环渤海城市进驻机会研究驻京办业务拓展部2012年7月26日全文分析框架1、我司战略解析2、研究区概况及研究方法3、城市进驻机会分析附、环渤海战略储备土地方向分析2010-2014年（1）以扩大企业的销售规模为第一优先选择；规模优先（2）以住宅开发，尝试商业开发，以销售为主，少量持有。80%聚焦刚需产品，快速开发，快速销售。刚需首改宜居住宅开发宜居住宅，大众精品的产品战略大众精品1、战略性地进驻板块内的中心城市；2、聚焦深耕已有的中心城市；3、做大做强中心城市；4、以中心城市为平台形成专业平台和资源中心去辐射周边三四线城市；5、三四线城市可以依照机会导向；6、年销售额20亿为中心城市达标规模。全文分析框架1、我司战略解析2、研究区概况及研究方法3、城市进驻机会分析附、环渤海战略储备土地方向分析本研究要解决的问题研究区概况——区域构成长三角经济圈为全国最大经济圈，包括三省一市?长江三角洲地区是全国最大的经济圈，其经济总量相当于全国国内生产总值20%，且年增长率远高于全国平均水平。长江三角洲的进出口总额，财政收入，消费品零售总额均居全国第一。。?广义的长三角经济圈则包括三省一市，即江苏省、浙江省和上海市。?狭义的长三角经济圈包括22个城市，即江苏的扬州、泰州、南通、镇江、常州、盐城、淮安，浙江的嘉兴、湖州、绍兴、舟山、台州、金华、衢州，安徽的合肥、马鞍山。研究区概况——区域定位长三角经济圈定位于较强竞争力的世界城市群长三角经济圈，与环渤海经济圈、珠三角经济圈，合称为中国经济的三大极。其中长三角经济圈是全国最大的经济圈。长三角区域发展定位：2010年5月中华人民共和国国务院正式批准《长江三角洲地区区域规划》，将把长三角建成“亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强竞争力的世界城市群”作为发展定位。研究区概况——研究范围根据仲量联行《城市体系等级》来划分环渤海地城市等级浙江省级市。一线城市——1.5线城市杭州二线城市宁波新兴三线城市温州起步三线城市绍兴、嘉兴、金华湖州市、衢州市、四线及以下：其他地级市四线及以下城市舟山市、台州市、丽水市我们只将浙江省的全部地级市纳入本次研究范围，首先选择可以进驻的中心型城市，并筛选出哪红色代表我司已进驻驻城市些周边城市可以进驻。GDPGDP指指标标市市场规场规模容量指模容量指标标人口人口规规模、增模、增长长率率11、、门槛门槛性指性指标标年年销销售情售情况况所在“都市圈”架所在“都市圈”架构构和排名和排名城市影城市影响响力力影影响响城市的重大事件或城市的重大事件或会议会议城市城市资资源占位源占位城城市市房地产投资额、固定资产投资经经房地产投资额、固定资产投资以及占GDP比重、固投房投比济济以及占GDP比重、固投房投比环环房地产市场发展状态施工面施工面积与积与竣工面竣工面积积境境房地产市场发展状态与与价格指价格指标标：商品房价格：商品房价格变变化化房房地地人均住房水平人均住房水平产产整整人均支配收入人均支配收入与与消消费费能力的能力的变变化化体体22、、优选优选性指性指标标市市新增家庭新增家庭数数量量带来带来的需求的需求场场市市场场潜力指潜力指标标评评城市化水平提高城市化水平提高带来带来的需求的需求价价供求比、房价收入比供求比、房价收入比市市场趋势场趋势指指标标历历年土地供年土地供应应量量与与分布分布开发开发商商进驻进驻情情况况33、否、否决决性指性指标标指指标标政府政府规规范程度范程度研究方法——特别说明1、我司近期战略以扩大规模优先，首先要做大规模，保持合理利润率水平即可；2、因此本次研究建立的指标体系根据战略建立，把城市地位和规模作为门槛指标，把盈利能力作为优选指标；3、本文的指标体系建立及权重计算规则参考世联地产《城市投资机会分析》，并在此基础上进一步细分和优化。企业战略、研究区域经济状况、研究方法的对位关系深耕（已进驻区域）战略性进驻机会型进驻一线城市——1.5线城市杭州二线城市宁波新兴三线城市温州起步三线城市嘉兴绍兴、金华浙江省其他地级四线及以下城市城市根据浙江省城市发展等级，结合我司战略，初步判断浙江省各城市的拓展方向，其中战略性进驻有杭州、宁波，机会型进驻有温州、绍兴、金华及浙江省其他地级城市。下一步分析主要对以上五个城市进行综合分析，来进一步验证上述结论的正确性，并得出进驻的优先顺序。1、环渤海经济圈简介2、我司战略解析3、城市进驻机会分析附、土地储备型地块机会研究（1）、门槛性指标——经济规模根据我司目前发展阶段，要求进驻的新城市具备一定规模的城市，首先将浙江省我司未进驻的地级市列出，圈定在GDP总量为2000亿以上的城市。