房地产行业年度报告（一）土地市场政策汇编（2012）2013年1月6日1目录1土地储备管理政策2存量土地管理政策3土地出让管理政策4附：土地一级开发合同清单2目录1土地储备管理政策2存量土地管理政策3土地出让管理政策4附：土地一级开发合同清单3土地储备管理相关政策土地储备管理政策总纲征地标准问题—《土地管理法》土地储备管理相关政策土地市场一级开发相关建设用地二次开发－“三旧”改造后续：存量土地及土地闲置相关政策4土地储备管理政策总纲　　2012年，在土地储备管理方面，国土资源部强调最多的还是对“空闲、低效利用”建设用地的再利用，对于以城中村为代表的“三旧”改造和“城镇上山”政策为代表的“低缓坡开发”。　　《关于加强土地储备与融资管理的通知》强调基础建设与储备脱钩与土地储备融资管控将进一步为房地产商进入一级市场创造条件。我国建设用地管理坚持控制总量、优化增量、盘活存量、用好流量、提高质量，有疏有堵、有保有压，形成了“1＋8”的组合政策，保障了经济社会发展合理用地需求。“1”就是每年的建设用地增量安排，近几年每年下达计划约700万亩。“8”就是拓展建设用地新空间的8条途径，分别为：?　农村土地整治，即“田水路林村”综合整治，可新增耕地10%至15%。?　严格规范开展城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点。国土资源部：12月26日?　低丘缓坡开发，也就是在保护生态的前提下城镇和产业建设上坡上山，少建设用地管理“1+8”占或不占耕地。工矿废弃地复垦，这一政策已安排在12个省份试点。?　城镇低效用地二次开发，挖掘潜力并促进城镇的更新改造和产业结构调整转型。?　闲置建设用地处置，已清理出100多万亩，已盘活利用约50万亩。?　科学围填海造地，沿海地区每年安排30万亩左右。?　此外，就是对戈壁、荒滩和沙漠等未利用地开发利用。5征地标准问题－土地管理法修正案相关土地管理法修正案草案明确规定，征收农民集体所有土地，补偿资金不落实的，不得土地法草案：批准和实施征地。并增加社会保障补偿，规定征地补偿包括土地补偿，被征地农民的12月24日补偿金不落实不得征地安置补助与社会保障费用，农村村民住宅补偿，以及其他地上附着物补偿和青苗补偿。福建省政府发出关于调整征地补偿标准的通知显示，从2013年1月1日起，福建征收土地使用的耕地年产值最低标准由每亩1100元调整为1300元，征地区片综合地价最福建：低标准由每亩2.75万元调整为3.25万元。12月17日上调征地补偿标准征收土地按所在区域的耕地年产值标准计算土地补偿费和安置补助费，其中耕地为25倍、果园和其他经济林地为9.5至15倍、非经济林地为6倍、养殖生产的水面和滩涂为8至11倍、盐田为7至9倍、未利用地为1.5倍。第47条修订：将财产性补偿和安置补偿分离：财产性补偿将以货币化的方式支付，即现金补偿；安置补偿则通过就业安置、生活保《中华人民共和国土地障性安置、纳入城市社会保障体系等方式实现，改变了此前一次性发放征地补偿款的11月28日管理法修正案(草案)》征地补偿结构。未来土地补偿主要包括耕地的补偿和宅基地的补偿，安置方面包括就业、社保、培训等方面的安置，而这些加起来大概占到土地出让金总额的40%。6土地一级开发政策概述　　土地一级开发，涉及了拆迁、基础设施建设等环节，是将生地变成熟地，是土地招牌挂前的必备工作。长久以来，土地一级开发权在经历了下放和局部收编的过程，从《关于加强土地储备与融资管理的通知》中关于“工程建设机构”与土地储备机构脱钩的规定来看，土地一级开发权下放是政策调整的方向。　　企业参与土地一级开发的收益模式有两种：分成和固定比例，就上市公司已签订的合同来看，分成模式居多，比如云南城投享受的收益分成比例为50%，这意味着其开发收益与土地出让溢价率表现密切相关。即使对于固定比例的收益模式，由于参与开发的企业在土地竞买中多有优势，土地市场的火爆往往利好一级开发企业。　　就2012年而言，（土地二级市场概述详见土地出让部分）土地市场经历了上半年的冷清后，在三季度回暖，并在四季度初显“火爆”的局面，对应土地一级开发指数在前三季度表现远逊于其他房地产个股，而随着地方政府在11月后加大推地力度，地王频现带动二级市场对土地一级开发相关个股，尤其是一级开发合同较多的企业（清单相见尾页-附）进行追捧。　　其中，绵世股份12月上涨22.96%，云南城投上涨20.64%；大名城上涨45.09%，黑牡丹上涨43.85%，新湖中宝上涨35.53%，铁岭新城上涨29.65%。