信阳中冶尚园项目一期洋房定价研究2011年7月www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库研究框架当当前形前形势势下的市下的市场研场研究究宏宏观观政策政策研研究究信信阳阳市市场研场研究究典型典型楼盘楼盘深入分析深入分析会员会员客客户户分析分析价格建价格建议议价格推价格推导导入市策略入市策略均价制定均价制定2www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库当当当当前形前形前形前形势势势势下的市下的市下的市下的市场研场研场研场研究究究究3www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观政策研究4www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观政策研究楼市限购令年内不取消不放松“尚未确定，但可以肯定的是限购年内不会取消。”针对住建部正草拟新一轮限购城市名单的说法，住建部官员表示，下半年政策放松的可能性几乎没有。自去年4月份北京率先开始并迅即在全国43个城市实施住宅限购令以来，相关城市楼市“受限”显著。从今年上半年来看，住宅无论是期房还是现房，成交量都大幅缩水。不仅如此，限购带来的连锁反应还包括，楼市库存积压严重、开发商资金回笼受阻、拿地意愿明显下降、各地土地出让金锐减等。截至目前，北京商品房可售房源已达10.8万套，北京楼市可售房源的消化周期已接近15个月，该数据是2009年的3倍。同样的情况也出现在上海、深圳、武汉、杭州、苏州、宁波等重点城市。“遴选新一轮限购的二三线城市名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。”一位接近住建部的专家确认，如果某一地方符合国务院提出的房价上涨过快、房地产市场过热这两个标准，而未出台限购政策，住建部就会做相应的督促工作。虽然从市场来看，三线城市数量众多，楼市发展水平参差不齐，许多专家认为不可能采取全部开展限购，但肯定会对部分城市采取限购措施。5www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观政策研究7月CPI涨幅接近6月，8月加息预期增强7月居民消费价格指数(CPI)将于8月9日公布。从10多家研究机构的预测结果看，基本上预计7月CPI涨幅接近6月，分歧在于具体数字会比6月小幅回落还是再创年内新高。鉴于7月CPI涨幅仍可能处于高位，市场对8月再次加息的预期增强。6www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观政策研究7月份的房贷市场表现不佳作为下半年的第一个月，7月份的房贷市场表现不佳。从北京的贷款担保机构伟嘉安捷了解到，7月份该公司整体交易量环比上月降幅近两成。导致7月房贷市场继续走低主要有以下三点原因：首先，7月7日央行再度加息，贷款利率“破七”(7.05%)触及了购房人的心理底线。不少购房人担忧下半年央行可能持续加息，令还款负担进一步加重，因此置业热情明显下降。　　其次，7月份房贷市场交易量下降的另一原因是缘于首套房贷款政策的收紧。目前已有十余家银行先后取消了首套房优惠利率，对首套房借款人统一执行基准利率。以100万元、20年期的首套房贷款计算，目前基准利率与之前的优惠利率相比，每月月供增加了约500元，总还款利息支出增加了11万余元。　　最后，7月份银行信贷紧缩现象仍未缓解，在放款周期延长的情况下，不少项目业主更愿意接受全款购房人，从而降低了贷款购房人群的比例，进而影响了交易量的下降。利率增加和房贷政策收紧能促使一部分业主改为全款购房，但全款购房的人群毕竟有限，以信阳中冶尚园为例，全款购房只占到19%（数据来自入会入会资料统计）。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库信阳市场研究8www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观市场研究二三线城市限购7月12日召开的国务院常务会议明确表态：当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。已经在43个城市实行的限购政策不仅要继续执行，还要进一步扩大到“房价上涨过快的二三线城市”。河南意向限购城市中包括：洛阳、开封、许昌、平顶山、南阳、商丘、濮阳、安阳、焦作和新乡。???虽然目前还没将信阳列入意向限购城市，但是近观信阳的房价增长速度，不排除政策调控的可能，未来市场不容乐观。9www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库信阳市场研究旺盛市场下隐藏的危机据信阳房管局数据统计显示，7月份信阳市市区成交套数月1540套。6月份信阳市住宅类商品房销售套数为1641套，销售面积为176446.35㎡。在环比的变化中，销售套数环比上涨了341套，涨幅达1.26倍；销售面积环比上升了35279.35㎡，涨幅达1.24倍。