浙江省各市GDP情况（我司已进驻的除外）排名　城市2011年GDP（百万元）增长速度（%）1杭州市701,18010.12宁波市601,04810.03温州市335,0879.54绍兴市329,12310.55台州市279,4919.16金华市244,77110.57湖州市151,88310.88衢州市89,02911.09丽水市78,43711.510舟山市76,53011.3经过此轮筛选出上述6个城市。（1）、门槛性指标——人口规模人口规模要求在200万以上的城市。按照城市化率50%计算，市区人口为100万人以上。浙江省人口情况（我司已进驻的除外）排名　城市人口规模城镇人口比重（%）1杭州市873.862.32宁波市762.873.93温州市914.369.04台州市599.956.05金华市538.660.06绍兴市493.459.37湖州市289.953.38衢州市211.944.89丽水市211.650.510舟山市113.764.3经过此轮筛选出上述9个城市。（1）、门槛性指标——房地产规模房地产规模要求年销成交量在200万平以上，成交均价在5000元/平以上的城市。浙江省（我司已进驻的除外）年销售面积排名　城市成交均价（元/平）（万平米）1杭州市829.81　2宁波市526.53　3温州市260.46　4绍兴市　5台州市　　6金华市　7湖州市　　8衢州市　9丽水市　　10舟山市　　石家庄淄博、潍坊、临沂销售均价略小于5000，但是年销售额较大，因此纳入后期研究范围。最终我司选定以上10各城市作为研究对象。门槛性指标筛选结果根据上述指标可以看到：1、威海虽然城市的软实力较强，但是经济基础比较弱，人口规模同比其他城市也比较小；2、淄博、临沂虽然具备一定人口规模，但是农村人口较多，城市软实力较差，后期竞争力同比其他城市处于劣势。因此经过门槛性指标筛选，我们认为威海、淄博、临沂暂缓进驻。（1）、房地产市场发展状态——社会消费品零售总额该指标反映一定时期内社会商品购买力的实现程度，居民生活水平的重要资料。以沈阳基数为最大，年均增速方面石家庄、大连、潍坊分列前三。（1）、房地产市场发展状态——年末居民人民币存款余额对于城市而言，金融机构存款余额越高一定程度上代表居民财富积累能力越强；但是对于投资领域，若存款增长率过高，则一定程度上说明个人投资行为越不活跃。大连居民财富累积能力最高，并且居民投资行为较其他城市活跃，潍坊居民投资最不活跃。（1）、房地产市场发展状态——进出口总额进出口总额反应一个地区对外经济的活跃程度，通常对外经济活跃的地方开放度高，对城市经济发展带动作用较大。青岛为沿海城市，对外进出口总额最高，石家庄近几年对外贸易能力提升最快。（1）、房地产市场发展状态——经济增长能力城市投资消费出口增长潜力综合经济水平和发展潜力，北京、天津、大连、沈阳、石家庄61351中青岛和烟台均具有较好的经济济南47454中高青岛463317中高基础，石家庄经济基础最弱。烟台573014中高从三驾马车与GDP潍坊35313中关系来看，济南、青岛、烟台沈阳78393中和大连增长潜力较好，而沈阳大连653117中高消费不足。以上数字为2011年各项占GDP百分比，投资越高、“投资＝消费+出口”较吻合的经济增长潜力大。（1）、房地产市场发展状态——固定资产投资固定资产投资额是以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量，反映社会再生产的能力大小以及活跃程度；青岛、大连、潍坊固投年增速最高。（1）、房地产市场发展状态——房地产投资（1）、房地产市场发展状态——房地产投资房投是固投的重要组成部分，代表了一个城市房地产业活跃程度；房投是固投的重要组成部分，代表了一个城市房地产业活跃程度；烟台、大连近两年房投增速较高，其中烟台增速高达50%以上。烟台、大连近两年房投增速较高，其中烟台增速高达50%以上。（1）、房地产市场发展状态——城镇化阶段石家庄、潍坊、烟台处于城市化初期阶段，青岛、济南城市处于中期阶段，而沈阳、大连从城市化指标来看，处于中后期。但是此类城市人口吸纳能力较强，具备一定市场机会。（1）、房地产市场发展状态——商品房施工面积商品房施工方面，沈阳由于年销售额等都比较高，供给量也与之剧增；石家庄近几年商品房施工面积增长势头较猛。（1）、房地产市场发展状态——商品房竣工面积商品房竣工面积情况与施工情况基本相一致。（1）、房地产市场发展状态——商品房销售价格商品房成交价格涨幅最大的为潍坊市，其次为济南与沈阳；大连市近几年房价增长也比较迅猛；烟台市商品房销售均价涨幅较小，低于全国平均水平。小结：房地产发展状态得分序号　　青岛济南石家庄潍坊沈阳大连烟台指标权重1社会消费品零售总额9283685510079666%2消费品零售总额增速7766669796100863%3人民币存款余额8564866910099632%4人民币存款余额增速4444431004239472%5外贸进出口总