无锡小娄巷招商思路报告博思堂地产综合服务股份有限公司2011年3月5日PART.1公司简介博思堂集团简介博思堂地产综合服务股份有限公司，借鉴国内外先进营销及顾问服务模式、广揽上海、深圳等业内资深精英加盟，是以全程顾问服务、营销代理服务、商业地产服务、渠道营销服务为主业的全新房地产综合服务公司。十年博思堂，十载专业路，2001年至今，人员规模达到600人，公司以专业、信誉和创利能力享誉业内，并取得如下业绩：?代理楼盘200多个?代销面积700多万平方米?代销金额400多亿?09年突破150亿?服务发展商200多个?已进入15个城市?企业排名：全国十六强，华东区四强目前，博思堂业务区域覆盖苏州、无锡、常州、泰州、南通、合肥、蚌埠、浙江、山东、吉林、昆明等市场，形成了立足江苏、辐射全国的“博思堂”品牌。博思堂战略规划立足二、三立足二、三线线城市城市全全国国性的房地性的房地产产服服务务企企业业战战略性略性发发展展区区域：域：?长三角业务区：以江苏为中心，辐射安徽、山东的长三角核心业务区?西南业务区：以云南为中心，打造四川、重庆的西南业务区?东三省业务区：以沈阳为中心，建设吉林、黑龙江的北方业务区博思堂集团组织架构博思堂集团董事会集团经营管理委员会董事会办公室苏州博思堂集团商业集团商业集团代理集团顾问墨池广告集团战略集团管理事业部事业部事业部事业部中心中心无锡博思堂南京博思堂集团财务部南通博思堂集团人力资常州博思堂源部徐州博思堂集团行政部连云港博思堂集团商业事业部背景?发展背景backdrop博思堂,全国领先的房地产代理企业.博思堂地产综合服务股份有限公司成立于2001年，专业从事房地产开发全过程的营销、策划、企划和代理服务。10年来，博思堂人博思广义，博采众长，勤奋创新，不懈进取，坚持团队创造价值，先后服务了万科地产、招商地产、中信地产、中粮地产、中新股份、中新置地、圆融集团、绿城集团、复地集团等一大批国内一线和区域龙头房地产开发企业，成为全国领先的房地产代理企业之一。2003年开始涉足商业地产项目的营销代理业务，2007年正式成立商业事业部，专门负责商业地产项目的策划、招商和销售代理业务，2011年正式成立博瑞行商业地产经营管理有限公司，负责商业经营管理业务。PART.2小娄巷项目招商报告报告思路审视：通过项目研究总结及借鉴案例分析，对项目准确定位。审视搜寻：对消费者进行定位，分析消费者的特性，为后期商家做铺垫。搜寻创新：分析建筑规划，进行业态定位并进行铺位划分；进行商家模拟，提出可行的招商策略。突破：基于以上分析，进一步挖掘项目核心优势，提出可行的营销推广策略。创新突破成功运营本项目！一、项目研究历史挖掘项目素质分析历史挖掘小娄巷街名追踪?小娄巷旧称鸣珂里。古时显贵者乘马以玉为饰，行则作响，因名鸣珂。古诗有云：“甲第亘长虹，拥节复鸣珂。”?小娄巷后称戴墓巷。据光绪七年的《无锡金匮县志》记载：小娄巷，福田巷南，旧名戴墓巷。后因巷内有更楼台，并楼巷讹为娄巷，故得名小娄巷。?小娄巷，拥有900多年的历史沉淀。无锡城区现存无锡城区现存历史悠久、规模较大、知名度高历史悠久、规模较大、知名度高的巷弄之一的巷弄之一历史挖掘小娄巷风云?无锡四大家族：谈氏、秦氏、孙氏、王氏四大世家，居住于此。?谈氏在明代显赫一时，有“半城风雨本城谈”之说。?谈氏宗祠、秦氏佚园、孙氏来鹤楼框架基本完好。?秦氏后裔至今依然在老院子里生活。一个小娄巷，就是一段一个小娄巷，就是一段风云史风云史历史挖掘小娄巷古今人物?小娄巷又称才子巷，历900年而不衰，盖因名门久鼎、英才盛出，仅明清就出了1位状元，13位进士，15位举人，80位秀才。?古代：谈信（宋）、谈恺（明）、谈志明（明代花鸟画家）、秦金（明）秦敬然（清）、孙继皋（明朝万历年间状元）、孙揆均（清）……?现代：谈家桢（中科院院士、复旦大学教授）、秦毓鎏（同盟会重要人物）……?……文文人人辈辈出的出的才子才子巷巷、、达官达官贵人的贵人的名名望望地地历史挖掘小娄巷建筑文化?小娄巷的空间格局为“一巷、五弄、一园、多组大院、七座牌坊”。?“一巷”即指东西向的小娄巷。?“五弄”为福寿堂东侧备弄、南北向由小娄巷进入院落的少宰第弄和其他两条小弄，以及东西向接新生路的大院弄。?“一园”指位于福田巷的佚园及秦毓鎏故居。?“多组大院”指独门独户、明清至民国的历史建筑。?“七座牌坊”：绣衣坊、锤衣坊、毓英坊、文献坊、进士第坊、丛桂坊、进士世家坊。拥有拥有江江南南民民居居传统肌传统肌理的理的老老巷巷子子项目基本素质小娄巷素质分析新生路人民中路中山路崇宁路城区城区核心地段核心地段，人，人流量流量大，大，但停车但停车问问题题突出突出私密私密性性强强，，闹市闹市中中僻静僻静之地之地状元状元故里，故里，著著名名文旺文旺之地之地““街街————巷巷————弄弄——院——院”，”，古古典院落典院落建筑建筑二、借鉴案例分析成都·宽窄巷子宁波·郁家巷上海·新天地借鉴案例——成都·宽窄巷子项目概况?