中邦城市花园项目开盘总结中邦城市花园项目开盘总结2012.3.11中邦城市花园开盘销售情况开盘时间：2012年3月9日开盘地点：中邦城市花园售楼处意向金收取情况：700组当天现场客户：1000人左右推出房源：445套（4-503为搜房狂房源，意向金客户抽取，享受5折优惠，优惠后总价23.5万）销售情况：5小时425套该项目基本信息中邦销售资源分布销售资源分布表（万方；套）沪期数类型住宅宁面积24.73高一期套数1708速面积13.54二期套数1060匝面积38.27道合计套数2768金城路高架本次开盘户型配比房型面积比例套数总套数2室2厅1卫87㎡53.25%2373室2厅1卫103㎡20.22%904453室2厅3卫122㎡26.53%118本次开盘去化情况开盘时2012.3.9间推出楼2号楼3号楼4号楼6号楼栋推出套12012011590数当天销11211611186售情况当天成90.83%80%87.83%71.11%交率4物业类高层高层高层高层型326优惠后5485555054206000均价面积区86.77-87.09-87.13-86.9-间102.83122.19122.24102.74项目价格策略?1）水平系数参考因素权重景观评分15%视野评分45%户型评分30%朝向评分10%合计100%项目南面是花样年项目高层，没有较好的景观；本项目紧靠金城路高架，噪音较大楼宇高度及楼间距所造成的好坏成为最重要的影响因素为保证项目在销售过程中，突出全优单位的价值，同时规避噪音较大、视野较差的单位出现滞销同时将噪音干扰和景观的权重缩小，整体平面优劣差价拉大?2）垂直系数层差301-4F、7-15F跳差10015-19F跳差5019-22F跳差-32522-24F层差-3024-30F本项目紧靠金城路高架，噪音污染非常严重，但项目南面有18层高层阻挡噪音，因此，项目15F以下垂直标准层差定为30元/平方米本项目南面是花样年18层高层，楼间距较小，低区房源采光会受到影响，所以15-19F相比14F以下的房源采光效果好，因此层差定为100元/平方米19F以上越过周边楼宇屋顶，采光较好，但是噪音问题突出，因此层差定为50元/平方米22-24F因远超过周边楼宇，高度越高，噪音越大，噪音问题严重，因此楼层差价为325元/平方米客户群分析2%1%3%5%外地人2%5%新区崇安区6%滨湖区南长区北塘区惠山区76%锡山区客户区域交意向金的700组客户中，以新区客户与外地客户为主。其中：新区客户36%、外地客户29%、崇安区客户7%、滨湖区客户3%、南长区客户8%、北塘区客户2%、惠山区客户11%、锡山区客户4%。摇号摇号照片。无一照片。无一组组是无是无锡锡本地本地客客户户开盘当天现场情况现场现场外外围围情情况况现场车辆现场车辆情情况况现场签现场签到情到情况况摇号区摇号区情情况况畅销户型分析?该户型面积为87平米，优先去化，经典的2室2厅1卫设计，总价相对较低，是热销的主要原因。劣势：南北不通透。畅销户型分析?该户型面积为103平米，3室2厅1卫设计，因单价较低，一部分刚需客户为了居住的舒适性而选择该户型，去化情况良好。劣势：缺少一个卫生间。畅销户型分析?该户型面积为122平米，3室2厅2卫设计，满足了首改客户的需求，单价较低，去化情况良好。劣势：浪费面积多。楼栋分析66224433幼儿园金金城城18层高层18层高层高高架架?3#、4#楼：南面是花样年30层高层，低区采光可能会受影响，前面是金城高架，高区会有噪音影响。?2#楼：南面是幼儿园，采光无影响，前面是金城高架，高区会有噪音影响。?6#楼：南面无遮挡，采光较好，离高架较远。项目开盘策略开盘方式：采用前期意向金收取，开盘当天摇号的方式选房，并请梁溪公正处公正。开盘时间：2012年3月9日开盘地点：中邦城市花园售楼处外场步骤：在开盘前15天收取以搜房电商名义收取意向金（实际上不是意向金如果当天购房成功，1万元计为搜房佣金，如果购房不成功，则退回。所以实际上客户的成交价是在中邦成交价基础上再加一万。这样的做法有利有弊，利在于营销费用直接由客户进行支出，无须由开发商支付给搜房。弊在于会引起客户误解，实际上开盘当天已经出现。签约时这种矛盾应该会更多）2月中旬，底价4800的价格释放通过电话方式，对最诚意客户的邀约，进行意向金的收取对现场到访能接受价格和开盘方式的客户，网络登记“搜房卡”，“搜房卡”姓名必须和合同姓名一至，除直系亲属外不接受任何形式的更名3月9日开始正式摇号选房。选选房房区区项目营销推广策略?因本项目临太湖大道路边，展示性很强，加之开盘前期采用楼体悬挂楼体子、电话号码以及户外大牌、短信等方式对起价4800的价格释放，使得在很短的时间内吸引了客户的眼球。本项目近一年价格走势相比一期7500左右的价格，本次开盘主要通过4800的超底价格来吸引客户的关注度。户外大牌推广（网络）搜房卡优惠信息：“4800元/㎡起抄底无锡最佳时”、“搜房卡”可以“交1万顶3万用”，还可以参加摇号“五折购房”。“搜房卡”网络推广优势：增加媒体推广渠道，便吸引了购房者关注，增加客户来访量，从而促进成交。“搜房卡”网络推广劣势：所谓的“搜房卡”所缴纳的一万元就是“意向金”。但由于是通过团购等电子商务模式销售，钱落到了第三方机构——搜房网的袋子里而不是开发商手里，因此只能开具“信息服务费”等单据，最后不能计入房款，一旦出现退房纠纷，这部分财产就得不到保障。维权也将出现不可搜房网团购页面避免的麻烦。