安徽宿州文化产业园项目发展建议提案综述：本项目位于安徽省宿州市汴河新区，我司结合项目特殊区位、地块性质等因素，综合考虑开发商开发目标等，本着专业的视角，凭借多年实操经验，遵循市场规律和价值规律，形成此次针对性汇报提案。如有不尽或对项目理解偏差，系沟通误解，后期合作可做思路调整。策划中心2012年9月CONTENTS宏观市场背景专题商业研究商业整体定位业态规划布局合作方式◆宿州城市发展◆文化商业案例情况◆定位思路整理◆业态规划理◆合作方式◆项目认识◆专题商业分析启示◆整体商业概念念◆文化创意产业◆项目功能定位◆业态细分组合◆建筑规划建议宿州规划指导思想为实现“两个跃升、一个崛起”的总体目标，按照“全面追赶、重点突破、局部超越”的战略部署，坚定不移地推进宿州市中心城市建设，着力提升宿城的带动能力和集聚度。加快建设城市新区，改造提升老城区。《宿州市国民经济和社会发展第十二个五年规划》：协作徐州、淮北等周边城市，整体联动，共同发展。将马戏、书法、国画、灵璧奇石等作为特色旅游项目进行开发。加强旅游交通、旅游景区开发和配套设施建设，构建交通、游览、住宿、饮食、购物、娱乐相结合的综合服务体系，以带动和促进旅游相关产业全面发展。宿州城市简介徐州城市区位与定位：75公里宿州市位于安徽省最北部，南距蚌埠86公里，淮北北距徐州75公里，西北距淮北市40公里。约40公里宿州宿州市位于我国两大经济带（京沪铁路、亚欧大陆桥经济带）交汇处，同时又是淮海经济区和徐州都市圈的重要组成部分，处于安徽城镇化重点建设地带（沿淮城市群）上。这种承东启西、南引北连的区位，使得宿州市在皖北地区经济发展中位约240公里约280公里置突出。宿州市提出建设为皖东北商贸中心城市，淮海经济区和京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心之一南京合肥宿州城市简介宿州城市简介宿州城市简介宿州城市规划宿州城市总体规划调整方案2007-2020年，将宿州划分三大主要功能区，城市功能布局为：“一城、三区、三轴”的空间布局。三区：老城区、汴河新城区、符离集镇区。形成“南部老城区—中部新城区—北部符离镇区”的空间结构形态，城市呈现南北相向团聚发展。同时，由老城区的汴河区共同构筑成宿州市城市主城区。三轴：汇源大道、拂晓大道和汴河路构筑的三条城市发展轴线宿州城市规划限制老城区超强度开发，降低人口和建筑密度，增加绿地率优化老城区，改善环境质量。南部为城市水源地和未来采煤波及区，不适宜进行大规模的、南抑北拓城市开发。北部地势高爽，靠近河流，用地条件良好，能充展分利用新汴河、沱河城市水域空间，改善城市环境。东部重点是进行空间内部结构的调整，优化用地结构，疏解部分城市功能，改善居住与产业空间的关系，提高环境质量。东调西扩西部随着合徐高速公路、西部路网和政务新区开发建设，是城市近中期重点发展建设的地区。东部重点是进行空间内部结构的调整，优化用地结构，疏解城市组团式通部分城市功能，改善居住过城市分区功能的调整，与产业将形成老城空间的区关、西北新系，提高区环、汴北境质量。和符离西部随着合徐高速公路、西部路组团。网和政务新区开发建设，是发展城市近中期重点发展建设的地区。宿州城市规划城市主城区重点向北、西北方向发展，适当向东发展，控制向南发展。促进人口从老城区疏散，建设向新城区集中，工业向开发区集中。老城区：以现状建成区为主，以商贸金融、文化教育和工业、交通及居住等功能为主。汴河新区：沿城市南北主轴线发展形成汴河新城区。以行政办公、文化休闲、商贸服务和科技信息、居住等功能为主。符离镇区：以商贸、文教和工业、交通及居住等为主的区级综合功能区宿州城市规划人口规模远期至2020年达到73万人，用地规模控制在65平方公里人口规模近期（2010年）60万人远期（2020年）73万人远期（2050年左右）控制在90万人以内用地规模近期控制在65平方公里，远期控制在70-75平方公里（近期城市实际居住人口按60万人，用地按65平方公里，远期人口按73万人，用地按73平方公里进行平衡）。宿州城市规划城市主城区重点向北、西北方向发展，适当向东发展，控制向南发展。促进人口从老城区疏散，建设向新城区集中，工业向开发区集中。居住用地规划：规划除老城区和符离老镇区外，新辟8个居住片区。即：城东居住片区、东南居住片区、城南居住片区、西北居住片区、沱北居住片区、汴北居住片区、符南居住片区、符北居住片区。工业用地规划：规划安排4大工业区，即东南工业区、城西工业区、汴北工业区和符离工业区。仓储用地规划：除在规划工业区分别配套4处仓储用地外，规划在城市西南部，新辟1处物流产业园区，建成皖北地区具有社会化、专业化、现代化的运输仓储配送基地。