仁达资讯——七大城市2012年第3季度写字楼市场分析报告仁达资讯——七大城市2012年第3季度写字楼市场分析报告北京仁达房地产评估有限公司第1页电话：010-88395886仁达资讯——七大城市2012年第3季度写字楼市场分析报告目录北京写字楼市场分析......................................1（一）供应分析........................................1（二）租赁分析........................................1上海写字楼市场分析......................................3（一）供应分析........................................3（二）成交情况........................................3（三）租赁市场........................................3天津写字楼市场分析......................................6成都写字楼市场分析......................................7重庆写字楼市场分析......................................8武汉写字楼市场分析......................................9大连写字楼市场分析.....................................10北京仁达房地产评估有限公司第2页010-88395886仁达资讯——七大城市2012年第3季度写字楼市场分析报告北京写字楼市场分析北京甲级写字楼租金指数走势(以2010Q1年为100）180（一）供应分析2012年第3季度，北京甲级写字楼市场无新项目入市，总存量保持稳定态势。（二160）租赁分析经过近两年的租金强势上涨，北京写字楼租金增幅从上季度开始持续放缓，本季度，受国内外整体经济形势的影响，写字楼市场需求动力显著不足，租金涨幅继续放缓。本季度北京甲级写字楼指数为174.0，环比增长4.0个点，同比增长30.1个点140。同时，一些企业搬出核心商圈也促使部分热点区域写字楼报价开始趋于理性。本季度写字楼新增需求主要在于消化市场存量，市场可租赁面积持续萎缩，本季度甲级写字楼空臵率持续下行至历史新低，达7.6%，环比下降0.7个百分点。1201002010Q1Q2Q3Q42011Q1Q2Q3Q42012Q1Q2Q3数据来源：仁达数据库2012年3季度所监测的热点区域空臵率，东二环商圈由于本季度个别项目可租赁面积位于项目的低区，租金有所下调，进而影响到整个商圈，使租金环比下降2.0%。CBD区域由于上季度新增供应尚有部分面积可供租赁，租金上涨较其他区域明显，环比上涨2.8%。其他核心商圈空臵率略有下降，租金表现较为平稳。北京仁达房地产评估有限公司第1页电话：010-88395886北京2012年3季度热点区域甲级写字楼空置率情况空置率空置率变化10%1.0%8%0.5%0.0%6%北京2012年3季度热点区域甲级写字楼租金情况%仁达资讯——七大城市2012年第3季度写字楼市场分析报告第4季度金融街区域将有一新增项目约145.4万平方米投放市场，由于体量有-0.5%6限，该项目的投放不会对市场造元4%成较大影响。预计第4季度北京写字楼整体市场依旧会延续目前的稳定状态。-1.0%/124平2%-1.5%方102米0%-2.0%?8CBD东长安街东二环金融街中关村0天空置率空置率变化数据来源：仁达数据库6-24-4CBD东长安街东二环金融街中关村租金租金变化数据来源：仁达数据库北京仁达房地产评估有限公司第2页010-88395886仁达资讯——七大城市2012年第3季度写字楼市场分析报告上海写字楼市场分析（一）供应分析本季度非中央商务区写字楼市场供应持续了今年以来的强劲势头，共有四个项目交付，分别为陆家嘴金融服务广场、隆宇国际广场、国浩长风城1号办公楼和长泰企业天地广场，共计为市场带来206,796平方米的办公楼面积。相比而言，传统商务区本季度仅有浦东的SOHO世纪广场交付使用，面积约为44,000平方米。相比于北京写字楼供应的杯水车薪，上海供应量比较稳定，满足企业的持续需求。并且，由于城市发展的限制，更多的写字楼供应量将出现在非中央商务区，随着这些地区的交通、周边配套更加完善，一些新的商务聚集区即将形成。（二）成交情况尽管经济发展趋势仍不明朗，但相比于欧美的投资者，亚洲投资者对于上海的投资环境仍充满信心，尤其是在外贸出口和制造业的低迷的情况下，一些资金转移到房地产市场。