政策定调楼市大趋势，楼市将迎“春天Style”——解读中央经济工作会议背后的房地产市场发展机会研究组2012年12月2013中央经济工作会议要点会议提出了明年经济工作的六项任务，其中首要任务是“加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。”会议在部署2013年经济工作时明确提出，以提高经济增长质量和效益为中心。中央工作会议要点：?经济环境：我国发展仍面临不少风险和挑战，不平衡、不协调、不可持续问题依然突出，经济增长下行压力和产能相对过剩的矛盾有所加剧。?主基调：会议认为，做好明年经济工作，要继续把握好稳中求进的财政政策工作总基调，立足全局，突出重点，扎扎实实开好局。?经济环境货币政策财政政策：实施积极的财政政策，要结合税制改革完善结构性减税政策。?货币政策：实施稳健的货币政策，要注意把握好度，增强操作的灵活性。深化改革楼市调控?主基调要点详解楼市调控：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。?产业结构：要充分利用国际金融危机形成的倒逼机制，把化解产能过剩矛盾作为工作重点。?推进城镇化：要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实产业结构抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。?改革民生推进城镇化改善民生：加强民生保障，提高人民生活水平。?深化改革：全面深化经济体制改革，坚定不移扩大开放。要深入研究全面深化体制改革的顶层设计和总体规划，明确提出改革总体方案、路线图、时间表。2013年中央经济工作会议：总基调：稳中求进。财政积极，货币稳定，加强楼市调控总基调要继续把握好稳中求进的工作总基调，立足全局，突出重点，扎扎实实开好局。强调“提高经济增长质量和效益”财政政策实施积极的财政政策，要结合税制改革完善结构性减税政策。各级政府要厉行节约，严格控制一般性支出，把钱用在刀刃上。货币政策实施稳健的货币政策，要注意把握好度，增强操作的灵活性。要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加，保持人民币汇率基本稳定，切实降低实体经济发展的融资成本。楼市调控要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。历次经济工作会议基调2012定调2013：继续稳中求进2011定调2012：稳增长控物价调结构2010定调2011：稳增长抑通胀调结构2009定调2010：保持政策连续性稳定性2008定调2009：扩大内需2007定调2008：控总量稳物价调结构2006定调2007：继续稳健财政政策2005定调2006：继续搞好宏观调控2004定调2005：巩固宏观调控成果2003定调2004：保持宏观政策连续性2002定调2003：积极财政稳健货币政策2001定调2002：扩大内需2000定调2001：加强和改善宏观调控1999定调2000：突出抓好国企改革2013与2012经济工作主要任务对比2013经济工作主要任务2012经济工作主要任务一、继续加强和改善宏观调控，促进经济一、加强和改善宏观调控，促进经济持续平稳较快发展。健康发展。二、坚持不懈抓好“三农”工作，增强农二、夯实农业基础，保障农产品供给。产品供给保障能力。三、加快调整产业结构，提高产业整体素三、加快经济结构调整，促进经济自主协VS质。调发展。四、积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇四、深化重点领域和关键环节改革，提高化质量。对外开放水平。五、加强民生保障，提高人民生活水平。五、大力保障和改善民生，加强和创新社六、全面深化经济体制改革，坚定不移扩会管理。大开放。政策搭配：积极的财政政策+稳健的货币政策近年我国新增信贷以及债券融资近年我国财政收入以及税收增长情况税收收入的明显债券融资在社会融资下降，减税成为中占比呈上升趋势未来改革的切入点财政政策仍然强调：结构性减税以及控制一般性支出，与2012年相比，未提及地方政府的债务管理，因此可能会在地方发债机制上有新的改变。适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加保持人民币汇率基本稳定，切实降低实体经济发展货币政策的融资成本。明确提出：降低融资成本，高度重视财政金融领域存在的风险隐患，坚决守住不发生系统性和区域性金融风险的底线。货币政策由“增量调控”向“存量调控”转变近几年我国货币政策变动情况近几年我国货币供应增长情况50.007.0025.006.0040.0020.005.0030.004.0015.0020.0013.9%3.0010.002.005.0010.001.000.000.000.000305070911010305070911010305070911-----------------20102010201020102010201120112011201120112011201220122012201220122012定期存款利率:1年(整存整取)(月)短期贷款利率:6个月至1年(含)M0:同比M2:同比M1:同比人民币存款准备金率:中小型存款类金融机构(月)人民币存款准备金率:大型存款类金融机构(月)2012年11月份M2的增长速度为13.9%，从1-11月份的情况来看，除9、10月份外，其他月份均在14%的年度计划增长目标之下。