哈尔滨群力分析报告一、群力概况二、区域内项目研究三、二次项目补充调研2一、群力概况3?一个中国城市的扩张大多来自于社会化生产的需要。在经济发展的现阶段，它代表着经济和人口的整体增长。?随着市中心的土地供应越来越紧张，商品房不得不向近郊发展，哈尔滨城市建设的重点正在一步一步的沿高速公路网和轨道交通线以及城市环线向外、向郊区转移扩张。同时，城市交通体系的向外辐射也为低密度住宅的发展创造了基础条件。?哈尔滨在城市扩张的时候，闯到我们眼前的一些新鲜的词汇当中就有一个关键词——“群力”。其实群力这个词诞生的最早时间已经是十年前的事情了。?今天，群力作为城市西部一个规划在建的新区，正在带动薄弱的西南部整体经济迅速的发展。群力衍生的各种经济现象以及社会现象已经彰显出来。4群力新区历史背景?政府最关注的区域??群力新区隶属道里区，这里曾是城市大型棚户区之一，新区规划前这里发展十分落后，在交通、商业、医疗等配套设施上均不完善，与道里中心区域相比更有着天壤之别。原住居民多文化程度较低、无正式工作，以务农或经营小生意为主，治安环境较差。?在哈尔滨城市建设过程中,各届政府均对群力新区非常关注,多次提到该板块建设,关于开发群力新区的提议已有10余年时间。早在上世纪80年代末，哈尔滨市委、市政府在谋划哈尔滨城市未来发展时，就曾提出将松花江南岸防洪堤及友谊路延伸至群力地区，以拓展城市发展空间，增强防洪能力，美化沿江景观的设想。多年来，哈市历届市委、市政府一直在寻找机会、创造条件，为适时启动群力新区开发建设做准备。?城市扩张,政府首选区域?1998年以后，随着哈尔滨市城市建设不断加快，城市人口不断增多，市民对住宅的需求逐渐高涨。但在城区开发建设中，哈市城区发展空间不足、中心城区建筑及人口额度过大的矛盾日益突出，而有着诸多开发优势的群力地区便成为政府首选。??1999年，国务院批准实施的《哈尔滨市城市总体规划（1999—2010年）》和哈市“十五”规划，群力新区被正式确定为哈市城区向西、向南拓展的主要方向，定位为群力居住新区，并多次列入市政府确定的重点工作目标。?2003年4月3日，哈尔滨市政府决定组建群力开发办，使群力新区开发建设有了专门的推进协调机构；2004年，群力新区被哈市市委、市政府列为哈市八大创业板块；2005年，群力新区又被省委、省政府确定为“哈大齐工业走廊”哈尔滨市的五个项目区之一；同年，被列为哈大齐工业走廊项目启动区，群力堤防工程建设开始前期准备工作，群力新区总体规划得到哈尔滨市政府批准，群力新区启动资金于年底到位。??2007年8月群力开发路网工程启动，标志群力开发建设全面启动。??随着城市发展脚步的加快，在距离道里区中心板块较近的区域逐渐得到发展，尤其是新三中搬迁到这里，带动了周边的繁荣；大型超市的进驻带动了周边的商业发展，政府逐步进行的棚户区拆迁改造，居住环境得到改善。??目前群力新区整体规划已逐步实施，使这里的城市面貌发生了巨大的改变。5?群力新区总体规划?1999年国务院批准实施《哈尔滨市城市总体规划（1999～2010年）》和哈尔滨市“十五”规划，群力新区被正式确定为哈尔滨市城区向西、向南拓展的主要方向，作为城市西拓的重要先行区域，定位群力为居住新区。群力新区规划占地面积27.33平方公里，总建筑规模3200万m2，新区规划人口32万，开发期计划13-15年。?人文地理?群力新区位于哈尔滨市哈尔滨市西南板块,道里区西部，松花江哈尔滨段上游南岸。东起河家沟，西至四环路，南起哈双北线，北至群力堤，总面积27.33平方公里。??群力新区处于城市上风向、上游，北邻松花江，西临长岭湖风景旅游区，具有很强的生态优势，也是今后城市发展的主要方向。6?交通优势?对外交通四通发达?以群力新区为基点，向外辐射的交通道路脉络清晰且层次分明。将有效的实现与飞机场、火车站、商业中心等外部交通节点的拼盘对接。??群力新区可通过即将升级改造的城市快速路哈双北线和机场高速公路直达哈尔滨太平国际机场，全程约20公里，乘车仅需20余分钟。?群力新区与道里商业圈形成紧密的“邻街”位势。从群力新区通过友谊路的打通、康安路的延续，到市级商业中心直线距离仅为5公里，车行时间仅为5分钟，20分钟左右便可到达哈尔滨火车站。??哈尔滨筹划建设的首条快速公交干道，线路也拟在哈尔滨火车站经铁路西客站至群力新区之间。届时，从群力到西客站、火车站等方向的出行速度将通过“地面上的地铁”得到质的提升。??通过现有的工农大街及齿轮路的延续，群力新区与南岗区可到达相互贯通。规划的三环把群力新区与南岗区、松北区、道外区、香坊区紧密相连。使群力新区成为城市交通中的一个重要新节点。7?规划布局??群力新区由城市三环路和延伸的康安路，划分成九个功能体，并形成簇状组团模式，各功能体由中央活动区及居住区构成。