上海工业、仓储、其他土地历年供应情况公顷20002012年上海工业地产市场监测报告一级市场1800【研发中心、独栋化办公楼1600成产业地产新热点】同策咨询研究中心数据显示，14002012年上海公示的工业地块有452幅，其中工业用地420幅、仓储用地12幅、其他用地20幅，合计1407.61公顷，较2011年下滑22%，可见较多地块是在12002011年11、12月份结转的。从年度变化图表中，我们可以发现，仓储类用地从2010年开始缩小，而工业用地开始放大。20121000年工业用地地块的具体用途中，涉及“研发”类型的地块共有12幅，分布在原浦东新区和嘉定区，涉及生物医药、消防设备、环保材料、通信制造、工程技术、电子商务等研发中心。而去年涉及研发类800的地块有26幅，分布在金山、原南汇、浦东、嘉定、崇明。目前，上海工业地产已向楼宇经济转型，600能够产生产业带动、税收沉淀、就业增加的总部经济园区已在沪上初具规模。海外资总部经济机构在中国内地省份中居首位，而总部经济本身，也成为城市产业高端化发展的重要标志，这类以研发中心、独栋化办公楼为主的产品400正凸显竞争力，全面超越物流仓库和厂房，成为工业地产市场的投资热点。2000200720082009201020112012工业仓储其他1上海工业、仓储、其他土地每月供应情况公顷350.00300.00250.00上海工业、仓储、其他土地历年成交情况公顷亿元200.001800120.00150.001600103.89100.00100.00140094.6950.00120080.000.00100059.3062.2860.0011-0111-0211-0311-0411-0511-0656.1111-0711-0811-0911-1011-1111-1212-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-12800工业仓储其他60040.00同策咨询研究中心数据显示，2012年上海工业、仓储、其他类型土地共成交454幅，34.18其中工业用地400426幅、仓储用地12幅、其他用地16幅，合计成交量为1528.71公顷，仅较2011年小幅下滑0.8个百分点，2007年以来该类土地的成交来量呈现逐年上扬趋势，在2011年和2012年的成交量都在1400公顷以上。20.0020000.00200720082009201020112012工业仓储其他成交金额从月度情况看，2012年工业用地成交态势波动幅度巨大，但总体还是呈现出，1月强，第一季度到第二季度逐渐攀升，第三季度爆发，第四季度回落，这样一个周期走势特征。2011年12月和2012年1月全市产业地产用地成交都保持一个较高位置，两月成交量分别为279.68公顷和285.66公顷，而2月成交量骤降至84.12公顷，随后一路上扬，到9月2上海工业、仓储、其他土地每月成交情况公顷300.00200.00又达到了100.00275公顷的高峰。10月、11月连续大幅回落，而12月份又出现翘尾之势，成交量达141.59公顷，较11月增加1.4倍，但与去年同期相比还是只有其一半。从2007年至2012年上海各区域工业、仓储、其他土地供应情况2012年，随着工业用地成交量的上扬趋势，成交金额也呈现逐年上涨，2012年工业用地成交金额达公顷103.89亿元，这也是历史以来首次突破亿元。300.00250.000.00200.0011-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-1212-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-12工业仓储其他150.00根据同策咨询研究中心数据统计，从2012年工业用地成交分布区域看，金山、奉贤、原浦东100.00夺得区县前三甲，成交量都在200公顷以上，其中，金山区以233.22公顷的成交量居首位，具体用途以制造业为主。而其余工业类地块则分布在嘉定、松江、闵行、青浦、原南汇、宝山、崇明。50.000.00金山奉贤松江闵行嘉定青浦原浦东原南汇宝山崇明工业仓储其他32012年上海各区域工业、仓储、其他土地成交情况公顷250.00200.00150.00100.0050.000.00金山奉贤原浦东嘉定松江闵行青浦原南汇宝山崇明工业仓储其他【工业地产溢价走高】同策咨询研究中心数据显示，2012年以来出现溢价的工业地块共有23幅，仅占5%，但其中溢价率超过50%的就有9幅，甚至还有4幅地块溢价率超过100%。这类溢价地块往往集中在已具有一定规模的工业园区内，如莘庄工业区、青浦工业园区、金山工业园区内。