华强北商业街管理委员会办公室综合开发研究院（中国·深圳）二零一二年十二月目目目目录录录录一、华强北商业区发展阶段的判断........................................................1（一）概况........................................................................................1.（二）华强北商业区发展阶段的判断............................................2二、华强北商业区商业发展特点............................................................4（一）供给特点................................................................................4（二）需求特点..............................................................................10三、华强北商业区存在的主要问题......................................................13四、华强北商业区的定位......................................................................16五、华强北商业区的发展目标..............................................................18六、华强北商业区改造与发展的策略及重点项目..............................19（一）改造要点..............................................................................19（二）近期重点改造内容与项目..................................................23七、促进华强北商业区可持续发展的策略与措施..............................37（一）综合整治交通环境..............................................................37（二）积极开展对华强北商业区的形象包装与市场营销..........38（三）大力提升华强北商业服务的能级......................................39（四）推动华强北向电子产业链高端跃进..................................40（五）继续抓好华强北商业区更新改造规划和策略研究工作..41华强北商业区发展定位与规划根据2006年3月市府常务会通过的《深圳市商业网点规划2006—2010》，福田区是我市唯一拥有华强北和中心商业区两个市级商业中心的行政区。市级商业中心指商业高度集聚，经营服务功能完善，服务范围为超广域的城市商业。市级商业中心代表着城市的商业形象，在功能上涵盖购物、文化娱乐、休闲旅游、金融、商务等，体现了一站式消费的消费理念。在深圳土地资源极其匮乏、未来开发受到城市规划严格约束的情况下，对福田区而言，两个市级商业中心区是非常宝贵的政策资源。本规划受福田区政府委托，根据《深圳市商业网点规划2011—2015》、《深圳市上步片区发展规划》、《深圳市福田区华强北商业区2003—2010年商业发展规划研究报告》的内容而制订，规划致力于把握华强北商业区二期改造的良机，力争削减多年遗留下来的土地、交通等政策性障碍，并大胆探索电子商务、电子元器件远期合约和价格指数等先进交易手段和衍生产品，从而继续保持福田区商业的领先地位。一、华强北商业区发展阶段的判断（一）概况华强北商业区位于深圳市福田区，东起上步中路，西到华富路；北起红荔路，南到深南路，总占地面积1.45平方公里。商业和服务业总营业面积206万平方米，日均人流量50万人次（节假日高峰701华强北商业区发展定位与规划万人次/日），年营业额300亿元，其中，电子销售额约200亿以上，是目前深圳市销售额最大的商业中心。商业区商业和服务网点总数为1444个，其中，批发业网点32个，零售业网点672个，餐饮业网点439个，以中小电子企业、中高等收入的本市居民、外地观光人士为主要消费群体，经营电子信息类产品的批发与零售，家电，时装、鞋帽等百货类商品零售，以及餐饮服务。主要业态为：专业市场、百货店、专业店、专卖店。