XXXXXXXX有限公司无锡锡东新城高铁商务区项目可行性分析2012年8月一、项目概况21-1项目概况市中心项目地块高铁商务区无锡高铁商务区项目位于无锡市锡山区，距离无锡城中心15公里(直线)；距离新市政府18公里(直线)；距离硕放机场10.5公里(直线)。项目地块与周边建成区距离较远。新市政府所在地硕放机场31-2项目区位地铁2号线站口项目地块距离未来地铁2号线（2014年通车）出口200米；距离已开通的高铁站口220米。项目地块41-3项目规划指标地下车行系统出入口示意图地块面积：8814㎡土地用途：商业办公混合用地容积率：＜4.6建筑高度：65m≤塔楼≤75m建筑密度：＜60%绿化率：＞20%建筑设计：按高铁商务区1、2号街区城市设计要求执行。挂牌成交日期：2011年8月19日成交价：5470万元成交楼板价：1349元/㎡高层主楼位置示意图51-4项目现状项目地块场地平整，具备熟地开发条件。61-5项目四周地铁2号线出入口本项目东北侧为高铁站口与地铁2号线站口，北侧为红豆商办项目地块，西侧为政府项目地块（已开工），南侧为红豆住宅项目地块。高铁站西侧政府项目北侧红豆本项目地块商办地块71-6项目交通条件交通枢纽：高铁站(已建成使用)。地铁：2号线(14年建成)，4号线（19年建成）。主干道：已建成。次干道：部分建成。项目地块项目地块81-7项目交通条件地下环路已建成项目地块地下环路91-8周边公共配套规划布局10二、区域属性112-1无锡城市属性无锡属于苏锡常经济圈几何中心、制造业和民营资本发达的二线城市，地理位置和市场环境优越。?地处江苏省南部，东接上海、西临南京，南濒太湖，北枕长江，是长三角的中心地带。总面积4788平方公里，户籍人口468万人，常住人口643万人，2011年GDP6880亿元。?中国15个经济中心城市之一?中国最具经济活力城市之一?中国投资环境最优城市之一?2010年、2011年度《福布斯》中国最佳商业城市第7位?2010年、2011年度GDP位列中国内地城市第9位?2009年—2011年连续三年荣获中国十大品牌城市?中国优秀生态旅游城市?中国十大旅游城市之一?中国服务外包示范城市之一122-2无锡锡山区城市属性无锡锡山区城市属性?锡山区位于无锡市东北部，沪宁、京沪、锡澄三条高速公路在此交汇，312国道、京沪铁路和锡张高速公路穿境而过。锡山是近代民族工商业和现代乡镇工业的发祥地，曾创造了蜚声中外的“苏南模式”，其前身无锡县、锡山市多年被评为逛过百强县之首，获得了“华夏第一县”的美誉。?锡山区面积454.44平方公里，辖5个街道、4个镇，77个行政村，39个社区居委会和1个省级开发区、1个商务区。2010年末，全区户籍总户数12.4万户，总人口41.4万人。?经济总量稳步增长。2010年全区完成地区生产总值402.82亿元，按可比价计算同比增长13.7%。分产业看，第一产业增加值13.91亿元，增长3.1%；第二产业增加值235.81亿元，增长13.1%；第三产业增加值153.1亿元，增长15.9%?新兴产业迅猛发展。全区物联网、新能源、新材料和新型显示、节能环保、微电子、生物技术和新医药、软件和服务外包、工业设计和文化创意产业等八大战略性新兴产业实现营业收入207.60亿元，比上年增长31.1%。其中新能源、物联网、微电子产业增幅居前三，增幅分别是：新能源产业增长233.2%、物联网产业增长140.3%、微电子产业增长73.2%。132-3锡东新城城市属性?隶属锡山区的锡东新城位于无锡东部，作为无锡东部的对外窗口，未来将成为承接上海，联系京沪的主阵地和战略前沿。?规划建设范围：北至北中路，南与无锡新区相连，东、西分别以锡张高速和沪宁高速为界，规划总面积125平方公里，城市建设用地75平方公里，生态绿地50平方公里。未来规划居住人口50万，提供就业岗位55万个。142-4锡东新城功能板块锡东新城从东往西由三个功能板块构成：中部板块即锡东新城高铁商务区(其中围绕高铁站台的?东部板块规划面积45平方公里2.4平方公里为高铁核心区)依托京沪高铁站点，重点发展总部经济、服务外包、现代物流、金融服务、国际社区等现代服务业。?中部板块即高铁商务区，规划面积44平方公里?西部板块规划面积35平方公里西部板块依托锡山经济开发区、江南商贸物流城、中国工业东部板块依托锡山经济开发区高新技术产业园和环宇创新科技博览园及V—PARK(服务外包产业园)，重点发展先进制造业、园，重点打造S—Park(高新技术产业孵化园)、休闲商务、高科技创新、服务外包、现代物流、软件开发、工业展示交易端居住等功能性载体，建设独特的滨水城市景观、多元化的科及工业旅游等产业。海尔、南方、大明等一批第三方物流企技创新产业基地和商务休闲功能区业以及麦德龙、百安居、宜家等一批商业项目已经进驻。