溢价率最高的地块是来自闵行区的莘庄工业园区109号地块，地块成交总价1300万元，溢价率达157%，成交楼板价为1291元/平米，上海市莘庄工业区是上海市人民政府于1995年8月批准成立的市级工业区，辖区面积17.88平方公里。当前，莘庄工业区已步入成熟发展期，成为外国投资者进驻上海及中国市场的首选地之一。园区经济以现代制造业为主，同时推动结构调整，积极向两头延伸。向上，积极发展总部经济，吸引地区总部、运营中心和研发中心，向下，积极发展现代服务业，吸引商贸销售、中介和咨询类企业。一个集聚跨国公司投资中心、研发中心、销售中心的都市型工业园正在形成。除此之外，我们还发现，2012年工业用地市场自然人拿地共有5例，而该5例地块都属于溢价地块。而自然人拿地背后往往有大集团支撑，大集团出于某些顾虑而选择低调拿地。工业用地溢价行情整体走高的原因，主要是：第一、热点发展区域的工业用地供求关系相对紧张；第二、工业厂房租售价格持续上涨推动工业用地价格走高，其稳定的收益率也越来越受到投资者的青睐；第三、研究发现，拿地的主体多为民企，多数以电气、复合材料、机械、阀门、汽车零部件等产业为主营业务，拿地的目的是为了储备公司后期发展备用地，当然，也有部分民企缺乏投资渠道，无法进入竞争相对激烈的住宅、商办土地市场，先购置优质工业地块，然后做抵押贷款融资，盘活资金链。4上海工业、仓储、其他地块成交溢价率走势120%110%100%80%60%51%40%32%22%22%20%19%10%2%5%7%5%3%1%0%4%3%3%4%1%0%1%0%1%0%1%11-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-1212-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-122012年溢价工业/仓储/其他类型地块土地建筑成交成交楼面积面积容积总价板价地块名用途溢价率成交日期开发商(万平率(公顷)(万元)元/平米米)莘庄工业区工-109上海市莘庄工业区社区股份合工业用地0.561.011.81300156.90%12912012-3-22号作社沪青园工11-011工业用地0.901.8121330145.40%7362012-3-30上海侃立实业有限公司号地块奉贤区庄行镇工业用地0.941.411.5925125.10%6552012-9-19上海吉雅箱包有限公司2011073号奉贤区庄行镇工业用地1.021.531.51200113.50%7862012-11-30上海博欢基础钢构件有限公司c10-5-c号上海新练塘经济发展有限公司工业用地1.242.492109094.60%4382012-12-7朱巧云10-08号地块奉贤区四团镇工业用地0.781.171.580094.20%6812012-9-19上海捷霸压缩机有限公司c-11-b号亭林镇cb_201002009号工业用地0.671.34267089.30%5002012-3-16邵永林地块上海新练塘经济发展有限公司工业用地2.525.052193082.10%3822012-1-6上海海底捞实业有限公司11-01[a6-4（1）]号地块上海西郊经济开发区华新绿色工工业用地8.9717.9521750062%9752012-1-18上海顺衡物流有限公司业园区2010-6号5地块金山工业园区金山工业区工业用地2.284.562130047.10%2852012-5-16上海千进清洁用品有限公司cb_201001031号地块沪青园工11-016工业用地1.553.102130039.80%4192012-2-29刘虎号地块金山工业园区金山第二园区上海金山第二工业区投资有限标准厂房2.493.741.5127038.60%3402012-12-21cb_200805003-1公司号地块上海国际医学园上海瑞莱新康医学产业发展有区c3-04-02（47）工业用地1.991.991260034.40%13042012-7-20限公司号工业地块上海兆臣房地产发展有限公虹桥商务区核心其他商服1.555.743.716370030.70%111052012-8-1司,侨德集团有限公司,联天国区一期07-2地块用地际企业有限公司奉贤区柘林镇工业用地1.002.00266025.70%3302012-9-19金梅b04-01-b号地块三灶都市型工业园a4-1（原gd-3）工业用地3.817.622425014.20%5582012-11-16上海刚泰置业有限公司地块奉贤区四团镇工业用地1.161.741.57105.50%4082012-9-19上海好格印染机械有限公司c-11-a号金山工业园区金山工业区工业用地3.747