滇金地产·【长寿湖项目】客户需求调研及定位研究报告DIANJINCHANGSHOUHUCustomerOrientation?ResearchReport本研究报告目的：1、明晰长寿湖房地产项目客户来源及背景特征2、明晰消费者的购房意向及购房关注点3、明晰消费者对产品的需求特征4、明晰消费者的价格承受能力5、为项目的物业发展及产品深化提供参考Sampleselection样本的选取选取标准：n长寿湖区域：镇居民、游客、长寿湖企事业单位职工、长寿湖公务员、长寿湖私营业主及个体商户;n长寿城区：高端项目业主n有可能去长寿湖购房的潜在客群;n关注长寿湖其他项目的客群;样本量及分布：样本量：访谈共计180组，其中普访有效样本121组，无效样本59组。普访有效样本来源：长寿高端社区18组，项目地块周边居民67组长寿湖政府机关公务员17组，长寿湖游客19组，Analysisofsamples样本分析不会购房主要原因：2年内是否会在长寿湖购房p没钱有可能12167%p长寿湖仅适合偶尔游乐、不适合居住p气候条件不宜居不会5933%p已购房……以下分析均为有效样本分析客户及置业目的特征分析客户背景特征/购房目的/交叉分析Backgroundcharacteristics受访者背景特征受访者年龄主要集中在30-50岁区间，家庭结构以成熟三口之家、夫妻两人、年轻三口之家为主。职业主要以个体商户、普通职员为主。家庭结构年龄结构职业特征ü年龄特征：30~50岁占65%，是本次受访的主要群体。ü家庭结构：成熟三口之家占30%，夫妻两人占19%，年轻三口之家占15%，三者共占64%。ü职业特征：个体商户占31%，普通职员占22%；公务员、专业技术人员、私营业主、企业员职工各占9%Regionalcharacteristics受访者居住及工作区域特受征访者主要在长寿湖及城区居住和工作，在晏家园区及其他乡镇居住和工作的占有一定比例，少量主城和周边区县（涪陵）的游客。被访者目前居住区域被访者目前工作区域居住区域分布：工作区域分布：ü长寿湖居住的客户占64%；ü长寿湖工作的客户占68%；ü长寿城区居住的客户占21%；ü长寿城区工作的客户占16%；ü其它区域占15%。ü其它区域工作占16%。Purchasepurpose购房目的客户购房目的主要为自住需求，度假及投资需求较小。购房目的分析ü纯自住的客户占70%ü投资兼自住的客户占11%ü度假客户约占10%ü纯投资客户约占9%自住需求特征：n居住分为常住、养老两种需求；n二者各占82%、18%的比例。Cross-analysis购房目的与来源区域交叉分析自住需求的客户主要来自长寿湖本土区域。度假需求的客户主要来自长寿湖以外的区域。投资需求的客户分布广泛。121086420Cross-analysis购房目的与职业特征交叉分析自住需求的客户涵盖所有的职业特征，其中又以个体商户、企业普通职员为主。度假需求的客户主要为公务员、私营业主及企业管理人员。投资需求的客户职业无典型特征。121086420Cross-analysis购房目的与年龄特征交叉分析自住需求的客户涵盖所有的年龄区间，其中又以30-50岁区间为主。度假需求的客户主要集中在20-30以及36-50岁两个区间。投资需求的客户主要集中在30-35岁区间。121086420Cross-analysis购房目的与家庭结构交叉分析自住、度假、投资三类需求的客户其家庭结构均以成熟三口之家、年轻三口之家、夫妻两人为主。121086420产品需求特征分析产品需求特征/交叉分析Demandpropertyforms物业形态需求特征客户对物业形态的需求主要以普通洋房、电梯洋房、小高层为主。物业形态需求特征调研显示：ü普通洋房：占33%；电梯洋房：30%；小高层：28%，三者占总需求的91%，其中洋房产品占63%，成为主力需求产品。ü高层：7%ü别墅：2%Cross-analysis物业形态需求与职业特征交叉分析通过交叉分析显示：洋房及小高层产品基本涵盖了所有的职业，而对别墅的需求主要为专业技术人员和个体商户。121086420Cross-analysis物业形态需求与购房目的交叉分析自住客户主要为洋房和小高层产品。度假、投资客户主要为洋房及高层产品。少数养老客户选择别墅和高层产品。121086420Unitdemand产品户型需求特征客户对产品户型的需求以两房为主，其次是三房，少量客户对单配和一房有需求。产品户型需求特征调研显示：ü两房的需求占55%，为户型的主力需求。ü三房的需求占36%，是次主力需求。ü一房和单配各占5%、4%，需求较少。Cross-analysis户型需求与购房目的交叉分析自住需求主要集中在两房，三房为次。度假需求主要集中在两房，对三房也有少量需求。