新联大厦一、二季度营销推广策略2012-3-5目录DirectoryPART1----------------竞品分析PART2----------------现状分析PART3----------------诉求及渠道PART4----------------优惠及案场执行PART5----------------费用预算竞品分析PART1Jingpinfenxi中润苏州中心?地理位置——吴中区宝带东路399号(人民大会堂广场西侧，苏美中心(华润超市)东侧)。?建筑面积——占地面积220000平方米建筑面积360000平方米。?交通等配套情况——目前确定的轨道3号、4号线与地下三层无缝接轨，周边拥有苏州最为发达的公交路网系统。?建筑类型——办公楼20层共160户。楼盘基本?主力面积——面积69-1700㎡。情况?价格——均价19500元/㎡。?地下停车位——2100个。?容积率——5.50。?绿化率——25%。?交付标准——精装。?交房时间——2013年5月。双冠南门商业广场?地理位置——吴中区东吴北路181号。?建筑面积——占地面积14807平方米，建筑面积44420平方米。?交通等配套情况——东吴北路、西塘北巷、河道、南环西路，确定的地铁4号线与地下二层无缝接轨。?建筑类型——办公楼15层共397户。?主力面积——50平方米-1150平方米。楼盘基本?价格——均价12000元/㎡。情况?地下停车位——一户一个。?容积率——3.00。?绿化率——20%。?交付标准——精装。?交房时间——2012年7月18日。本案：新联大厦?地理位置——沧浪南环东路10号（汽车南站正对面）。?建筑面积——占地面积7336平方米，建筑面积45328平方米。?交通等配套情况——靠近轻轨4号线，168、811、39、4、10等路公交到汽车站南广场下，紧靠南门汽车站和南环快速路。?建筑类型——办公楼14层共223户。?主力面积——95平方米-1400平方米。楼盘基本?价格——均价13000元/㎡。情况?地下停车位——一户一个。?容积率——5.50。?绿化率——20%。?交付标准——精装。?交房时间——现房。对比：本案与竞争对手比较中润苏州中心双冠南门商业广场新联大厦单价19000元/㎡12000元/㎡13000元/㎡总价95万起57万起100万起交房时间2013年5月2012年7月18日现房层高2.8米3.2米2.7米层次6-25层6-20层5-18层装修标准2000元/㎡1500元/㎡1000元/㎡车位数量一共2100个一户一个一户一个电梯品牌日立奥蒂斯进口三菱大堂装修优--------地段--------优规划优--------自身配套优--------周边环境----优----产品--------优区域前景优----优外立面--------优（陶土板环保2000元/㎡）小结：本案与竞争对手销售力中润苏州中心双冠南门商业广场新联大厦品牌影响力周边商业氛围好楼宇现场包装宝带西路灯箱广告小面积，低起价产品优势规划优势与中润客户共享附近客户（地缘性）圈层活动东吴北路公交站台沿街围挡广交通便利（地段）告品质高门槛低借势（吴中大厦只租不售、中润广告带现场折扣95折来客户）投资想象空间好网站特价房（便宜3万左右）有成熟商家入驻小结：竞品带给本案的思考主干道灯箱安泰户外站台广告更换本案信息本案推广突破点小型SP活动进驻商家信息发布网络：主题炒作、软文现状分析PART2xianzhuangfenxi客户分析来人来电分析截止2012年3月2日，本案来人来电情况：来人64来电106从来人来电数量来看，现阶段的客户蓄水对于本案的销售依旧有很大的差距。客户分析来人区域分析11%3%11%市区吴中区园区从来人区域情况来看，主其他14%61%相城区要集中在市区范围。市区吴中区园区相城区其他399727客户分析来人年龄分析3%23%客户年龄主要集中在30-4930%29岁以下岁左右的成功中年人为主30-39岁40-49岁50岁以上。44%29岁以下30-39岁40-49岁50岁以上219285客户分析客户需求分析6%24%8%面积50以下从来电咨询情况来看，主50-90平米90-140平米面积140以上要需求面积集中在90-14062%平方米。50以下50-9090-140140以上696625成交客户分析总结：?