区内有赛格电子市场、华强电子市场、中电电子市场、远望数码商城，女人世界、天虹商场、茂业百货、万佳百货、顺电家居广场、国美电器、明香酒家等著名商业网点。（二）华强北商业区发展阶段的判断华强北商业区的发展先后经历了市场形成、市场发展阶段，现正处于市场调整阶段。1.1.1.1.市场形成阶段：上世纪市场形成阶段：上世纪市场形成阶段：上世纪市场形成阶段：上世纪90909090年代初至年代初至年代初至年代初至90909090年代中期年代中期年代中期年代中期华强北商业区的前身是上步工业区，是深圳特区发展中最早以生产电子、通讯、电器产品为主的工业区。90年代初，随着特区经济的发展，位于城市中心区域的上步工业区地价高启，生产成本大幅升高，工厂纷纷外迁，赛格集团率先将厂房改建成电子专业市场，为华强北日后成为国内外电子产品集散地奠定了基础。专业电子市场的发展为华强北带来了规模庞大的人流、物流和资金流，进而带动了超市、百货等零售业的发展。万佳的进入为华强北的繁华带来了良好的开端，随后顺电、女人世界、万商、曼哈等商家陆续入驻，标志着华强2华强北商业区发展定位与规划北商业区从工业区转形为综合性商业区。这一阶段，市场因素起着主要作用，而对于在工业区转形前景不明朗的情况下，凭着敏锐的市场感觉并承担着市场培育成本的商家而言，政府对华强北商业区功能转变采取的扶持性政策，使商家从土地用途向商业功能转变过程中获得了利润空间，极大促进了华强北商业区的形成。2.2.2.2.市场发展阶段：上世纪市场发展阶段：上世纪市场发展阶段：上世纪市场发展阶段：上世纪90909090年代后期至本世纪初年代后期至本世纪初年代后期至本世纪初年代后期至本世纪初经过数年的发展，越来越多的商家聚集到华强北，华强北商业区形成了多业种多业态商业并存的格局：华强路与深南路交汇处两侧形成全国著名的电子、通讯市场，华强路以西，围绕振华路、振兴路两侧主要形成服饰、化妆用品、鞋帽等零售集聚区，而与华强北垂直的振兴路、振华路两侧形成庞大的饮食、娱乐市场。但随着商业的发展，原有落后的工业区基础设施与商业发展不配套的矛盾日益突出，市、区两级政府于1998年投资4500万元，对华强北进行了一期改造，大大改善了华强北商业街的城市环境和该区域的商业、购物、观光、旅游等市场环境，并于2002年正式成立了华强北商业街管理委员会办公室。在市场和政府的引导共同作用下，吸引了新老商家增加投资或是携巨资进驻华强北发展商业，盘活了华强北商业区及周边长期空置的物业，华强北市级商业中心的地位确立。这一阶段，政府根据市场需求顺势而为，通过改造商业环境，引导市场发展，规范经营秩序，强化治安管理等，提升了商业品质，扩大了华强北商业区的经营规模、市场辐射力、社会影响力。3华强北商业区发展定位与规划3333．市场调整阶段：．市场调整阶段：．市场调整阶段：．市场调整阶段：2004200420042004年至今年至今年至今年至今经历了商业的快速发展，商业区的竞争加剧，犹其表现在普通商品的零售业，2004年以来，以佳华、铜锣湾为代表的百货店或是服装专业店，在市场竞争的压力下和华强北强大的电子市场潜力的吸引下，纷纷转向电子产品的经营，从而又加剧了电子产品市场的竞争，市场步入了自发的调整阶段。与此同时，规划滞后，政府划拔用地届期满而政策不明，道路交通拥堵，商家用地手续不完备等问题成为制约华强北商业区进一步发展壮大的因素。而这些问题的出现，根植于华强北的历史因素。如果说初期政府对华强北工业用地转换成商业用地采取的默认与扶持的态度，对华强北商业区的形成起到积极的作用，那么在现阶段，通过制度规范为华强北创造持续健康发展的空间，则应是政府工作的重点。具体而言，政府应该是时候明确华强北的土地功能，完备商家（业主）用地手续。低用地成本已不适合现阶段的华强北，需要通过土地变更用途补交地价的政策来规范华强北商业区的市场准入标准，引导调整各行业的发展，维护公平公正的市场竞争。同时，市场进入门槛的提升，也有助于华强北商业区整体形象和质量的提升。二、华强北商业区商业发展特点（一）供给特点1.1.1.1.销售规模和网点密度位居全国著名商业街区前列销售规模和网点密度位居全国著名商业街区前列销售规模和网点密度位居全国著名商业街区前列销售规模和网点密度位居全国著名商业街区前列4华强北商业区发展定位与规划华强北商业区日均客流量53万，周末客流量达78万人，2005年批发和零售总额约370亿元，其中零售额135亿元，在全国各大著名商业街区中位居第二位，仅次于有“中国商业第一街”之称的上海南京路商业街。华强北商业和服务业面积构成全国各大商业街区销售规模和商业网点密度180160160140135120106110商业100879341.7%80768067586050服务业4