——2012年11月深圳沈阳大连长沙香港咨询顾问策划经纪评估深圳市房地产市场报告1CONTENTS第一部分市场综述第二部分政策动向第三部分土地市场第四部分新房市场第五部分存量房市场第六部分新峰预测目录PART1PART1市场综述市场综述数据来源：新峰地产信息资源决策支持系统数据来源：新峰地产信息资源决策支持系统**3成交量量涨价跌新房成交商品房、商品住宅成交量创新高新房供应存量上涨去化拉长新房价格商品房、商品住宅成交价跌破两万4市场概要中央加强对地方政府土地储备与融资的管理,以确保土地供应充足、分配合理，还有继续加强保障房建设基金管理，是中央政府短期内不会放松对房地产市场调控的最新迹象。制造业、非制造业PMI指数双双回升，经济总体回暖，房地产行业景气度亦升势明显。11月供应土地16宗，总占地面积44.34万㎡，其中有3宗为居住用地，1宗为商业用地。楼市销售逐渐回暖，提高了政府推地的激情。11月共成交土地4宗，总成交面积35.29万㎡，土地市场火热。商品房、商品住宅新增供应大幅增加，库存量略有上升，去库存压力仍较大。商品房和商品住宅成交量年关冲刺创新高。商品房和商品住宅成交均价在连续4个月保持2万元以上之后，本月跌落回2万元以内。????5市场综述平均容积率工业用地123.8126.04%142.03%50.43242.36%44.58%45.72231.54%35.27%199531.62%-8.22%18622-0.72%-7.56%112.18113.23%165.33%2012.11同比环比商业用地用地类型居住用地总用地面积商品房54.7747.39商品住宅52.6140.96商品房（万㎡）14.7335.04商品住宅（万㎡）住宅均价（元/㎡）13.7933.951875720145宗数商品房均价（万㎡）1963521740新增供应全市2011.112012.10供应（万㎡）成交（万㎡）1644.346.790.4337.123.09435.2934.29012.14年月份深圳市商品房市场主要数据一览表年月份深圳市土地市场主要数据一览表成交单价（元/㎡）201211201211--1036310286013001--供应市场（万㎡）成交市场（万㎡）新房市场土地市场6市场综述PART2PART2政策动向政策动向7内容11月12日住房和城乡建设部住建部部长姜伟新说，“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套，2011年已经开工1000万套，今年开工了700多万套，明年计划开工数量不会低于500万套。同时还强调要继续加强保障房建设资金管理，并坚持房地产市场调控政策不放松。11月22日国土资源部、财政部、中国人民银行、银监会发布《关于加强土地储备与融资管理的通知》，要求国土资源主管部门统一归口管理土地储备工作，建立土地储备机构名录；年度土地储备计划中，新增储备土地规模原则上应控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量之内，储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业；土地储备机构应于每年第三季度根据年度土地储备计划，编制下一年度土地储备资金收支预算。11月28日国务院通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改，会议决定将草案提请全国人大常委会审议。此次修改，主要内容是提高征地补偿数额，提高额度可能至少为现行标准的10倍。12月1日国家统计局服务业调查中心11月中国制造业采购经理指数（PMI）回升至50.6%，比10月份上升0.4个百分点，创下近7个月以来新高，PMI的持续回升意味着制造业经济的总体回暖。非制造业商务活动指数为55.6%，比上月略升0.1个百分点，为3个月来高点。房地产业商务活动指数55.3%，环比上升4.7个百分点。全国动向发布机构时间政策动向8十八大重申房产调控不放松；加强土地储备管理、提高征地补偿，是中央政府短期内不会放松对房地产市场调控的最新迹象；制造业、非制造业PMI指数双双回升，经济总体回暖，房地产行业景气度亦升势明显。???内容月日深圳规划新增条地铁，增加地铁里程公里，号线为环线，从前海到前海，号线从深圳体育馆到平湖北，号线从坪山碧岭到坑梓，号线机场东到大空港，具体站点尚待下一层规划。月日上海《关于上海市保障性住房配建实施意见的通知》明确，凡新出让土地、用于开发建设商品住宅的建设项目，均应按照不低于该建设项目住宅建筑总面积的比例，配建保障性住房；郊区有条件的区域，应进一步提高建设项目的配建比例。配建的保障性住房应无偿移交政府用于住房保障。月日广州《关于规范我市国有土地使用权出让工作的意见（征求意见稿）》公开征求意见，提出商品住宅用地及商业用地的出让均不再设立任何准入门槛，但均将设立配建保障房或是公共停车位的要求。