1同策观点——持续限购下楼市基本面仍将回升2012楼市四大特征2012年政策与楼市，尤其是商品住宅市场，总结下来基本表现在以下几个特征：第一、政策层面由2011年的坚持调控政策不动摇的从紧基调转为2012年以来的政策“外紧内松”的市场特征，主要表现在政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”同时在执行。第二、从市场层面来讲，2012年市场“基本面”逐渐开始好转，但仍然处于整个房地产市场大周期的复苏过程中，这个过程表现相当缓慢。从整个市场“基本面”来看，2012年整个1-8月，全国的房地产投资同比2011年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模（土地市场交易）、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。此外，1-11月全国商品房销售面积首次出现同比转正，这就促使整个市场“基本面”继续向利好方向发展。第三、从价格变化情况来看，从当前来看，截止2012年12月，全国房价已连续7月上涨，这个现象已经表明当前价格已经接近“市场底”，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。从开发商定价角度来讲，下半年以来，无论是全国还是上海市场，当前小幅优惠小幅促销的“平价”策略成为市场主流和趋势，在这个阶段，购房者不应该错过当前“平价”购房时机。第四、企业利润率状况持续恶化，企业或通过精细化管理、产品研发能力提高、涨价等手段缓解利润率下滑局面，或开始谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险。楼市“暖冬”背后的四大矛盾“暖冬”与“翘尾”行情对于低迷的楼市来讲是一件利好的事情。但是在这个特殊的市场阶段表现出来的房价上涨而惶恐入市的现象却背后却不合常理。楼市“暖冬”背后集聚者多重矛盾，这个矛盾多数与开发企业博弈调控政策以及未来政策面的走势密切相关。首先，从市场基本面来讲，在2012年楼市调控政策“外紧内松”的市场特征之下“基本面”逐渐好转，此时，全国百城房价自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨。坚持房地产市场调控不动摇基调与房价降幅收窄，甚至出现涨价的现象的矛盾日益突出；2其次，开发企业急需改变企业利润率逐渐下滑的局面与“坚持房地产市场调控，促使房价合理回归”导致企业利润率下滑的之间的矛盾。在调控已成常态的市场背景下，开发企业通过精细化管理、产品研发能力提高、涨价等手段缓解利润率下滑局面，此时，通过各类营销手段制造热销、小幅涨价首当其中与当前政策面矛盾会凸显出来；第三、开发商营销手段炒作未来市场供不应求、涨价预期与购房者害怕错过最佳购房时间窗还未来得及购房之前的市场供需矛盾；第四、地方政府政策微调政策层面的阶段性的定向松动与经济发展、财政收支之前的矛盾在2012年也表现的相当突出，尤其是2012年下半年以来的推地潮以及各类优质地块“地王”的出现，一定程度上表现出地方政府在房地产市场调控与经济发展、财政收支之前权衡做出的抉择。年末暖冬行情关键因素在于市场基本面的好转“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现，一方面是由于在政策“微调”之下，各大房企抓紧政策定向宽松“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，甚至积极拿地“换仓”的结果；另外一方面，也是由于房企年底销售业绩指标、财务报表等要求，年底开始冲量的导致的销售量回升的现象。总体上来讲，2012年“暖冬”与“翘尾”行情局部市场惶恐入市的出现，与当前房地产调控政策呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”密切相关。在这样的政策背景下，政策层面“微调”刺激自住需求大量入市，从而导致市场基本面逐渐开始好转，基本面好转势必会带动价格降幅收窄，甚至出现小幅涨价、“日光盘”等热销现象。继续限购下楼市何去何从住建部12月25日表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。继续推进城镇个人住房信息系统建设。那么在限购继续执行的市场背景下，在经历2012年房地产市场“暖冬”之后，是否会迎来房地产市场的春天？从未来政策及市场面走势来讲，尽管中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健3为特征，还要继续加强房地产市场调控，但是，相比前两年调控政策的基调已发生微妙变化，即政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出，并且明确提出鼓励改善型需求入市。