15三、锡东新城高铁商务区163-1高铁商务区概况高铁站建设范围：高铁商务区为锡东新城中部板块，具体开发建设范围为：北至北中路，东至走马塘，西、南至春丰河，总规划面积44平方公里。功能定位：按照“四高联动”的发展要求，坚持“面向世界、着眼未来、接轨上海、服务周边”的发展思路，依托京沪高铁站建设，重点发展总部经济、服务外包、现代物流、金融服务、商务居住、国际社区等现代服务业。商务区的主要功能定位为区域性交通枢纽换乘中心、高端服务业的集聚区、无锡城市东部的副中心。项目地块映月湖广场173-2高铁商务区建设目标占地2.4平方公里的高铁商务区核心区鸟瞰图目标：五年成框架，十年出形象按照“五年成框架，十年出形象”的目标，加快推进交通路网、拆迁安置、载体平台和社区建设，完善功能配套，培育高端产业。三年内基本完成10平方公里启动区以路网和环境为重点的基础设施建设，全面拉开商务区45.62平方公里范围内的道路框架。发展远景：未来的商务区将努力成为拥有一流的城市建筑、具备成熟的建筑风格、展示与江南水乡相适应的城市形态的现代化新城，在无锡乃至长三角形成一个现代与古典相结合、活力与舒适相共融的城市典范。183-3高铁商务区核心1、2号街区规划占地53.3公顷的高铁商务区核心1、2号街区规划示意图项目地块19四、无锡写字楼市场分析204-1无锡写字楼六大板块市中心板块、太湖广场版块、太湖新城版块、蠡湖新城版块、长江路版块以及未来的高铁商务区版块。市中心板块蠡湖新城板块214-2市中心板块市中心板块：?市中心板块属于无锡商业、商务、金融、文化中心，写字楼最为集中，租金/售价较高。?写字楼主要分布在人民中路、解放西路和解放东路围成的三角区域。?大多数写字楼建成时间较早，写字楼品质普遍不高；但新建成项目品质提升幅度较大，如摩天360、财富大厦项目、红豆国际广场；未来供应项目将以高品质综合性项目为主。红豆国际广场解放北路号金陵大饭店解保利广场东方广场崇安寺三期16放东路10000号解放东路1000-1号中山路343号）天安大厦（中山路270号）摩天360人民中路121号佳福大厦（人民中路97号）百脑汇大厦中山路南苏宁广场人民路与新生路华光大厦（中山路333号）财富大厦（人时代中心大厦恒隆广场（人民中路、健康路）金鼎大厦民中路220号）（中山路159号）中山路人民路）224-3市中心板块写字楼特征金陵大饭店国联大厦天安大厦东方广场摩天360财富大厦华光大厦恒隆广场项目名称写字楼级别总建筑面积总层数（含地下）项目特征、外立面特征金陵大饭店甲级3.628玻璃幕墙+石材佳福大厦乙级2.7618玻璃幕墙+石材靡天360甲级5.7248LOE-E双层中空玻璃华光大厦甲级3.322玻璃幕墙+石材天安大厦乙级5.325玻璃幕墙+石材东方广场甲级4.332玻璃幕墙+石材财富大厦乙级3.126LOE-E双层中空玻璃金鼎大厦甲级5.532（地下2层）玻璃幕墙+石材哥伦布广场乙级12.819玻璃幕墙+石材百脑汇科技大厦乙级5.4618（地下3层）玻璃幕墙+石材红豆国际广场甲级13.745玻璃幕墙+石材恒隆广场甲级26--LOE-E双层中空玻璃崇安寺二期甲级11.8--LOE-E双层中空玻璃苏宁广场甲级32--LOE-E双层中空玻璃234-4市中心板块写字楼租售价格市中心版块写字楼租售价格价格销售价格单位租金价格项目名称写字楼级别（万元/sqm）(元/sqm*天)金陵大饭店甲级--3佳福大厦乙级--1.5-1.8靡天360甲级--1.8华光大厦甲级--2天安大厦乙级--1.5东方广场甲级--1.6－2.0财富大厦乙级--1.8-2.2金鼎大厦甲级--1.5百脑汇科技大厦乙级--2.2红豆国际广场甲级2.92.8-3.2苏宁广场甲级3.0--244-5市中心板块写字楼个案主要技术指标总建筑面积136807㎡总户数260标准层高3.8红豆国际广场容积率11.6总层数45办公层数15办公建筑面积30000㎡总占地面积11745㎡标准层面积1769㎡?24-38、40-45层豪华酒店式公寓?8-22层智能甲级办公?B1-7层高档购物中心254-6市中心板块写字楼个案红豆国际广场销售价格分布红豆国际广场价格日期CEO行宫：均价23000元/㎡2011/7/27CEO行宫：均价28000元/㎡2011/6/17CEO行宫均价28000元/平米2011/4/27CEO行宫均价28000元/平米2011/3/30CEO行宫均价28000元/平米2011/2/28CEO行宫29500元/平米2011/1/24CEO行宫29500元/平米2010/12/16酒店式公寓均价25000元/平米2010/11/30酒店式公寓41楼均价25000元/平米2010/10/27