项目建筑面积44000㎡（地上35000㎡、地下停车场11000㎡）。?宽巷子是成都遗留下来的较成规模的清朝古街道，是老成都“千年少城”城市格局和百年原真建筑格局的最后遗存，也是北方胡同文化和建筑风格在南方的“孤本”。宽窄宽窄巷巷子子历史历史文化片文化片区在区在保护老保护老成成都原真都原真建筑的基建筑的基础础上，上，形形成成具具有有鲜鲜明地明地域域特特色和浓郁巴蜀文化氛围色和浓郁巴蜀文化氛围的复合的复合型文化型文化商业街。商业街。借鉴案例——成都·宽窄巷子项目定位分析项目总体定位：商业定位：?最具典范性成都历史文化商业步行街区?宽巷子——旅游休闲主题的情景消费游憩区?中国首个院落式情景消费体验区?窄巷子——品牌商业主题的精致生活品味区?成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心?井巷子——时尚年轻主题的时尚动感娱乐区项目总项目总体体定位准确，定位准确，充充分分将将历史历史文化元文化元素素与与商业商业元元素素融融合在一合在一起起。。主题主题分区分区更更加加明确，通过分区明确，通过分区间间的的互动互动，提，提升整体升整体的商业的商业氛围氛围。。借鉴案例——成都·宽窄巷子文化内涵?两种结合：老成都原真生活文化内涵与西方文化相结合。在保留老成都建筑、设置老成都生活方式体验馆、规划引进体现老成都文化内涵的商家等的基础上，引进法国餐饮、法国著名巧克力、星巴客咖啡等，实现中西合璧。?四个见证：老门头、拴马石、留声机、盖碗茶。?五种文化：历史文化、民俗文化、印巴文化、餐饮文化、西方文化。项目项目遗留下来遗留下来的历史古的历史古迹迹，通过，通过宽宽巷巷子子的的闲生活闲生活、、窄窄巷巷子子的的慢生活慢生活、、井井巷巷子子的新的新生活来体生活来体现历史现历史文化文化内内涵涵。。借鉴案例——成都·宽窄巷子建筑特色?整个宽窄巷子由45个明末清初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，带天井，院落面积173～1100㎡，主要集中在400～800㎡。?从建筑产品来看，整个项目显得空间层次舒适而人性化，建筑高度、街巷宽度、庭院宽度的尺度显得和谐，由街到巷到门厅、院落的空间层次也非常清晰。项目在项目在保留保留明明末清初末清初风风格格的四合的四合院落院落基基础础之上，结合商业之上，结合商业元元素，素，形形成有特成有特色色的商业，提的商业，提升升项目项目整体整体价值价值。。借鉴案例——成都·宽窄巷子动线分析主入口主入口西广场东广场次入口次入口次入口次入口?从平面图来看，项目设置2个主入口，4个次入口。?从业态分布来看，餐饮类业态和休闲类业态穿插排布，有利于消费者的互动。借鉴案例——成都·宽窄巷子业态分布及商家名录名称主题定位业态分布商家酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特旅游休闲主题的情法式西餐厅、一饮天下、宽坐、可居茶艺馆、养宽巷子色休闲餐饮、特色休闲酒馆、特色客景消费游憩区云轩、龙堂客栈、陆福茶艺栈、特色企业会所、SPA等品德啤酒庄园、白夜酒吧、瓦尔登西餐、清雅居各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮品牌商业主题的精、星巴克、柔软时光酒吧、上席、点醉酒吧、碎窄巷子、精品饰品、艺术休闲、特色文化主致生活品味区碟咖啡、三块转会所、MYCAF?咖啡吧、MY题店GYM健身中心时尚年轻主题的时酒吧、夜店、甜品店、婚场、小型特磨坊餐吧、胡里餐厅、胡里酒吧、景至酒吧、味井巷子尚动感娱乐区色零售、轻便餐饮、创意时尚典小吃城、商家突出商家突出主题主题、创、创意意、、闲闲散散的的生活生活态态度度，以中，以中高档高档为为主主。成功。成功引引进进滴意滴意法式西法式西餐餐厅厅、、品品德啤酒庄德啤酒庄园、园、星巴客咖啡等星巴客咖啡等商家，商家，充充分分融融合中合中西方文化西方文化。。借鉴案例——成都·宽窄巷子综合分析案例总结可借鉴点?最文化的，也是最有代表性的，是真正的城市会客厅。?特色建筑：在保留“街—巷—弄—院”基础之上，结合商家经营可行性的?项目定位：项目总体定位准确，充分体现历史文化元素与商业元素。要求，合理划分铺位。?建筑特色：充分利用项目院落式的?业态布局：项目分区合理，各区主题特色古建筑与商业元素相结合，提升明确；同时注意各区之间的互动关系。了整体的商业价值与历史文化价值。?商家选择：选择真正具备文化及商业?业态布局：项目主题分区明确，布局特色餐饮、休闲娱乐、特色零售，双重价值的中高档商家。亦可引进国外并充分利用“院、巷”的特征，将各商家，如：法式西餐厅、品德啤酒庄园区连通，实现人气、商气的互动。，呈现文化氛围。?经营商家：商家档次为中高档，成功引进滴意法式西餐厅、品德啤酒庄园、星巴克咖啡等商家