尽管短期内市场不会出现大起大落，但是政策层面基调的变化，促使一些企业在年底这个阶段开始“八仙过海各显神通”，不管是开发企业通过营销手段炒作未来市场预期，还是企业自身为了提高利润率而表现出来的急吼吼的涨价动作，还是年底跑量冲刺年度业绩销售指标，“暖冬”与“翘尾”行情局部市场惶恐入市的出现，不可避免让当前市场走势扑朔迷离。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，伴随着城镇化的进一步推进，整个宏观经济周期也会逐渐发生逆转，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出出来，这将助推房地产市场“基本面”持续回升与回暖，这有可能会使房价继续坚挺，甚至出现房价持续小幅上涨的现象。这个过程中不可避免的仍会有各类炒作未来市场预期的动作和言论。同时，在推进城镇化过程中，一旦房价出现报复性反弹风险，政策层面尽管在执行力度上还有可能再度有所收紧，但是，上述的中央与地方政府、企业利润率增长与调控政策走向、市场供求关系等诸多方面的矛盾有可能会进一步突出。4全市商品住宅历年供求及均价走势供应成交成交均价万平米元/平米2000.0024000217832200122485220001600.00200001200.0018000159231600014350800.0014000市场回顾——2012年楼市价稳量增物业类型2012年供应面积2012年成交面积2012年成交均价单位万平米环比2011年万平米环比2011年元/平米环比2011年商品住宅889.97▼17%938.80▲28%22485▲2%公寓772.38▼12%831.02▲32%21987▲7%12000别墅117.59▼38%105.78▲4%26401▼14%商业180.92400.00▼20%150.09▼19%18815▲11%10036办公170.14▼28%167.60▼9%24209▼9%11004100000.0080002006200720082009201020112012楼市调控至今已两年有余，买卖双方在经历了2011年的调整之后，都开始逐渐适应了新的市场环境，在折扣刺激与刚需释放两大因素作用下，上海商品住宅市场成交量出现明显回升。2012年楼市热情的恢复以及临近年末无论在一手房市场还是土地市场上的“翘尾”现象，都给买卖双方带来了极大的信心。同策咨询研究中心数据显示，2012年上海商品住宅成交面积达936.80万平米，较2011年增长28%，从历年数据看，略低于开始实施“限购”的2010年，高于“打压需求”的2008年。从月度走势来看，市场在2012年3月份出现首波成交小高峰，之后有所回落，到了6月份，在央行3年半以来首次降息以及首套房利率优惠进一步扩大的刺激下，成交量因此再度飙升至100万平米以上的高位，就在“金九银十”变身“铜九铁十”之际，业内都认为年末的两个月不会再有较大突破的时候，月度成交量却一路飙升，连涨4个月，12月超120万平米的成交量更是创下了自2011年以来的最高月度值。2012年楼市整体信心的复苏，使得很多开发商在年末冲刺的欲望有增无减，一些纯新5全市商品住宅每月供求及均价走势万平米供应成交成交均价元/平米140.002600024607239472407124000120.0022850225412279122566226512248922096225412177621841222752206422353221382245022000100.002155621696219432111521056200001983180.001800060.001600014000盘和外郊环项目成为年末开盘主力，同40.00时，中高端产品也凭借较高的性价比赢得较大市场份额。同时，从2012年的供应和成交的数据对比来看，2012年也是自2010年楼市调控以来12000首次出现的供小于求的状况，供求比约为1:1.05，但由于自从2012年5月底起住宅库存量就破千万方，高库存的压力使得在后市中开发商的压力还是不小。20.002012年以来政府多次“纠正”各地有意放松限购的行为，并在十八大以后表示要稳定预期，巩固调控成果，防止房价10000报复性反弹，并预计近期不会出台新的重量级调控政策，但限购令短期内仍难以全面取消，而房产税作为市场化调控手段，全国化、全面化趋势将更加明朗。0.00800011-11-11-11-11-11-11-11-11-11-11-11-12-12-12-12-12-12-12-12-12-12-12-12-0102030405060708091011120102030405060708091011122012年年中以及年末出现的楼市成交量大幅上扬，中高端市场功不可没，其中，天价豪宅以及大平层市场的走势又是如何呢？天价豪宅市场——“炒得热”变为“卖的热”2012年9月前后，上海市房管局也先后两次发文强调限购政策须从严执行，但这并没有对天价豪宅市场产生多大影响。2012年全年，10万元/平米以上的天价豪宅共成交151套，较2011年增加41套，同时也创下2006年以来的最高。在楼市“史上最严厉”的调控的市场背景下天价豪宅逆势实现成交量大幅上涨，表现出富裕阶层尤其是富