设计阶段成本优化（IV）主讲人：吴迪2012-12xx发展品质管理部概述一、设计阶段成本优化审控原则二、设计成本优化关键审控要点三、启示建议xx发展品质管理部?“舍本逐末”是当前房地产企业在项目开发过程中成本控制普遍存在的问题。企业往往从简单狭隘的“节约和减少”成本观念出发，投入太多精力关注诸如“设计费、材料成本、现场签证的建造成本、人工成本”等纯技术操作层面内容，而忽略对成本控制具有主导及决定性作用的规划设计阶段过程控制。?“成本规划”与“成本级配”是目前国内房地产行业较领先的全员全控的管理思路。xx发展品质管理部一、设计阶段成本优化审控原则1、合理规划有效成本以经济合理的成本，最大的提升产品的竞争力，并形成行业成本优势不定的条件往往造成设计不断的变化，不仅存在于规划设计阶段，在工程推进阶段也经常发生。对于xx快周转的运作模式，每节约一天的时间对于成本都是有利的。因此，“符合要求，满足需求”的要求要坚持，要落实，关键是分子公司要理解，不投机取巧、与政府部门充分沟通是节约成本、特别是时间成本，是非常重要的工作。总体而言，xx是缺失设计管理这一角色的，因此，管理设计方的手段、方式和方法没有长期的积累，也没有形成一套完整的成本测算体系。相对而言，万科设计管理的员工手里掌握的数字是比较丰富的，这给设计管理的员工指明了方向、也给他们重点研究积累创造了条件。xx发展品质管理部?一、设计阶段成本优化审控原则?2、严格控制无效成本产品成本能提升顾客价值、带来经济收益，无重大成本浪费，控制、减少无效成本的发生3、事前控制可研成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一致，公司对成本的发生具有强大的事前控制能力。特别是针对设计管理人员缺乏的现象，需与销售方面沟通从而了解投入与成交价格的关系，需与物业管理方面沟通从而了解业主对产品关注点的所在与有效投入的关系。要使总公司及分公司的成本控制的部门真正做到实事求是、用科学务实的手段研究成本的构成，真正地做到心中有数，才能使设计人员在人员有限的条件xx发展品质管理部下有主要精力指向，在关键的地方形成局部研究力度而有所进展。?一、设计阶段成本优化审控原则4、无效成本产生主要原因及控制阶段定位失误设计前期配置不当设计保守实施方案效果更改图纸质量施工图一样的问题，也有几乎一样的原因。再进一步分析，产生的节点和人员是因管理体系不同而不同的：定位失误的调整、效果更改及配置不当等多由于前期部门没有摸清市场而造成的；设计保守及图纸质量多由于技术管理人员没有掌握较高的专业素质所带来的。因此，应对症用药。xx发展品质管理部?一、设计阶段成本优化审控原则5、设计阶段成本优化核心支持营运是对设计研发人员自身要求，要充分理解战略的意义。反应动态更进一步而言，如果研发人员有一定的市场把控能力，有一定的项目的运作经验，就能提前沟通，提前交流而避服务战略免日后的弯路，则有可能避免一些不必要的反复。提升品质xx发展品质管理部?一、设计阶段成本优化审控原则?二、设计成本优化关键审控要点?三、启示建议xx发展品质管理部二、设计成本优化关键审控要点（一）、设计前期（二）、实施方案（三）、施工图设计前期的宗地分析比较重要，除了要符合当地规范，避免设计反复而造成成本增加外，在实际运作的节点上，要特别注意地形、地勘等工作的提前性。尤其地勘的提前可为很多日后做法提供依据，值得重视xx发展品质管理部?（一）、设计前期成本优化关键点审控要点1、宗地分析2、前期地勘3、产品选择4、规划确定xx发展品质管理部?（一）、设计前期成本优化关键点审控要点?1、精细宗地分析挖掘土地价值与控制风险规避隐形无效成本（1）中地区与分析（2）宗地现状分析（3）土地价值分析xx发展品质管理部?（一）、设计前期成本优化关键点审控要点?1、精细宗地分析审控要点：A.宗地四至及控规B.道路分析C.景观分析D.地形分析E.土地价值分析xx发展品质管理部?（一）、设计前期成本优化关键点审控要点?2、前期地勘?重视首期初勘地勘报告对设计成本影响大，甲方应提前控制?--地勘尽早介入项目?--事前调查周边建成项目的情况?--要重点核查地勘报告中与成本相关的指标xx发展品质管理部?（一）、设计前期成本优化关键点审控要点?2、前期地勘重视地勘报告中2个关键数据取值合理性?水位（抗浮水位、最低水位）??岩/图层承载力xx发展品质管理部?（一）、设计前期成本优化关键点审控要点?3、产品选择--聚焦目标客户产品选择成本聚焦（1）客户选择目标客户选择会影响产品配置及成本分配原则：基于客户细分在合适的土地上为合适的客户提供为之匹配的产品选择目标客户要求：通过客户判断与竞争寻求机会。合理规划有效成本。以经济合理的成本，最大的提升产品的竞争力xx发展品质管理部?