而从利率以及存款准备金率来看，尤其下半年基本趋于稳定，即使在美国QE3以及QE4的冲击下，货币政策没有明显放松。而M2和我国房价有很强的相关性，管住了钱袋子，在某种程度上讲，就抑制住了房地产快速发展的源泉。货币市场怪相?肖钢接管央行肖钢对于金融风险的关注度较高，而对于经货币市场流动性过剩?2013年的可能性最大济刺激的关注较低，适逢中国进入当前深度中小企业融资困难改革，经济转型阶段，风险控制更为重要。存量调控解决楼市政策：坚持房地产市场政策调控不动摇其中：明年货币政策的稳健，如何避免资金楼市政策基调：坚持房地产市场政策调控不动摇流向房地产成为调控的一个重要任务。因此限购、限贷的调控政策不会放松，同时，房政产税也会逐渐铺开。策连贯十八大基调楼市政策：各地方时有“微调”定向宽松动作，调控呈现“双重标准”时间城市调整政策方式中山调整住房限价1月厦门调整普通住宅标准各地政策“微调”成为趋势重庆房产税起征点提高从化购房落户天津调整普通住宅标准芜湖购房补贴（叫停）2月上海调整普通住宅标准上海房产税税率分界线下调上海居住证3年可购二套（叫停）4月武汉等五城市放宽公积金贷款扬州购房奖励(住建部确认)营口地方财政出资5000万补贴公务员买房5月厦门三类人群的现有住房不计入家庭住房套数(主动辟谣)福建放宽户籍政策(没有政策明文）湖南利率优惠、降低首付比例、减免相关税费等措施首套房购买（未经证实）河南认房不认贷，利率7折优惠（叫停）6月上海单身外地人士首套购房受限东莞公积金贷款政策将收紧，既认房又认贷7月珠海放松双限令（叫停）8月宁波住房公积金最高可贷额度调至80万深圳住房公积金最高可贷额度调至90万9月北京限购审核升级北京户籍居民购房须持二代身份证陕西各房地产开发项目确定合理利润率并控制在10%左右10月珠海土地闲置，闲置满一年的，由政府无偿收回。上海可凭相关材料办理提取住房公积金归还个人住房贷款手续11月昆明全市范围实行住房公积金个人贷款创新流程政府换届，调控基调也发生变化，2013年不再以房价回归为目标胡温政府（调控）习李政府（改革）2012年7月国务院派出8个督查组对16个省市进行专项调查，督查的重点是检查住房限购措施执行情2010年4月份，国务院发出坚决遏制部分城市2012年2月《求是》发表李克强文章：况，差别化住房信贷政策执行情况住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。房价过快上涨的通知《大规模实施保障性安居工程逐步完善住房政策和供应体系》2011年2月，国务院总理温家宝：要把房价过国务院督查组对16个省市的楼市调控效果给予肯定，快上涨势头控制住，使房价保持在合理水平2012年8月李克强在北京考察保障性安同时对湖南、湖北、河北、广东江门市四个省市存（提出降房价）居工程建设情况强调要在保质按期完成在的问题提出要求和建议。（评估效果偏向乐观）今年保障房建设任务的同时，严格管理确保公平分配结论：“坚持房地产巿场调控政策不动摇，要让2012年1月31日，温家宝在国务院第六次全房价回归到一个合理水平”。前半句是态度，后体会议上，再次提出继续严格执行并逐步完善半句是目标。要表态争取民心，也安慰老领导，十八大基调：中央政府楼市调控不放松，抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合但不能给自己挖坑，否则掉到自己挖的坑里。理回归。（以降房价为目标）加大保障房建设力度，重点是城镇化改革带来的红利（不再强调降房价）2012年10月，温家宝在中南海开座谈会：房中央经济工作会议：要继续坚持房地产地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持市场调控政策不动摇，偏向民生保障性调控政策不动摇、使价格合理回归促进房价合住房建设。（不再强调降房价）理回归。（以降房价为目标）城镇化被单列为六大任务之一，定调：积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。?“城镇化是扩大内需的最大潜力”这无疑是2013年中央经济工作会议的一大亮点，包括经济体制改革、产业转型升级等都将在城镇化进程中得到推行和完善。?中央经济工作会议也更看重提高城镇化的质量，而非广度，并明确“要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好”。60.00近20年我国城市化进程50.0040.0030.0020.0010.000.001981198319851987198919911993199519971999200120032005200720092011城市化20%上升空间辐射两亿七千万人口新型城镇化——助力七大投资主线（内需拉动下的投资需求）新型城镇化将推动居民收入水平提高，消费结构、