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北京写字楼租金现负增长分析
北京写字楼租金现负增长分析
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PropertyTimes北京2012年第四季度写字楼租金现负增长hh470420370?新项目的入市在一定程度上缓解了北京写字楼市场部分地区的供需2013年1月15日矛盾,整体空置率上升至2.76%,环比上升0.58个百分点。受整体目录320经济形势和需求转弱的影响,写字楼租金自2010年一季度以来的首次出现负增长,环比下降0.33%至每月每平方米294.50元(47.12经济概览2美元)(图一)。写字楼市场3?侨福芳草地和卓展购物中心的开业为北京购物中心市场带来28.4万商铺市场4270平方米的新增供应。新项目的供应使北京购物中心整体空置率调至住宅市场513.14%,整体租金水平保持平稳。投资市场6?高端住宅成交本季度延续了今年下半年以来的旺盛局面,成交面积220达到313,990.86平方米,市场售价环比上涨0.05%,达到每平方米作者41,727.52元(6,676.40美元)。高端住宅租赁市场在经历了自年初朱琳以来的持续上涨之后,本季度出现年底的季节性回落,平均租金环DTZ戴德梁行研究部比下降1.2%至每月每平方米162.9元(26.06美元)。+861085198196170julia.l.zhu@dtz.com?2012年第4季度,北京大宗物业投资市场(成交金额大于1千万美元)共完成交易14宗,全部为土地交易,交易数量环比下降61.1%,联系方式同比下降57.6%。综合类土地市场成为本季度市场主角,成交金额魏东120占市场总成交金额的一半以上。华北区研究部主管图一+861085198087DTZ写字楼价格指数(2006年第一季=100)sabrina.d.wei@dtz.com702013F2014F2015F2016F20052006200720082009201020121201纪言迅大中华区研究部主管+85225070779david.yx.ji@dtz.comHansVrensen全球研究部主管+442032962159写字楼租金写字楼售价hans.vrensen@dtz.com注:F表示预测数据资料来源:戴德梁行研究部DTZResearch北京2012年第四季度经济概览表一经济指标截止至2012年第3季度,北京市实现地区生产总值12,678.1亿元人民币(2,028.5亿美元),同比增长7.5%(表指标时期单位数值同比一),增速同比降低0.5个百分点。全市第三产业增加值(%)达到9,839.2亿元人民币(1,574.3亿美元),同比增长前三季亿人民币12,678.17.57.7%(表一)。地区生产总值前三季亿人民币9,839.27.72012年前十月,城镇居民人均可支配收入30,132元人第三产业增加民币(4,821.1美元),比上年同期增长11.2%(表一)。值前十月人民币30,13211.2截至2012年10月底,全市实现社会固定资产投资人均可支配收5,189.6亿元(830.3亿美元),同比增长9.0%(表一)。入前十月亿人民币5,189.69.02012年1至10月,全市房地产开发投资为2,518.6亿元固定资产投资人民币(403.0亿美元),同比下降2.6%(表一),占全社会总额固定资产投资比重为48.53%。房地产开发投前十月亿人民币2,518.6-2.62012年1-10月,我市批准实际利用外商直接投资74.1资亿美元,同比增长13.1%。注:从2011年起,根据国家统计局相关规定,固定资产投资统计起点由50万元调整至500万元,上年同期数据进行了相应调整资料来源:北京市统计局www.dtz.comPropertyTimes2北京2012年第四季度470420写字楼市场表二甲级写字楼市场数据370年第季度,位于金融街的新项目丰铭国际大厦的20124租金租金季入市为北京甲级写字楼市场带来平方米的可租赁总存量空置率37,557区域(人民币/平度变化空间,使全市甲级写字楼存量达到平方米表(平方米)(%)6,694,526(方米/月)(%)二)。由于部分业主租约到期,本季度写字楼市场流动性320开始增强,同时,由于新项目的入市,全市甲级写字楼CBD2,438,7283.50325.54-2.30空置率小幅上升0.58个百分点,至2.76%。由于供应面积和可租赁面积有限,2012年全年甲级写字楼吸纳量为东二环279,6651.48246.61-4.5124.26万平方米,仅为2011年的36.5%(图三),在低270迷的经济氛围中,内资企业在写字楼租赁市场中再次扮东长安街/建国门825,1061.54284.50-1.55演了重要角色,超过60%的甲级写字楼租赁由内资企业金融街完成。2201,049,1053.16338.274.41经过两年多来租金的持续上涨,北京的写字楼租金已达燕莎696,6982.48292.48-1.79到空前的高位,今年第二三两个季度租金增幅逐渐放缓,1,00025%中关村756,7231.82208.43-2.58本季度,受整体经济形势和需求转弱的影响,北京写字170楼租金自2010年一季度以来的首次出现负增长,环比其他648,5012.87255.366.46下降0.33%至每月每平方米294.50元(47.12美元)(表二),较去年同期同比增长19.51%。