宿州经济分析2006-2011宿州国内生产总值及增速2011年，全市生产总值单位：亿元802.4亿元，按可比价格计算900802.416.00%80013.60%13.10%14.00%，比上年增长13.7%。分产12.30%650.613.70%70012.00%11.30%业看，第一产业增加值217.5600541.7483.310.00%500亿元，增长5.1%；第二产业8.50%402.98.00%400348.16.00%增加值325.7亿元，增长30022.0%；第三产业增加值2004.00%1002.00%259.2亿元，增长11.5%。三00.00%次产业结构比27.1：20062007200820092010201140.6：32.3。人均GDP达国内生产总值比上年增长14970元（折合2317美元）。宿州经济分析2006-2011宿州固定资产投资及增速2011年全年累计完成固定资单位：亿元产投资480.03亿元，比上60066.10%70.00%480.0350060.00%406.36年同期增长32.8%。其中50.00%40040.20%39.50%，城镇固定资产投资完成40.00%42.10%295.3840.00%300210.7632.80%30.00%302.23亿元，增长38.7%；200126.9120.00%89.29农村非农户投资完成109.0610010.00%万元，增长10.2%；房地产00.00%200620072008200920102011投资完成68.75亿元，增长固定资产投资比上年增长54.6%。宿州经济分析2006-2011宿州社会消费品零售总额及增速2006-2011宿州城镇居民人均可支配收入及增速单位：亿元单位：元250229.2325.00%2000020.00%23.10%173841800018.10%18.00%193.9918.50%20019.00%20.00%160001466916.00%18.40%163.08140001309714.00%15.40%11899141.3518.20%13.10%12.00%15015.00%120001056212.00%13.60%12.70%10.10%114.8110000849510.00%9710010.00%80008.00%60006.00%505.00%40004.00%20002.00%00.00%00.00%200620072008200920102011200620072008200920102011社会消费品零售总额比上年增长城镇居民人均可支配收入比上年增长全市城镇居民人均可支配收入17384元，增长18.5%；城镇居民家庭恩格尔系数为42.03%，比上年增长0.6个百分点。城镇居民人均住房建筑面积30.41平方米，比上年减少1.4平方米。宏观环境、经济发展总结：宿州全市面积9787平方公里，宿州市辖区为埇桥区，淮海经济协作区的核心城市之一，安徽省距离出海口最近的城市宿州城市空间布局为“一城、三区、三轴”空间布局，城市主城区重点向北、西北方向发展，适当向东发展，控制向南发展。促进人口从老城区疏散，建设向新城区集中，工业向开发区集中。2010年宿州GDP总量为802.4亿元，较上年增加13.7%，总量位居安徽第八位，全市城镇居民人均可支配收入17384元，增长18.5%文化创意产业(CulturalandCreativeIndustry)简称：CCI创意产业、创意经济或译成“创造性产业”，是一种在全球化的消费社会的背景中发展起来的，推崇创新、个人创造力、强调文化艺术对经济的支持与推动的新兴的理念、思潮和经济实践。文化创意产业包含：文化产品、文化服务、智能产权三项内容。文化创意产业与旅游业的关系及具备城市名片的功能“旅游最核心的东西是创意。”中国人民大学文化创意产业研究所所长金元浦在主持国家重大文化创意产业项目，他发现，中国的旅游业正在慢慢转型，文化与旅游结合的需求越来越明显。配合旅游业，文化创意产业拉动当地人气与经济指数，成为城市名副其实的无烟工业。如：“刘老根大舞台”已经成为沈阳的一张文化名片，看二人转成了很多游客的选择。这里的观众80%是外地人，平均上座率在98%以上。据悉，“刘老根大舞台”在沈阳、哈尔滨、长春、天津等地共有8家分店，在世界经济寒潮的大背景下，这些“大舞台”却出现“一票难求”的火爆场面。创意产业园的发展——创意产业的经济效益创意产业在发达国家和地区迅猛发展，并成为经济的主要推动力量。在英、美、日等国，创意产业附加值占到GDP的8%，成为国家地区经济发展的支柱产业之一，带动相关产业发展，推动产业结构升级。在中国，北京创意产业发展势头良好，软件、网络及计算机服务，新闻出版，广播、电视、电影和设计服务等重点行业优势突出，创意产业产值已占到市GDP的10.3%；杭州文化创意产业园发展的战略重点为