投资需求对单配和一房有少量需求。121086420Cross-analysis户型需求与职业特征交叉分析两房客户涵盖所有职业特征，其中又以个体商户及企业普通职员为主。三房客户的职业特征主要为个体商户、普通职员和专业技术人员。一房客户的职业特征主要为个体商户、普通职员和公务员。少量公务员、专业技术人员及离退休人员对单配有需求121086420Cross-analysis户型需求与家庭结构交叉分析单配需求人群以夫妻/恋人两人为主。一房需求的人群以年轻的三口之家为主，夫妻/恋人两人与成熟的三口之家对其也有需求。两房需求人群涵盖几乎所有家庭结构，其中又以求以成熟的三口之家为主。三房的需求也几乎涵盖所有家庭结构，以成熟的三口之家为主。121086420Spacerequirements产品面积需求特征客户对产品面积的需求以60-110㎡区间为主。50㎡以下及110㎡以上的需求较少。产品面积需求特征调研显示：ü70-110㎡的需求占受访客户的58%，充分说明客户需求以居家为主。ü60-70㎡紧凑型的产品需求较大，占26%。ü50㎡以下需求占9%。ü110㎡以上需求仅占7%。Cross-analysis面积需求与购房目的交叉分析自住客户对面积需求较为广泛，其中主力需求面积集中在60-110㎡区间。度假、投资需求主对面积的需求较小，主要集中在60-90㎡区间。121086420Cross-analysis面积需求与物业形态交叉分析洋房及小高层面积主要集中在60-110㎡。高层主力面积集中在90㎡以上。Cross-analysis面积需求与户型需求交叉分析单配主要集中在50㎡以内一房主要集中在50㎡以内，少量舒适性一房需求。两房主要集中在60-90㎡区间三房主要集中在90-110㎡区间。部分60-90㎡紧凑型的需求。121086420AttentionFactors购房关注要素客户购房首要关注的因素是景观资源，其次对户型及地段升值潜力较为关注。自住客户主要关注景观资源、户型以及价格。度假客户主要关注景观资源。121086420客户购房首要关注因素客户购房次要关注因素客户购房第三关注因素升值景观潜力资源户型物业Demandunitsfunction户型功能需求客户对户型产品首要关注的因素是景观露台，其次关注户型的采光以及通风。自住客户主要关注景观阳台以及入户花园。度假客户主要关注景观阳台、庭院以及采光。121086420客户首要关注客户次要关注客户第三关注景观阳台露台采光通风Matchingdemand配套需求自住客户最为关注的配套设施为农贸市场和超市。次要关注会所、教育、医疗等配套。度假和投资客户主要关注超市配套。客户对配套需求特征121086420Sportingneeds运动配套需求受访客户的主要运动爱好为羽毛球和跳坝坝舞。客户的运动爱好调研显示：ü对羽毛球场的需求占36%；ü21%受访的客户愿意跳坝坝舞。ü19%的客户喜欢游泳。ü16%的客户喜欢打篮球。ü少量客户喜欢乒乓球运动。Hardcoverdemand精装需求受访客户中仅三分之一的客户有精装修需求，他们能够承受的精装标准大多为500-800元/㎡。客户能承受的精装房标准需要装修客户的精装需求客户消费力特征分析客户收入/购买承受力Householdincome受访客户家庭收入特征受访客户的家庭年收入主要集中在5-10万元区间，在区域内属于中等水平以上。家庭年收入范围调研显示：ü家庭年收入5-10万元的占43%；ü家庭年收入5万元以内的占39%；ü家庭年收入10万元以上的占18%。Pricewithstand单价承受特征受访客户承受的单价主要集中在3000-4500元/㎡。其中又以3000-3500元/㎡的需求为主力，占受访客户的64%。121086420ü客户主力承受单价分布在3000-4000元/㎡区间；ü自住客户主要的单价承受能力在3000-4500元/㎡区间。承受能力相对较高；ü常住客户和养老客户单价承受能力主要分布在4000-5000元/㎡区间；备注：根据对消费者的心理习性的理解，我们认为单价承受有20%的提升空间。Cross-analysis单价承受与物业形态交叉分析小高层和高层的需求人群单价承受力以3000-3500元/㎡为主.洋房产品需求人群的单价承受力以3500-4000元/㎡为主。121086420Thetotalpricebear总价承受特征受访客户承受的总价主要集中在20-40万元区间。总价承受力（万元）121086420ü总价承受能力主要集中在20-40万区间,占63%，这其中总价承受在20-30万区间的占33%，是项目总价区间最重要的参考值，约19%左右的客户可以承受45万以上的总价。ü度假客户总价承受能力相对较强。备注：总价承受在45-50万的客户虽然占据一定份额，