1.1人口量的变化n2011年底郑州人口为885.7万人，与2001年相比增长30.83%，平均每年增长2.80%，近年来，随着出生率的稳定，死亡率的降低，郑州市人口依然在不断扩张。n2011年底城镇人口为574.1万人，与2001年相比增长52.73%，平均每年增长4.79%，比总体人口增长速度快，与城市化的现象一致，将为城市带来相当的住房需要。121210108866442200数据来源：郑州市2001—2011年统计公报注：1.2010年郑州人口以第六次人口普查数据为准，其它以郑州市统计公报为准；2.总人口中包括现役军人，按城乡分人口中现役军人计入城镇人口。1.2人口年龄结构变化12根据上海同策2010年4月10“中国人口年龄结构与房地86产市场”报告有关中国人口4出生率、死亡率和自然增2长率得出中国人口按年龄0结构有三个高峰。2015—2020年郑州人口年龄结构预测1510按照同致行“客户分类”三个人5口高峰对应为：0（1）社会新锐（青年之家、备注：预测人口年龄结构中没有考虑各年龄段中人口在未来五年到十年的死亡，预测青年持家、小小太阳），第三为各年龄段人口的上限值。次人口高峰（1980—1990年年龄2015（万人）2020（万人）增长率(%)同致行客户细分出生）未来五年年龄在27—3727—3184.8797.3414.69%青年之家/青年持家岁;32—3674.4378.785.85%小小太阳/青年之家（2）中年之家，第二次人口37—4180.0974.61-6.84%小太阳/孩子三代高峰（1962—1970年出生）42—46124.7993.65-24.95%后小太阳/孩子三代47—51119.48114.84-3.88%中年之家未来五年年龄在47—56岁；52—5682.84111.2134.25%中年之家（3）老年之家，第一次人口57—6197.6289.91-7.89%老年之家高峰（1948—1957年出生）62—6670.1883.2118.57%老年之家67—7158.3285.8147.14%——未来五年年龄在62—71岁。1.2.1人口三个高峰—社会新锐①社会新锐1210n【家庭特征】25—34岁青年或青年夫妻不与父母8同住无小孩，或与父母同住有11岁以下小孩子，对父母的需求以较低水平满足，家庭成员高6学历。4n【购房动机】20152020栖息：不喜欢租房，想拥有自己的房子2，买个房子自己享受，或者自己准备结婚，同时考虑有孩子后的短期过渡，或者已经结婚有011岁以下小孩为小孩子健康成长首次换房。合计（万人）159.30176.12n【对房子的态度】自我享受，品味体现，孩子健康成长：数据来源：同致行市场研究部郑州市人口年龄结构预测体现个人的品味、情调甚至个性，社交娱乐，房子是一个重要的朋友聚会、娱乐场所，同时n小结：未来5年，郑州市27—36岁人口也是孩子健康成长的地方。由159.30万上涨到176.12万，未来首置n【产品需求】、首改有较大上升空间。健身娱乐：对小区有较好健身场所、临近大型运动场所、娱乐休闲场所及一定学前教育配套或学区学位。1.2.2人口三个高峰—中年之家②中年之家1210n【家庭特征】与父母同住，无小孩或有18岁以上小8孩；或者是47—56岁无小孩且不与父母同住；或者47—56岁不与父母同住有11—18岁小孩6，教育程度中等水平，照顾老人，改善居住条4件。20152020n【购房动机】2照顾老人，小孩成长，改善居住条件。n【对房子的态度】0老人安享晚年的地方，全家团圆的地方合计（万人）202.31226.05，留给后代的一份财产，享受生活，事业成功，关心家庭，小孩健康成长，能享受较好的学数据来源：同致行市场研究部郑州市人口年龄结构预测区教育资源。n【产品需求】n小结：未来5年，郑州市47—56岁人口注重物业管理，小区环境（无噪音、无由202.31万上涨到226.05万，未来多次污染、大型绿地），采光和通风，建材配置标改善型需求将增加。准、空间面积（大的客厅/卧室/厨房、卫生间），交通顺畅，开发商品牌，较好的教育学区资源。1.2.3人口三个高峰—老年之家③老年之家20n【家庭特征】空巢家庭，有老人同住的家庭。n【购房动机】孝敬老人：为了让老人就医更便利，父母年纪大了想和他们住在一起，自我享受，老人辛苦了一辈子，想买个房子自己享受。20152020n【对房子的态度】子女照顾老人的地方，让老人安享晚年的地方。0n【产品需求】合计（万人）128.50169.03看重外部环境，小区环境优美比较重要，靠近景色优美的风景，空气质量好，小区和数据来源：同致行市场研究部郑州市人口年龄结构预测周边有大规模的园林和绿化n小结：未来5年，郑州市62—71岁人口由128.50万上涨到169.03万，对安全、养老、健康型住宅需求增加。