在空间结构布局上呈“一核、两带、两轴、七片”的空间格局。?一核：为中央活动核心区。?两带：一带为沿康安路规划的景观绿化带，在节点处设置主题公园；另一带为沿江规划的游览观光带，其间设置造型优美的景观建筑。??两轴：是指以三环路和群力大道两条主轴线为十字框架的区内交通网络，内部交通纵横通畅。?七片：为七个居住区。这7个大型的居住区，统一规划，配备便捷的出行路线，人性化的生活设施，并设有大型的广场为市民提供休闲、娱乐的空间。??群力东区起步区（以二期土地供应规划范畴为例图）中可按“价值”分为核心区域、次核心区域、非核心区域、边缘区域。??群力第一大道向南至群力第二大道区域，因齐享了江景与景观绿化带两面美景，地理位置、自然环境皆佳，注定了其商住项目必然为高端产物，可谓核心区。??群力第二大道南侧至群力大道区域，虽一线江景被核心区阻隔，但依傍绿化景观带，且地理位置优良顾称之为次核心区域。??群力大道以南至群力第七大道区域，因为该区域离江景资源稍远，且环境指数低于核心区域及次核心区域。所以称之为非核心区域。??群力第七大道以南至工农大街区域，这一区域基本远离了江景资源，兼之有一定数量的廉租房配比。整体价值低于滨江区域，8称为边缘区。总体来看，群力新区东区的土地“价值”呈现南低北高的梯度形状。滨江区域的“价值”高于延展向南地块的“价值”。?功能定位?群力新区定位是具有中央商务功能、高端产业集聚功能、创新示范功能、休闲旅游功能、生态宜居功能的，具有区域性竞争力、影响力的现代化、生态园林新城区。?中央商务功能?在东区控规划两个中央商务区，一是群力大道南侧规划以金融街为主，商业、酒店、写字楼、休闲等多功能为一体的片状CBD。二是在齿轮路两侧辟建商务花园，重点满足中小企业、科研单位办公、居住、休闲的需要，打造带有总部经济特征的商务活动中心，同时配建高档住宅区，营造生态花园CBD。?高端产业聚集功能?在业态引导和招商中，引进了一批科研企业、大型商业、服务外包业、文化创意业等，发展高端商贸业和现代服务业。其中大型商业项目的入驻（麦德龙、世纪联华顾乡店、世纪联华埃德蒙顿路等著名商超入驻；1.4万m2商业面积的远大都市明珠；5000m2的好百客超市入驻；2公里范围内50家休闲餐饮机构分布）有力带动了群力商业产业的发展，提升群力新区产业结构的层级的同时，也增强了群力新区的高端聚集能力。9??生态宜居功能?群力新区位于松花江上游，处于城市上风向，属于高低漫滩衔接地带，临江滨水、地下水丰富、水质优良。??西侧是哈尔滨市著名的长岭湖风景旅游度假区，东部所毗邻的何家沟干流段。区内还有100多公顷自然水面，能够充分满足人类亲水性的需要，具有很强的生态优势。在内河流域建设的都市乐园、居住绿洲两个内湖公园，水面最大宽度分别为320米、80米。两个内湖公园间利用一条连续贯穿的滨水漫步游线相连接。以康安路、内河沿线、武威路建设的三条绿化景观带，将与水系形成“点、线、面”相呼应的全区生态、绿化网络系统。?在此基础上，体育主题公园、哈尔滨丁香花园、内河公园三大主题公园也规划于09年落成：其中，丁香花园将是哈尔滨市乃至国内最大的丁香花园，占地将超过30万m2。丁香园的落成将成为群力新区乃至整个哈尔滨的重要氧源区，同时还承担负着平衡全市生态绿化的重任。10?优越的基础设施??冬季供热??供热是反映东北城市居民生活质量的重要内容，群力新区供热集中由全国五大发电集团之一的中国大唐集团公司，在群力新区工程总投资29.6亿元建设的大唐哈尔滨第一热电厂供应。一期工程2台300兆瓦发电机组，预计2008年竣工，采取24小时低温常供方式，实现供热面积1700万m2。采用当今世界上先进的成熟环保技术—“烟塔合一”排烟技术，同步配套建设烟气脱硝、脱硫装置。提高城市热电联产供热水平，保持良好的生态环境不受污染。??生活给水??群力新区首次实现分质供水，饮用水由即将竣工的磨盘山水库供水，生活或生产用水由松花江作水源，规划总用水量为25.6万立方米/日。??供气??群力新区将使用天燃气，规划总用气量为8.4万立方米/日。近期采用太平庄天燃气，远期采用大庆气源。占地面积（公建筑面积（万配套项目?配套动态顷）m2）?2010年群力新区东部道路将于年末全面铺装完毕，7月末医疗卫生1.22.4多条公交线路将进入群力新区。兆麟小学群力校区、76中教育科技2.063.09群力分校将全面竣工，达到招生条件。医大一院群力院区文化娱乐20.6739.33将落户新区。年内新区还将竣工音乐主题公园、体育主题体育2.224.44公园、丁香公园、金河公园二期和城市湿地公园。中小学校10.06118.48?新区启动方式?城市三环路把群力新区分为东西两区，新区的开发建设已从东区先行启动，以借力老城区完整的商业、市政等配套设施。??群力