7土地一级开发相关资本市场表现土地一级开发概念指数YTD%截至2012/12/31纯一级开发指数YTD%截至2012/12/31180涉一级开发合同指数YTD%截至2012/12/31一级开发指标回暖10-20国土资源部：满足各业用地需求16012-1工矿存量地及集体建设用地入市传闻14011-28土地法修正案(征地赔偿相关)12010080配套工程投资7-25《关于加强土地储备与同比增速60融资管理的通知》402002012/01/042012/01/182012/02/012012/02/152012/02/292012/03/142012/03/282012/04/112012/04/252012/05/092012/05/232012/06/062012/06/202012/07/042012/07/182012/08/012012/08/152012/08/292012/09/122012/09/262012/10/102012/10/242012/11/072012/11/212012/12/052012/12/198土地市场一级开发－一级开发与储备脱钩土地储备机构优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用国土资源部、财政部、中国地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。土地储备机构应人民银行、中国银行业监督组织开展对储备土地的前期开发。进行基础设施建设的，应通过公开招标方式选择管理委员会：2012-7-25工程设计、施工和监理等单位，不得通过下设机构进行工程建设。有下设或挂靠从《关于加强土地储备与融资事工程建设机构的，必须与土地储备机构彻底脱钩。管理的通知》土地储备机构确需融资的，应纳入地方政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策。《通知》规定，保险资金以间接方式投资公共租赁住房和廉租住房项目时，该类项目应当经政府审定，权证齐全合法有效，地处经济实力较强、财政状况良好、人口保监会：增长速度较为稳定的大城市。同时，保险公司不得用其投资的不动产提供抵押担保。2012-11-29险企禁以不动产投资变相参与一级开发此外，通知还规定，保险公司投资不动产，不得以投资性不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与土地一级开发。有相关解读认为，该项规定是为了约束保险公司假借“养老地产”等名义建设和销售商品房。财政部、国土资源部:新增费专项用于土地整治支出及其他相关支出。土地整治支出包括基本农田建设支2012-5-3《新增建设用地土地有偿使出、土地整理支出、耕地开发支出。其他支出包括基本农田保护支出、土地整治管用费资金使用管理办法》理支出和财政部商国土资源部确定的其他支出。9三旧改造相关资本市场表现三旧改造相关超额收益率（VS上证房地产指数）YTD%截至2012-12-31三旧改造指数YTD%截至2012/12/31广州三旧改造YTD%截至2012/12/31160南京城中村改造YTD%截至2012/12/3125150201401513012010110510009080-50418011529142811250923062004180115291226102407210519--------------------------0101020202030304040505060607070808080909101011111212--------------------------2012201220122012201220122012201220122012201220122012201220122012201220122012201220122012201220122012201210建设用地二次开发－“三旧”改造南京召开全市城中村、危旧房改造动员大会，明确城中村、危旧房改造项目的时间节点。此次南京城中村和危旧房改造占地436万平方米，房屋385万平方12月15日南京明确城中村改造时限米；即日起，改造区域将冻结户口信息，中止房屋购买、交易行为。南京市拿出1万套保障房用于拆迁安置，12月20号前后，将组织一批拆迁居民到保障房安置区参观选房。2012年10月29日，在深圳市规划和国土资源委员会下属单位征地拆迁办基础上设立的深圳市土地整备局挂牌成立，新成立的深圳市土地整备局为副局级建制，为深圳市规划和国土资源委员会的下属机构。10月29日深圳市成立土地整备局该部门将承担深圳土地整备、房屋征收拆迁、土地投融资、重大项目建设用地预选址等工作，以及对零散用地进行整合，并进行土地清理及土地前期开发等。初步确定“三旧”改造项目149个，涉及土地面积1.3万亩，其中旧城区改造《银川市“三旧”改造工8月17日项目47个，土地面积2912亩，旧村庄改造项目55个，土地面积7411亩，旧作方案》厂区改造项目47个，土地面积2686亩。今后要科学编制规划计划，全面加快完成地方各级土地利用总体规划修编，继国土部:严格土地规划加8月6日续规范推进增减挂钩、低丘缓坡地荒滩开发、工矿废弃地复垦利用3项试点，强建设项目用地预审总结推广城镇低效用地再开