总体1208006,694,5262.76294.50-0.3320%资料来源:戴德梁行研究部分商圈而言,金融街商圈原有写字楼项目可租赁面积非图二常有限,而以国内外大型金融机构为主的租户较其他商圈租户有着更强的租金承受能力,同时,本季度新项目甲级写字楼市场数据70(2006年第一季=100)2013F2014F2015F2016F的投放市场带动租金环比上升至元20052006200720082009201020124.41%338.27(54.121201美元)每月每平方米。新项目的入市在一定程度上缓解60015%了金融街的供需矛盾,使本季度空置率上升2.87个百分点至3.16%。非核心商圈由于历史价位相对较低,本季度租金继续补涨,平均租金上涨至255.36元(40.86美元)每月每平方米,环比增长6.46%,空置率则环比下降0.59个百分点至2.87%。租金的高位运行使签约及续约40010%租户对于租金水平表现敏感,业主报价开始趋于理性,除金融街以外的其他几个核心商圈本季度租金均出现了写字楼租金写字楼售价较小幅度的负增长(表二)。注:F表示预测数据资料来源:戴德梁行研究部同过去三年平均每年仅28.8万平方米的新增供应相比,图三2005%2013年预计将有超过43万平方米的新增供应投放市场甲级写字楼空置率走势及供需面积,千平方米(图三)。这在一定程度上将有效缓解北京写字楼市场供不应求的矛盾。由于新入市项目普遍品质较好,因此预计2013年甲级写字楼的租金仍将会有上涨空间,空置率则将随着新项目的投放有小幅上升(图三)。00%200520062007200820092010201120122013F2014F新供应吸纳量空置率注:F表示预测数据资料来源:戴德梁行研究部www.dtz.comPropertyTimes38,0007,0006,0005,0004,000北京2012年第四季度3,000商铺市场图四社会消费品零售总额,人民币亿元2,0002012年1至10月,北京市商业市场发展势头平稳,全市实现社会消费品零售额6,259.7亿元(1001.55亿美元),同比增长11.6%,增幅较去年同期增长0.4个百分点(图四)。1,0002012年第4季度,两个项目共284,000平方米的商业面积投放市场,至此,北京整体市场总存量增至6,250,400平方米(表三)。0作为中国第一个LEED白金认证项目,侨福芳草地凭借200420052006200720082009201020112012*自身的硬件设施及领先的环保理念吸引了众多品牌入驻。随着年底地铁6号线的开通,以往交通不够便利的东大*2012年数据截止至10月资料来源:戴德梁行研究部桥商圈可达性将大大提高,从秀水街向北延伸的世贸天阶、SOHO尚都、侨福芳草地至蓝岛大厦一线商业错位表三经营,未来或将成为新的购物热点区域。购物商场市场数据卓展购物中心于国庆节期间正式营业,该项目体量超过租金范围23万平方米,是京西除世纪金源外第二大购物中心。由总存量新增供应区域(人民币/平方(平方米)(平方米)于距离该项目两公里的范围内已有两个凯德购物中心,米/月)一个翠微广场购物中心,两个百货店,该区域未来商业亚运村331,0000250-750竞争将较为激烈。CBD520,00054,0001,200-2,000本季度,营业面积超过2万平方米的蓝色港湾儿童城开业,儿童产业由于能够有效聚拢人气,吸引家庭消费,且其朝外331,0000400-600在购物中心的位置要求不高,因此已经成为北京购物中燕莎139,0000800-1,200心的发展趋势。三里屯248,8000800-2,000王府井东长安街年中两个季度原有项目的品牌调整基本到位,新项目的/420,00001,800-3,000投放市场使北京购物中心市场空置率调整至13.14%,各望京506,0000400-1,000个商圈租金保持稳定(表三)。西单199,00001,000-2,500中关村1,373,0000400-1,000预计2013年将会有超过83万平方米的购物中心项目投放市场,整体市场租金将维持平稳。电子商务的飞速发展其他2,182,600230,000向实体零售商提出越来越严峻的挑战,增强体验性和差总计6,250,400284,000异性将是
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duzhaoyang
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北京写字楼
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租金现负增长分析
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新项目的入市在一定程度上缓解了北京写字楼市场部分地区的供需矛盾,整体空置率上升至2.76%,环比上升0.58个百分点。受整体经济形势和需求转弱的影响,写字楼租金自2010年一季度以来的首次出现负增长,环比下降0.33%至每月每平方米294.50元。
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