代，容积率较高，以高层、小高层为主流??居住物业供给分析：居住布局：在“西延北进”战略的带动下，城北、城西为主要开发方向））））住宅住宅商服商服备注备注（（（（8181212181812121套数套数市场中央华府中央华府项目名称项目名称睢宁县农产品批发睢宁县农产品批发1欧洲城151151（住宅）+138（车库）2浙江商贸城143143（商服）3泰和丽景127127（住宅）+111（车库）4成侯花园117108（住宅）