住宅地块采取限地价、竞配建保障性住房、限地价、竞配建拆迁安置房、商品住宅用地配建保障性住房等方式出让。限地价、竞配建保障性住房、限地价、竞配建拆迁安置房的最高限价按照土地出让起始价格的设定。按照这种模式，未来广州将很难再出现溢价超高的地王。月日辽宁辽宁省国土资源厅出台了《辽宁省建设用地监管核查暂行办法》，该《办法》是为加强建设用地动态监督管理，保障用地行为依法进行，推进土地节约集约利用。通过建立建设用地信息报备制度，省、市、县联动的监管核查机制，项目现场核查制度和建设用地综合分析评价制度，将监管核查制度的落实常态化、机制化。11204140171819201115%1117“”“”“”“”“”145%“”1122地方动向地区时间政策动向9深圳未来地铁密集覆盖前海中心区，同时坪山、平湖等现今远离地铁的区域也有地铁规划；土地管理政策频出台，配建保障性住房成重点。??土地供应情况土地成交情况??PART3PART3土地市场土地市场数据来源：新峰地产信息资源决策支持系统数据来源：新峰地产信息资源决策支持系统**10平均容积率工业面积商业面积建筑面积(万㎡)居住面积总建筑面积宗数2012年11月份深圳市土地供应情况统计表土地供应供应面积(万㎡)深圳市11月供应土地16宗，总占地面积44.34万㎡，环比上月上涨29.31%；深圳市现在土地供应均集中于龙岗、宝安和南山三个区域，其他地区主要以城市更新的方式入市；从土地用途来看，本月供应的地块有3宗为居住用地，其中2宗位于宝安，1宗位于南山；有1宗商业用地供应，位于南山；其余均为工业用地。???龙岗25.5335200522.04宝安15.34950.4921.22029.273.29南山3.47434.7116.417.39.98合计44.3416137.1932.226.498.573.09区域土地市场11成交时间竞得单位地面单价（元/㎡）楼面单价（元/㎡）规划用途建面（万㎡）2012年11月份深圳市土地成交情况统计表占面（万㎡）土地成交土地位置本月土地成交4宗，总成交面积35.29万㎡，创下了今年深圳的土地成交新高；11月的土地市场火热，政府年底推出的优质地块吸引了各大品牌房企的竞拍，本月成交的三宗居住用地分别花落中海、招商、金地。11月13日，招商以12亿的总价夺下坪山一宗居住用地，成为今年深圳的首度地王，仅半月期间，中海以20亿的总价夺得宝安尖岗山的居住地块，成为今年总价地王；??土地市场宗地编号T204-0134南山区高新区南区110工业130013001深圳科能先进储能材料国家工程研究中心有限公司2012-11-30A122-0341宝安西乡街道尖岗山地区15.1818.21居住1098313177中海地产2012-11-28G12201-0299坪山新区坪山街道15.9737.94居住32267666招商局地产控股股份有限公司2012-11-13G11340-8011坪山新区坪山街道3.159.45居住32069632金地（集团）股份有限公司2012-11-0712注：本月成交三宗居住用地，其中两宗位于坪山街道，一宗位于宝安尖岗山经营性用地成交情况G12201-0299地块对竞买人主体资格做了特殊要求：竞买申请人(或其控股子公司)具有单项10万平方米以上城市综合体或文化综合体开发经验。未来招商将在坪山新区建设一个大型综合体项目；G11340-8011是年内深圳推出的首宗纯居住用地，5月第一次挂牌，6月宣告终止出让，10月16日再次挂牌出让改地块，该宗地竞得人须按规定代建坪山体育中心二期网球中心项目；A122-0341地块是深圳首次异地配建大规模的公共建筑配建面积，也是深圳今年内首宗搭配公建的居住用地出让。根据出让要求，土地中标人同时负责深圳当代艺术馆与城市规划展览馆项目的建设、二次装修及布展并运营管理20年，期满后将两馆无偿移交市政府或视情况优先考虑由其继续运营管理，该地块的容积率小于等于1.2，根据区域市场判断很大可能会被开发成高端豪宅项目。???土地市场13，建筑面积为7.8万㎡，曾在2006年7月，鸿荣源以拍卖方式竞得该地。商业用地：近13个月，深圳市仅成交6宗商业用地，总成交面积10.08万㎡，总建筑面积76.62万㎡，6宗地块均以底价成交。土地的成交单价和楼面地价均逐渐下降。?①居住用地：近13个月，深圳市居住用地共成交5宗，本月就占了3宗，接近年底，各大房企销售回款增多，对于政府推出的优质地块争相竞买，在后市可占据主要地位。12年7月份成交的A004-0100地块，此次出让的为部分住宅及配套建筑面积权益?备注①：规划调整后，本项目扣减西岸新天公司权益部分后剩余的77266平方米住宅及新增的820平方米配套用房，作为本次挂牌的出让标的。【2011年11月-2012年11月深圳市居住用地成交情况图】【