本季度ARA资产管理旗下的亚腾基金一期以8.5亿元人民币的价格购买了中信资本持有的非中央商务区甲级办公楼项目北岸长风，由此看出，上海非中央商务区办公楼市场的重要性与日俱增，不断完善的交通和周边配套，更高的投资回报率，充足的供应量吸引了大量的投资者。（三）租赁市场受外部经济形势和非中央商务区大量新增供应的影响，上海甲级写字楼租金自2011年以来首次出现下调，3季度上海甲级写字楼租金指数为130.7，环比下降0.7个点，同比增长13.7个点。虽然出现大量新增供应，但由于新项目预租率较高，本季度全市甲级写字楼空臵率与上季度基本持平，继续保持9.8%的水平。企业对办公楼的租赁需求与经济前景紧密相关。在对全球经济恢复信心之前，企业在搬迁或扩张等决策上持谨慎态度，加之非中央商务区新增供应的冲击，本季度浦西办公楼的需求有所下降。尽管国内经济增长预期有所放缓，但是一些高利润行业对于甲级办公楼的需求依旧保持较高水平，包括一些金融和信息技术北京仁达房地产评估有限公司第3页电话：010-88395886上海甲级写字楼租金指数（以2010年第1季度为100）140130仁达资讯——七大城市2012年第3季度写字楼市场分析报告行业的公司对其办公场所进行了扩张和改善。120相比传统商务区，非中央商务区甲级办公楼市场租金水平低，交通方便，周边配套设施完善，而且新增供应量充足，吸引到有大规模扩张需求的租户。例如，在浦东的非中央商务区，中资互联网公司起凡游戏在新竣工的陆家嘴金融服务广110场租下近7,000平方米的办公面积。100902009Q12009Q32010Q12010Q32011Q12011Q32012Q12012Q3数据来源：仁达数据库分区域来看，租金方面，徐汇、浦东、黄浦和长宁均有所下降，其中徐汇最高，环比下降3%。而一些非传统商务区租金有所上涨，虹口和闸北分别环比增长1.3%和0.4%，静安区由于没有新增可用于租赁的供应，业主仍对市场保持信心，租金略有增长，环比增长0.3%。空臵率方面，虹口区仍是上海本季度空臵率下降幅度最大的区域，环比下滑2个百分点，其他区域变化幅度均在1个百分点以内。北京仁达房地产评估有限公司第4页010-883958862012年第3季度热点区域甲级写字楼租金情况元/平方米.天变化幅度%1261032012年第3季度热点区域甲级写字楼空置率情况80空置率%变化幅度%504仁达资讯——七大城市2012年第3季度写字楼市场分析报告6-3402304-6静安徐汇浦东黄浦虹口长宁闸北020租金租金变化数据来源：仁达数据库-2100-4静安徐汇浦东黄浦虹口长宁闸北空置率空置率变化数据来源：仁达数据库目前，全球经济的增长预测仍不乐观，尤其是中国经济增长的不断趋缓，企业对于办公场所的搬迁和扩张会更加谨慎，加之非中央商务区新增供应和吸纳量的不断增加，未来上海甲级写字楼租金仍存在下行的可能。北京仁达房地产评估有限公司第5页电话：010-88395886仁达资讯——七大城市2012年第3季度写字楼市场分析报告天津写字楼市场分析天津甲级写字楼租金指数走势(以2010年1季度为100）2012年第3季度，天津市优质写字楼市场无新增供应投放市场，新增需求主要在于消化现有存量，120再加上部分物业装修改造提升物业品质，从而拉动了租金的小幅上涨。第3季度租金指数为117.1，环比增长0.8个点，同比增长10.0个点。116全球经济持续低迷态势，使得需求扩展在本季得到了明显的抑制，新增需求特别是物流、航运类企业明显减少，租赁需求主要来自于承租能力较强的金融保险以及服务型企业，且多为内资客户。112写字楼投资市场方面，国有企业尤其是金融类国企兼于自用和投资目的，表现较为活跃。民生银行购买了位于和平区的汇融大厦，面积近1084万平方米。滨海新区泰达MSD定制写字楼项目也已销售完毕。展望未来，由于新增优质物业供应有限，市场主要消化现有存量，将使得空臵率下降；受整体经济形势影响，预计下季度租金104维持平稳态势。100962010Q1Q2Q3Q42011Q1Q2Q3Q42012Q1Q2Q3数据来源：仁达数据库北京仁达房地产评估有限公司第6页010-88395886仁达资讯——七大城市2012年第3季度写字楼市场分析报告成都写字楼市场分析成都甲级写字楼租金指数走势(以2011年第一季度为100）2012年115第三季度，成都甲级写字楼租金指数为109.3，环比下降1.3个点，同比上升0.3个点，而空臵率有明显上升趋势。本季度成都甲级写字楼市场表现较为活跃。租赁成交主要位于今年前两季度入市的甲级写字楼内，其中百扬大厦和中海国际中心的空臵率均有明显的下降。但由于本季度110成都甲级写字楼市场再次迎来新供应集中入市，位于东大街的明宇金融广场、南延线的中海国际中心和位于南区的来福