客户年纪30岁左右，自己开公司3、4年，以前都是租的，现在要来买；?公司20人左右，自用为主，看中地段，和方正的户型结构，产品较好；?成交价格95折扣，前期成交11套，8套自用，3套投资；?来人来电客户呈减少趋势，客户主要集中苏州市区区域；?区域内知名度和推广度相对较少，需要加大宣传挖掘区域内潜在客户；?上半年整体市场相对活跃，自住客、投资客相对增长。3诉求及渠道PARTSuqiujiqudao说什么会让投资兼自住客心动？易入手的价格绝佳的地段产品的独特性强有力的销售信息+地段属性！本次核心诉求精装办公现房首款10万傲揽沧浪CBD以低起价吸引投资客，同时重点突出项目绝版地段辅助推广诉求：1）中小企业成长的最佳搭档2）沧浪CBD，办公原始股结合现状分析及阶段诉求，制定以下推广渠道：?现场：楼体包装，增加新联大厦，缺失的号码增补；售楼处内，增设区位图、规划前景、产品核心价值，增加客户引导。?外场：安泰现有户外精选、公交站台广告、城市商报分类广告、夹投投放一次、地产网站软文等、房交会派单、超市派单。数据库电话、中小企业名录、与非竞争项目客户共享。现场：楼体包装增加东西两侧楼体的楼宇名称针对南环路及东环路车流，和汽车南站的显示缺失的号码增补内场：售楼处包装项目规划图四至道路、配套产品价值点公交站台广告精选南环、竹辉路、人民路、南园西路的公交站台广告以便项目外在价值表现吸引客源安泰户外安泰现有户外空位，选择发布夹报投放对项目的完全提炼和新诉求的DM针对吴中区和园区、以及市区传统写字楼区域的DM派单一次地产网站在地产网站发布免费软文信息，在文章中凸显特价房内容。房交会房展会参加苏州3月份房交会及4月份房展会、五一住博会，免费集中客户派单酒店X展架与园区、吴中区、沧浪区的酒店合作，通过摆放X展架，吸引来吃饭的中小企业主推荐水天堂、香雪海、南园饭店超市派单周六周日对东环家乐福、南门家乐福、南门好又多、苏福路大润发进行集中派单，撒网捞鱼同时扩展项目的知名度数据库电话中润苏州中心吴中、市区政府公务员及私营业主已执行中中小企业名录市区各大写字楼工商名录购买黄页名单寄发客户共享与中润等项目，进行客户互动，开拓新的客户渠道优惠及案场执行PART4youhuijianchangzhixing首款10万1）首款10万，其余房款分两种情况。如贷款则首付为3个月之内付清，一次性付款则剩余房款于3个月内付清。总价优惠2）一次性付款总房价96折优惠，贷款总房价98折优惠。结合竞品销讲及其各项优势，特对案场进行部分提炼1）突出周边沧浪CDB未来规划前景，强化潜在客户对周边规划的印象。2）针对周边地铁无缝接轨写字楼特质，可以从反面讲解，该类写字楼环境较为嘈杂。3）加强对项目产品优势的深度解析。费用预算PART5feiyongyusuan首轮推广：时间项目预算备注3月中旬完成1）售楼外东西两侧增加“新联大厦”15000字，缺失的电话补齐3月中旬完成2）售楼处内增加区位规划、产品卖点800配合销售画架3月中旬完成3）安泰现有户外更换本案内容不计3-5月4）网络软文炒作（媒体于售楼处集中4000约请6家媒体，每家发放300元红包，另聚会一次，派发相应红包，建议2012-再加适量茶点供应，一个拱门3-25主题：苏城媒体峰汇新联大厦聚焦沧浪CBD办公投资3、4、5月5）3月、4月、5月房交会派单（礼5000元单页按本次主题重新设计仪小姐+海报印刷）3-4月完成6）沧浪区、园区、吴中区的部分酒店2000元水天堂、香雪海、南园饭店等，需联系资源X展架摆放，置放展架3、4、5月7）沧浪区、吴中区，百润发等超市集3000元雇佣大学生派单中派单3、4、5月8）城市商报，登载租赁小广告10000元费用待核实3、4、5月南园路、南环、人民路站台广告79500元先期投放15个3月购买工商名录，寄发单页500元合计119800元二轮推广：时间项目预算备注2012-4短信（视前期情况而定）50万条20000元2012-5超市路演（百润发、东环家乐福等）周末路演30000元，约5场2012-5或6月吴中区、沧浪区加投一次夹报，增加覆盖面，60000元8万份2012-6月《楼市周刊》专访，网络搜房专访费用待定2012-6月城市商报通栏广告等费用待定2012-6、7、8站台广告（视首轮投放效果）费用待定月二轮广告视首软推广效果，再行拟定。