5月份信阳市住宅类商品房销售套数为1300套，销售面积为141167㎡。在环比的变化中，销售套数环比上升了46套，涨幅仅达0.04倍；销售面积环比下降了27㎡，纵观今年上半年信阳市场上在售商品房销售，五月份信阳推盘量急剧上升，其他几个月也在缓慢增长，均价从3554涨到了4218，每月信阳市场上商品房销售套数都过千套。就目前形势来看市场依然旺盛，但这也是一把双刃剑，可能会引发限购，所以项目应抓住机遇快速销售。10www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库信阳市场研究信阳房地产价格走势图2010年1月——2011年8月信阳市房地产价格走势www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库信阳市场研究未来市场竞争很严峻预计2011年下半年（特别是8、9、10月份），区域内市场供应的大量释放形成为项目造成了较大的推盘压力，同时会造成楼盘从价格上的上升逐渐开始倾向于快速走量的销售策略；但是为规避直接降价带来的风险，许多楼盘项目将加大营销推广的力度，或者采用送车库、露台等手段间接降价，不过“较大幅度”降房价的可能性不大。区域内市场供应的大量释放形成为项目造成了较大的推盘压力是一方面，另外严厉的“限贷”政策传递了管理层调控房价的决心，而且未来可能会更加严厉。12www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库信阳市场研究房贷成为信阳楼市致命创伤之一事实上，国内楼市调控的大潮已经席卷到了信阳房地产市场，其中，房贷压力成为了信阳楼市的最致命伤之一。国家规定本地户口购买首套住房，首付比例不低于30%，然而，现实是许多信阳市客户发现，现在信阳30%的首付比例已经基本上买不到房子了，就算成功签约按揭贷款审批也是遥遥无期的等待。从客户中了解到，市民王先生在羊山新区购买了一套90多平米的住房，30%首付款已经交了半年多了，按揭手续却至今未办理下来。同样遭遇的还有在去年国庆期间签约的购房者，至今未获按揭贷款审批。对此很多开发商表示也很无奈，从回笼资金的角度，开发商也希望客户的按揭越快审批越好，但是银行银根收紧，特别是针对购房贷款方面进行严控，开发商也没办法。为了应对这种情况，信阳市许多楼盘要求客户在购房时首付比例提高到40%以上，这样是为了好办理按揭贷款。甚至还有楼盘将部分房源首付比例提高到70%，如果大部分楼盘都这么做的话，“刚需”一族就基本上被“秒杀”了。对此银行方面给出的解释是国家严厉控制发放贷款额度，此举也是按规定行事。房贷将会是效力厉于限购令的一剂猛药。13www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库信阳市场研究信阳现行的贷款政策（中国银行）?利率标准：住房执行基准利率的1.1倍?贷款首付：?首套房首付30%以上，其中单身、丧偶客户首付不低于40%的首付。?二套房首付60%以上，且利率上浮不低于20%。?三套房不发放贷款。?贷款年限：住房最长30年，商铺最长10年。?贷款人年龄问题：男士要求贷款年龄不超出65岁，女士要求贷款年龄不超出60岁，如以子女名义购房，要求子女必须年满18岁，且有自主收入来源。?二套住房认定：借款人在个人征信报告中有住房按揭记录且未还清的，再次认购将认14www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库定为二套，首付要求60%以上。其他项目概况15www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库其他项目概况印象欧洲开发商信阳新政源房地产开发有限公司信阳市羊山大道（新六大街）与中位置环路（新七大道）交汇处西北规模43万平米欧式大社区物业类型普通住宅高层建筑风格欧式信阳大型欧式风情社区，领先市场定位10年的创新户型目前一期二批房源正在认筹，共两栋高层800多套房源，计划在9月底开盘。从5月29日至7月10日积累约400个会员客户。销售进度认筹方式为：客户到指定银行存1万元3个月定期存款，入会顺序为开盘的选房顺序。均价预计为4500元/㎡（表单价）。140%高得房率，买1房得3房，买2房得4房，项目首创欧式立体楼项目卖点16www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库中楼其他项目概况铂金丽都开发商信阳市诚业房地产有限责任公司羊山新区新六大街与新五大道北位置200米15万㎡，一期6万㎡（一期6栋规模，二期7栋）物业类型普通住宅　建筑风格现代简约定位市府名宅，豪门之巅主力户型3室1厅111.46㎡价格现在售均价4400（表单价）优惠一次性3个点，按揭1个点。现售2栋17层高层（2梯4户）销售进度2个单元64套临近市政府，周围有四条新区主干项目卖点道，升值潜力大项目优势明显，但地处新区配套设综合评述施不完善。17www.fdc01.comwww.fdc0