雅戈尔置业·长风生态商务区8号东地块前期咨询报告上海中原事业一部ShangHai.10.2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、?CopyrightCentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1目录报告内容页码A.上海豪宅市场现状分析4B.项目是否具备成为豪宅的条件？15C.项目所在区域是否存在豪宅需求？28D.目标客户需要怎样的豪宅产品？35E.我们的定位初步构想87附件一：宏观经济与政策环境分析附件二：2010年3季度上海整体市场分析附件三：2010年上海一线豪宅户型面积分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2Part1上海豪宅市场现状分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3PartC.19-10月新政对豪宅市场的影响?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4新政影响分析差别化信贷政策、限购令对豪宅市场的影响差别化信贷政策1、对内地购房客户，豪宅一般属于第三套及以上，贷款遇阻，但一部分对贷款购买第三套及有实力一次性付款者不受影响。2、对于港澳台及海外客户而言，部以上住房的，停止发分为第二套以内，影响稍弱。放住房贷款。对豪宅市场的影响限购令利好：由于只能新购一套商品房，购买在一定时期内限定居民家者更加谨慎选择，部分资金充裕的高端庭购房套数。暂定本市及投资者会选择地段好、品质高的豪宅进外省市居民家庭只能在本行自住或投资。市新购一套商品住房（含二手存量住房）。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5PartC.2豪宅整体市场分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6整体供求分析一手：单价5万以上公寓市场跑输大势，季度成交环比基本持平，9月供应激增环比上浮5％一手单价5万以上公寓月度供求价走势（套数）2010Q3成交套数333套2009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q210套196套471套410套318223套套同比下滑29％8428627675434726917234371097773207508969257748197023269900667406529453067677621226332562540641086212260918411414527713093182321992111681601301471091161231008410010192636470656452574350203050120001872009.0102030405060708091011122010.010203040506070809单位：套、元/㎡供应套数成交套数成交均价Codeofthisreport|7?CopyrightCentalineGroup,2010数据来源：上海市房地产交易中心一手：单价5万以上公寓成交单价构成基本不变，5-6万价格段成交占70%2010年单价5万以上公寓季度各价格段成交占比6%4%3%2%3%3%2%3%6%5%6%8%17%16%11%70%70%66%2010Q12010Q22010Q310万以上9-10万8-9万7-8万6-7万5-6万单位;套数据来源：上海市房地产交易中心?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8一手：主力总价价位段下移总价1000-1500万中高端公寓热销，占比较上季度增加13个百分点2010年成交总价千万以上公寓成交总价构成1%1%7%6%2%1%3%8%8%5%11%19%28%22%27%69%56%25%2010Q12010Q22010Q31000-1500万1500-2000万2000-3000万3000-4000万4000-5000万5000万以上?本季度总价1千万元以上公寓共成交181套，环比上季度增长30%，单位：万元?前三季度总共成交429套。数据来源：上海市房地产交易中心?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9一手：5万以上公寓成交区域卢湾、浦东、徐汇成交名列前茅，浦东环比缩量，普陀激增5万以上公寓成交区域分布2%13%52%25%58%3%6%3%1%5%18%5%17%1%0%16%4%7%1%27%15%14%2%4%2010Q12010Q22010Q3黄浦卢湾静安徐汇长宁虹口杨浦浦东普陀单位;套?卢湾在永业公寓、丰盛王朝、华丽家族成交下排名第一，浦东因仁恒河滨供应缩数据来源：上海市房地产交易中心减成家下滑，徐汇尚海湾推盘热销；Codeofthisreport|10?普陀区凭借华侨城项目西康路989弄最高单价挤入5万行列。?CopyrightCentalineGroup,2010二手：5万以上公寓2010年成交（套数/均价）二手单价5万以上公寓月度成交走势（套数）第2季度第3季度第1季度成交152套成交125套成交93套91环比增长环比减少6794117.8%736525066509657136242861986630626263542303031305889821221月2月3月4月5月6月7月8月9月单位;套成交套数成交均价数据来源：上海市房地产交易中心/上海中原?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11二手：单价5万元以上的高端公寓6-7万成交比例上升7个百分点，7-8万价格段下降5个百分点5万以上公寓成交价位结构0%2%1%2%2%4%6%5%3%15%11%6%25%24%32%57%54%51%2010Q12010Q22010Q35-6万6-7万7-8万8-9万9-10万10万以上单位：套数据来源：上海市房地产交易中心/上海中原?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12二手：单价5万元以上的高端公寓成交区域浦东比例减少11个百分点，卢湾增加5个百分点5万以上公寓成交区域分布0%2%6%6%9%8%17%15%20%20%18%19%16%24%18%39%33%28%2010Q12010Q22010Q3浦东静安长宁卢湾徐汇黄浦普陀杨浦单位：套数据来源：上海市房地产交易中心/上海中原?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|132010年3季度豪宅公寓市场小结?一手5万以上公寓成交达333套，同比下滑29%，环比上浮5%。2010年前三季度共成交874套，比去年同期增加29%，但主要原因在于价格上涨，而非市场回暖。二手5万以上公寓成交125套，环比下跌18%，前三季度共成交370套。?5万以上公寓，一手成交价位86％集中在5-7万元，二手83%集中在5-7万单价水平，5-6万的一二手占比分别为70%和51%。翠湖天地御苑二手成交价最高突破11万元?一手5万以上公寓卢湾、浦东、徐汇成交名列前茅，普陀凭借华侨城项目西康路989首次挤入5万行列；二手浦东、卢湾成交共占近一半，卢湾翠湖天地一至三期环比成交套数环比减少5套，济南路8号本季成交9套，较上季增加7套。?整体来看，5万以上公寓市场跑输大势，7、8月仍低迷，9月升温。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14Part2项目是否具备成为豪宅的条件？?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15PartC.1豪宅市场细分分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16一线豪宅投资属性强烈，政策后成交相对稳定，回暖时间最快，市场信心较强。顶级豪宅成交低迷但价格长期坚挺，二线豪宅呈现住投两不旺的惨淡局面。8万/m2以上商品公寓2010年成交分析(顶级豪宅)5-8万/m2商品公寓2010年成交分析(一线豪宅)元/㎡㎡㎡元/㎡7000政策调控期200000政策调控期300006400060002500062000500015000060000400020000100000580001500030005600020005000010000540001000500052000000500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交面积均价成交面积均价顶级豪宅：政策前成交火暴，政策后成交迅速遇冷，4-5万/m2商品公寓2010年成交分析(二线豪宅)并且后期回暖乏力，但价格相对最稳定。㎡元/㎡政策调控期2500046000一线豪宅：两会过后成交火暴，反映投资属性强烈。200004500044000政策后成交相对稳定，回暖时间最快，市场信心较强150004300010000。42000500041000二线豪宅：政策前成交相对低迷，两会后回暖不明显040000，反映住投两不旺。政策后成交最为惨淡，但8月伴1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交面积均价随价格小幅下降回暖明显，反映仍以自住需求为主导Codeofthisreport|17?CopyrightCentalineGroup,2010。上海轨道线路图44441、汤臣一品大厦?36362009年已建成的地铁线路2、翠湖天地嘉苑?3