金潜商业广场初期提报方案2012年6月26日惟锐优化营销前言：因为目前对项目周边的市场没有做深入的调查和分析，贵方也没有提供项目设计书，对自身产品的理解度也不够，故本报告的内容比较简单，剖析也不够深度，希贵公司见谅！叶2012年6月26日惟锐优化营销目录︱CONTENTSPARTⅠ合肥市场调查PARTⅡ项目审视PARTⅢ营销推广整合金潜商业广场惟锐优化营销PARTⅠ市调分析一.金潜商业广场项目市场调查分析1.合肥市城市发展分析1.1合肥市城市基本概况1.2合肥市经济发展现状1.3合肥市总体城市规划2.合肥市写字楼发展2.1合肥市写字楼发展历程2.2周边主要写字楼分析惟锐优化营销PARTⅠ市调分析/合肥市城市基本概况合肥，安徽省省合肥，安徽省省会会，位于中，位于中国国中部中部长长江淮河之江淮河之间间、巢湖之、巢湖之滨滨，通，通过过南淝河通江南淝河通江达达海，具有承海，具有承东启东启西、接西、接连连中原、中原、贯贯通南北的重要通南北的重要区区位位优势优势。。合肥市合肥市辖瑶辖瑶海、海、庐阳庐阳、蜀山、包河、蜀山、包河44个区个区和肥和肥东东、肥西、、肥西、长长丰丰33县县，，并赋并赋予合肥高新技予合肥高新技术产术产业开发区业开发区、合肥、合肥经济经济技技术开发区术开发区、合肥新站、合肥新站综综合合试验区试验区市市级级管理管理权权限限。全市行政。全市行政辖区总辖区总面面积积为为7029.487029.48平方公里，其中巢湖水面面平方公里，其中巢湖水面面积积233.4233.4平方公里；市平方公里；市区总区总面面积积838.52838.52平方公里，其中平方公里，其中巢湖水面面巢湖水面面积积72.9372.93平方公里，新增南平方公里，新增南岗镇岗镇面面积积91.9591.95平方公里，新增烟墩平方公里，新增烟墩乡乡面面积积106.78106.78平平方公里，市方公里，市区区建成建成区区面面积为积为224224平方公里。平方公里。惟锐优化营销PARTⅠ市调分析/合肥市城市基本概况合肥地合肥地处长处长三角腹地，距南京三角腹地，距南京仅仅129129公里，是公里，是长长三角三角经济势经济势力向力向内内地地扩扩展的第展的第一站，一站，随随着着区区域域经济经济一体化的一体化的趋势趋势不不断断增增强，合肥的强，合肥的区区域性交通域性交通枢纽枢纽的地位的地位进进一步一步凸凸现现，加快融入，加快融入长长三角。同三角。同时时，作，作为为省省会会城市，合肥的城市，合肥的经济发经济发展展还还起着起着带动带动周周边县边县市市经济发经济发展的展的带头带头作用，目前，作用，目前，安徽省正安徽省正在在打造以合肥为中心的省会经济圈，实打造以合肥为中心的省会经济圈，实现合肥与南京都市圈、武汉城市圈、皖现合肥与南京都市圈、武汉城市圈、皖江城市带、沿淮城市群的竞争融合。江城市带、沿淮城市群的竞争融合。注：合肥市已于2008年正式纳入长三角经济圈，享受长三角城市发展待遇。惟锐优化营销PARTⅠ市调分析/合肥市经济发展现状1合肥GDP总量及三产结构4000增加值（亿）,【【GDPGDP总总量】：量】：近近66年合肥年合肥经济经济保持高速保持高速35003636.6增增长势头长势头，，初步核算，初步核算，20112011年全年生产总年全年生产总值（值（GDPGDP））3636.613636.61亿元，按可比价格计亿元，按可比价格计3000算算，，比上年增长比上年增长15.4%15.4%。。按常住人口计算人按常住人口计算人均生产总值达到均生产总值达到4856348563元，按年均汇率折算元，按年均汇率折算2500为为75197519美元。全市实现第一产业增加值美元。全市实现第一产业增加值增加值（亿）,增加值（亿）208.2亿元，增长3.5%；第二产业增加值2000208.2亿元，增长3.5%；第二产业增加值2002.2增长率2002.22002.2亿元，增长19.8%19.8%；第三产业增加亿元，增长；第三产业增加增加值（亿）,值值1426.21426.2亿元，增长亿元，增长11.4%11.4%。三次产业结。三次产业结1500构调整为构调整为5.75.7：：55.155.1：：39.239.2，，其中工业增其中工业增1426.2加值占加值占GDPGDP的比重为的比重为42.9%42.9%，，比上年提高比上年提高10001.81.8个百分点个百分点。。500【三【三产结构产结构】：】：第二第二产业产业是合肥支柱是合肥支柱产业产业增加值（亿）,，增速最快，占比最高，地，增速最快，占比最高，地产产三三产业产业有待有待进进0增长率,208.23.50%增长率,19.80%增长率,11.40%增长率,15.40%一步提高。一步提高。