（一）、设计前期成本优化关键点审控要点?3、产品选择--聚焦目标客户产品选择成本聚焦（2）选择产品产品选择遵循“客户-产品-标准”。产品定位要解决基本核心问题：什么样的市场，为什么样的客户开发什么样的产品，合理进行成本分配与投入。规避无效成本过度投入。xx发展品质管理部?（一）、设计前期成本优化关键点审控要点?3、产品选择--聚焦目标客户产品选择成本聚焦（3）规划设计任务书确定规划设计的原则和方向由定位决定在项目初期营销必须根据市场分析判断提出设计基本原则、突破点，以及明确的项目配比指示营销定位调整会导致项目设计计划的调整、延迟，增加无效成本xx发展品质管理部?（一）、设计前期成本优化关键点审控要点?4、规划确定原则与要点（1）在对土地认知、竞品分析基础上，确定产品定位指标?各类建筑面积指示?产品配比?户型配比确定规划初步方案?规划结构?确定下一步规划设计深化方向xx发展品质管理部?（一）、设计前期成本优化关键点审控要点?4、规划确定原则与要点（2）规划结构确定成本基本要点盈利模式选择?用足容积率?用足溢价?用足资源xx发展品质管理部二、设计成本优化关键审控要点（一）、设计前期（二）、实施方案（三）、施工图xx发展品质管理部二、设计成本优化关键审控要点?1、成本规划设计控制要点（1）临界产品选择（2）可售比（3）产品附送率（4）停车率与停车方式（5）商业及业态（6）会所及配套（7）人防及分区xx发展品质管理部二、设计成本优化关键审控要点?1、成本规划设计控制要点（1）临界产品选择高层or超高层100m18层高层120m11层小高层140m7层多层150m高层60m80mxx发展品质管理部二、设计成本优化关键审控要点?1、成本规划设计控制要点（2）可售比高容积率项目需评估测算，注意如下定位及设计：?架空层?地下室?会所?大堂?管理用房、设备用房、不可分摊面积xx发展品质管理部二、设计成本优化关键审控要点?1、成本规划设计控制要点（3）产品附送率（产品附加值）综合楼面地价、销售均价、建安成本三者关系确定赠送价值比例高地价一般采取高附加值、高售价策略；低地价一般采取低附加值、平均售价策略优先赠送客户既喜欢建造成本又低的赠送方式重点控制建安成本较高的入户花园、凹阳台、阳光室、地下室、2.2米下夹层面积xx发展品质管理部二、设计成本优化关键审控要点?1、成本规划设计控制要点（4）停车率与停车方式营销定位：各种产品车位配置比例规划要点：数量测算?千人指标?政策红利停车方式?地上/地下比例?架空?半地下?地下xx发展品质管理部二、设计成本优化关键审控要点?1、成本规划设计控制要点（5）商业及业态?商业面积与位置?业态：租or售主力店?餐饮的可能性?层高：4.5m？5m？?商业地下室应用xx发展品质管理部二、设计成本优化关键审控要点?1、成本规划设计控制要点（6）会所及配套确定严格控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积配套会所配置、架空层设置要和项目定位一致要注意拆分户型户数，增多配套规模的变化xx发展品质管理部二、设计成本优化关键审控要点?1、成本规划设计控制要点（7）人防及分区?人防建造方式测算?地下室面积、等级及布置方式?充分考虑报建及分区?充分利用人防规范：2000平米防护单位xx发展品质管理部二、设计成本优化关键审控要点?2、方案选择控制要点（1）立面方案（2）结构选择（3）电梯（4）精装修（5）景观（6）智能化方案选择不是单纯的设计理念、措施及表现。要在成本控制基础上针对客户关注点。保证产品品质，注意时间节点及图纸质量控制。xx发展品质管理部二、设计成本优化关键审控要点?2、方案选择控制要点（1）立面方案?层高?饰面?栏杆?铝合金?百叶?细部节点xx发展品质管理部二、设计成本优化关键审控要点?2、方案选择控制要点（2）结构选择结构成本优化关键事前控制，在建筑方案确定过程中注意关键结构方案确定，规避无效成本发生?结构方案确定?体型（高宽比）?层数/层高?结构转换xx发展品质管理部二、设计成本优化关键审控要点?2、方案选择控制要点（3）电梯电梯选型应在户型方案中控制。规避不可控、不可逆无效成本发生，以及后期客户投诉。?门宽?速度?吨位?结构xx发展品质管理部二、设计成本优化关键审控要点?2、方案选择控制要点（4）精装修/景观/智能化在标准化产品线整合基础上，结合成本标准，经验总结与控制xx发展品质管理部二、设计成本优化关键审控要点?3、精细道路交通规划设计控制规划道路的三大核心：（1）控制道路规划形态骨架（2）主义道路交通流线设计（3）注意入口装置及中图装置xx发展品质管理部二、设计成本优化关键审控要点?3、精细道路交通规划设计（1）控制道路规划形态骨架确定规划结构后，对道路进行规划、分级根据居民生活习性，确定各类道路的数据规律和设置形态，获取最适合的指标形成道路装