1.3人口年龄结构—人口红利消失12n随着1962—1970年出生的人口高峰逐渐退10出劳动力，进入老年，劳动力人口将呈下8降趋势，但老龄人口逐渐上升，造成人口64红利消失及人口老龄化，导致抚养比上升2。0n按同致行分析（2011年），郑州市一直享100人口红利人口负债受着人口红利，抚养率从1964年的79.4%80降至2011年的34.2%，因此家庭购买力相60应上升，支持包括房地产在内的消费及投40资，但据该报告预测抚养率将于2012年开20始上升，人口红利逐渐消失，对于郑州家0庭的购买力将产生一定的负面影响。n户均人数减少理论上可以延缓人口红利消1210失，对住房需求有正面影响，但户均人数8由1971年的4.8减至2000年的3.5，其6后减速放缓，至2011年的3.3，因此，户42均人数对人口红利的影响不大。02.1城市化分析—城市化率n城市化是农业人口转化为城市人口的过程，是农业人口不断向城市迁移和聚集的过程。城市化率=城镇人口/人口总数*100%n根据多份研究报告指出，城市化总体进程沿S型曲线变动，具有阶段性规律：l当城市人口超过10%以后，进入城市化的初级阶段，城市人口增长缓慢；l当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段，城市化进程逐渐加快，城市人口迅速增长l当城市人口超过70%以后，进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或有下降趋势图1：城市化率沿S型曲线变动郑州城镇化率121086420资料来源：诺瑟姆（美国）、招商证券研发中心n郑州城镇化率于2011年达到65%，处于城市化加速阶段，自2000年开始上升，平均每年上升1个百分点，如需按照同等速度发展，郑州城市化率要达到70%，还有5年城市化加速发展期。如按郑州市总人口885.7万推算，当城市化率达到70%，将有885.7*5%=44.29万人口迁移至城市，及平均每年有8.86万人口往城市居住。按2011年城镇人均住房面积29.5㎡计算，平均每年将产生261.28万㎡德住房需求。3.1购买力分析—人均可支配收入及可承房价平均水平假定条件上线下线可承受房价与郑州市销售均价对比贷款70%80%1212供期30年20年1010每月供款月入50%月入40%8866家庭平均住房面积93㎡93㎡44每家庭人口3.13.122贷款年利率6.4%6.4%002011年可承受房价73484322上图为郑州在近十年商品房销售均价和居民可承受房价对比分析：n人均可支配收入：郑州市人均可支配收入由2000年的6458元上升至2011年的21612元，年均增长率11%。n可承受房价：郑州市商品房均价从2001年的2099元/㎡上升至2011年的5349元/㎡，年增长率为12%。在2001—2003年房屋均价基本维持不变，在2004—2010年涨幅逐渐加快，年增长率为14%。按2011年人均可支配收入为21612元计算，居民在改年的可承受房价上线和下线分别为7348元/㎡和4322元/㎡。n整体来看，近十年来，郑州市的商品房销售均价一直处于可承受房价范围内，人均可支配的增长比房价的增长略快，居民购买力正在上升，带动住房需求。3.1购买力分析—人均可支配收入分布2011年郑州市城镇人口人均可支配收入分布图2011年人均可129.6支配收入21612108.4元87.2664.843.62.421.2002011年人均可支配收入n人均可支配收入分布：2011年郑州市人均可支配收入为21612元，约有30%的人高于此平均数，于2011年能够承受7348元/㎡或n9996以上的房价（见前页）。若以同样方法计算，郑州最高收入30%人（10%）口2011年可承受房价水平如下：n12562（10%）2011年可承受房n18000项目城镇人均可支配收入（元）价（20%）n20063收入最高10%人3520011968口（20%）n22596收入次高10%人286529741（20%）口n28652收入再次10%人225967348（10%）口n35200（10%）3.2购买力分析—国民生产总值郑州市GDP，人均GDP，人均可支配收入（2000—2011）1212101088662005年4拐点，加42速增长200数据源：郑州市统计公报nGDP与人均GDP：GDP从2000年的732亿元增长到2011年的4912.7亿元，平均每年增长13.4%左右,为房地产的发展奠定了良好的经济基础；同期，人均GDP也从2000年的11008元上升到2011年的56086元，平均每年上涨13.6%，和GDP增长率相当。尤其2011年GDP逼近5000亿元，为2000年GDP的6.7倍，在这十年中，郑州市的经济发生了翻天覆地的变化。n人均可支配收入：随着郑州市经济的发展，郑州市城镇居