第一产业第二产业第三产业生产总值惟锐优化营销PARTⅠ市调分析/合肥市经济发展现状人均GDP及社会固定资产投资2【人均【人均GDPGDP】：】：从从20092009年合肥人均年合肥人均GDPGDP达达到到【社会固定资产投资】：在续建项目强力推进下4154341543元（折合元（折合60826082美元），美元），20112011年年人均生人均生产产【社会固定资产投资】：在续建项目强力推进下总值总值已已达达到到4856348563元，按年均元，按年均汇汇率折算率折算为为75197519美元，美元，，合肥市固定，合肥市固定资产资产投投资继续资继续呈呈现现高速增高速增长长的良好的良好快速的人均快速的人均GDPGDP增增长长意味着社意味着社会总会总体投体投资资水平水平态势态势，，固定固定资产资产投投资势态资势态平平稳稳，大，大项项目比重目比重稳稳步步和居民消和居民消费费水平快速提高，水平快速提高，将将从从消消费费和需求和需求双双提高提高。。方面支撑商方面支撑商业业的的发发展。展。惟锐优化营销PARTⅠ市调分析/合肥市经济发展现状政策优势交通支持皖江城市带转移与长三角交通的网络化对接，交通枢纽地位改造合肥火车站容量建立市政中心，简改造市中心更加突出化工商业报批流程城市主干道开通合肥，上海及为8扯到与长三角经济圈的长期融合，江苏省内动车组形成了产业发展的共生圈为现阶段优势工业及优势商业提修建市区开通合肥—武汉；产业承接平台也更趋完善，支供市政配套支持高架道路合肥—郑州动车组持政策也日趋完善修建新桥国际机场土地、劳动力以及自然立项城降低工商业预计2011年完成资源禀赋上的独特优势检验标准市轻轨合肥市2006-2011年城市发展状况合肥受到国际高档汽车配件制造商的青睐2008年合肥市被接纳为长三角城市，享受长三角城市发展待遇合肥逐渐成为中国白全国经济发展重点从南色家电最大生产基地北轴线变更为东西轴线，合肥成为重要衔接点合肥开始鼓励信息电合肥成为新兴的子业从南方迁移至北南北运输要点工业增长区位优势惟锐优化营销PARTⅠ市调分析/合肥市经济发展现状4中部六省会城市经济现状对比?从经济总量上分析，合肥市处于中部地区中下游水平，但经济增长速度却位居榜首；?从社会消费品零售总额方面分析，合肥市社会消费品零售业发展势头强劲，与其他城市相比，还有很大发展潜力；?从人均可支配收入分析，合肥市处于中上游，城市居民消费能力较强；惟锐优化营销PARTⅠ市调分析/合肥市经济发展现状5长三角经济圈主要城市对比?与长三角经济圈主要城市比较，合肥市经济水平总体上还有很大差距，但经济增长速度却保持一个高位增长的态势；?未来，伴随中部崛起战略、皖江城市带承接转移示范区建设的不断推进，合肥市将迎来更大的发展机遇，不断增强城市辐射力与影响力。惟锐优化营销PARTⅠ市调分析/合肥市总体城市规划合肥城市发展定位：根据《合肥市城市总体规划(2006-2020年)》,合肥市的定位为：?安徽省政治、经济、文化中心。?全国重要的科研教育区域。?现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地。?区域性交通枢纽。?区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。?数据来源：合肥市规划局数据来源：合肥市规划局惟锐优化营销PARTⅠ市调分析/合肥市总体城市规划?2010年1月12日，国务院正式批准实施《皖江城市带承接产业转移皖江城市带是中部崛起规划中明确提出示范区规划》，合肥产业组团亮相其中；?合肥作为示范区中规划的“双核”之一，本身就具备全方位承接产业转移的现代产业体系，国家设立皖江城市带承接产业转移示范区，就是要把皖江地区建设成产业密集区、城市密集带，这些与省会经济圈建设、合芜蚌自主创新综合试验区建设等多项政策的叠加都预示着合肥将迎来新的发展机遇，迎来工业化、城市化的新高潮。惟锐优化营销PARTⅠ市调分析/合肥市总体城市规划?伴随区域经济一体化进程逐步加快，区域经济间的竞争在很大程度上表现为中心城市间的竞争。目前国内许多地区中心城市都在积极探讨建立以自己为中心的经济圈，除了代表性的长三角、珠三角、环渤海以外，也新兴了武汉经济圈、南京都市圈、重庆都市圈、中原城市群、长株潭城市群等一大批区域经济圈。?“省会经济圈”从原来的以合肥为中心，六安、巢湖为两翼模式扩容升级到以合肥为中心，六安、巢湖、淮南、桐城抱团发展的模式。?省会经济圈的基本定位是长三角西端与南京经济圈相接的次级中心城市群，以整体的姿态积极融入长三角。伴随省会经济圈的不断发展，必将有效促进合肥提高经济首位度，增强辐射带动力，实现跨越式大发展。惟锐优化营销PARTⅠ市调分析一.金潜商业广场项目市场调查分析1.合肥市城市发展分析1.1合肥市城市基本概况1.2合肥市经济发展现状1.3合肥市总体城市规划2.合肥市写字楼发展2.1合肥市写字楼发展历程2.2周边主要写字楼分析惟锐优化营销PARTⅠ市调分析/合肥市写