目录第一部分、市场分析第二部分、项目分析第三部分、项目定位第四部分、营销策略第一部分、市场分析一、房产市场概况二、别墅市场概况三、未来趋势分析一、房地产市场概况成交量分析：2008-2011年间，2009年的成交量是最高的，2010与2011年基本持平。供应量分析：2008年开始，镇江商品房供应量逐年上升，2011年到达最高点。供求分析：2011年镇江的安置房大量供应，导致供应量井喷，但受调控影响，成交量和2010年基本上持平。镇江市区商品房成交均价连续四年增长，前3年涨幅较大，2011年涨幅较小。主要是由于受到宏观调控和安置房的影响，2011年均价涨幅不大。2011年镇江各区中，润州区的房价是最高的。润州由于行政中心、商业中心双中心的政府炒作，区域房价自2009年起房价不断拉升。排除安居房的影响，2011年全年的房价都保持在8000-12000元/㎡的高位。二、别墅市场分析成交价格区域项目名称成交套数（元/㎡）京口区北固湾5815000-20000万科红郡8112000-12500润州区山林名墅312000君临南山398500香格里拉2311000聆湖尚郡611000-12000丹徒区领山别墅117500-10000景湖印象126800-7000镇江主要在售别墅，京口区的北固湾和润州区的万科红郡销售量最大。京口区别墅以北固湾为代表成交均价在15000元/㎡以上。润州区别墅成交均价在12000元/㎡以上。丹徒区别墅档次不齐，均价从6800-12000元/㎡不等。三、未来趋势分析1、2011年镇江房地产市场成交量价稳中略有下降，对于我们绿园山庄来说，项目所在的润州区是房地产发展重点，2012年依然会保持相对较高的成交量和成交均价。2、随着目前招商、中冶、绿地、宝龙、远洋、恒大等众多知名地产的进入，给镇江高端产品市场注入新的活力和信心，对于我们高端别墅来说将营造较好的市场氛围。市场的严峻及高端产品的增多也带来挑战。第二部分、项目分析一、项目基本信息二、项目卖点分析三、SWOT分析四、竞争楼盘分析一、项目基本信息规划用地150405㎡总建筑面积114300㎡容积率0.76规划户数520户绿地率35%产品类型独栋、双拼、联排一期户型配比绿园山庄户型配比表　户型套型总栋数面积独栋D1B06，B07，B15691.887独栋D2B10，B11，B12,C32696.92C03，C09，C12，C13，C16双拼S1，C17，C19，C20，B02，497.37B03，B04，B09，B13C03，C09，C12，C13，C16双拼S2，C17，C19，C20，B02，21462.22B03，B04，B09，B13C04，C06，C07，C15，C18双拼S3486.37，B05，B08，B23C04，C06，C07，C15，C18双拼S4　448.85，B05，B08，B23联排L1B14294.86联排L2B14258.53联排L3C08283.59联排L4C08248.628联排L5B01，C05，C11372.16联排L6B01，C05，C11307.68一期第一批房源分布联排L7C02,C10,C14西380.34联排L8C02,C10,C15东304.22二、项目卖点分析1、建筑风格：欧式贵族艺墅2、建筑细节：手工定制，尊重私密3、园林景观：国际大师，皇家园林4、户型设计：奢华尺度大别墅1、建筑风格——欧式贵族艺墅绿园山庄，纯欧式别墅，内敛奢华的建筑立面，皇室建筑精髓。浪漫的红陶瓦坡屋顶、质朴天然的石材建筑立面、精工细致的手工艺外观质感、回归传统的建筑预言，再现纯欧式贵族风情的别墅经典。2、建筑细节：手工定制，流传百世。6个月为一位顾客订制一双羊皮靴，5个工匠花两年时间编结一块土耳其丝毯，历经三年80余道工序，纯手工卷制的极品麦克组杜雪茄，手工切削、刨整、磨光的北欧古董松木五斗柜……手工，是欧洲贵族历史回忆中残留的贵族味道。手工铺装手工砌砖台阶手工陶瓦尊重私密，尊贵体验绿园山庄，遵循世界建筑大师的足迹，在每一个细节，体现尊贵和私密的生活。两级尊贵入户台阶1.5米私密庭院绿篱弧形门窗设计3、园林景观景观特色一：国际景观大师——仓永秀夫倾情打造世界级园林仓永秀夫先生是国际著名的景观设计大师，其作品遍及世界各地，曾为日本首相官邸做景观设计，其再日本四季花香公园的设计获建设大臣奖，是国际上极富盛名的资深景观设计大师。五重垂直绿化，层次分明第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木；第二层：4-5米高的小乔木、大灌木；第三层：2-3米高的灌木；第四层：花卉、小灌木；第五层：草坪、地被。六层景观空间，从内到外无限景致注重空间层次的丰富感，由内而外形成六层紧密关联的布局。第一层：外围生态圈层、河流和河滩第二层：植被和森林大道，自然与人工的连接第三次：高大乔木第四层：小乔、灌木第五层：多姿多彩的花卉，绿地植被第六层：庭院、建筑内部立体绿化景观特色二：珍稀坡地别墅镇江，全市51%的土地是丘陵山地，而真正意义上的坡地别墅却屈指可数。绿园山庄位于南山脚下，独有的最高15-20米左右的高差，波澜起伏的绿地，有原野山林的独特风貌，又有真山真水的自然景观。坡地景致，一步一景，步随景移。坡地别墅因地制宜，景观随坡势变化，设计更加丰富，错落的坡地地形更容易营造立体绿化、立体园林，可远观，也可近赏。景观特色三：低容积率高绿地率，半园林半别墅绿园山庄景观绿地率高达约51%，一期0.53的低容积率，堪称是一半园林一半别墅，超低容积率超高绿化率给带来绿园山庄独特的天然氧吧般的享受。景观特色四：约3000㎡自然水系绿园山庄约3000㎡的大型景观湖面，利用约1米左右的落差，打造两处跌水阶级，匠心独具的布置恍如山林水涧的水居意境。长约300米的溪水两边精心移植各类绿植和花开水生植物，两旁百余米漫步小径，可欣赏跌水瀑布、景观喷泉，感受闲适的地中海风情。看点五：73种珍贵植物，一年四季花语海洋绿园山庄珍藏73种植物：其中落叶植物15种，常绿植物12种，灌木46种。形成层次分明的景观空间。成熟园林、全冠移植绿园山庄采用全冠移植的技术手法，在全国同纬度地区选购成树迁至社区，并保证所有的植物都保持原汁原味的生长形态。4、户型设计：奢华尺度大别墅宽厅宽景宽墅，奢享大尺度人生?宽厅阔卧：最大面宽约10.8米客厅，最大约6.3米主卧，大尺度大开间，给予主人最大的空间及观景角度。?宽景露台：大面积露台赠送，每户最大约88㎡不等，视野开阔，引景入室，运筹帷幄间接受阳光绿意的轻抚，心境辽远。华丽挑高客厅，双重空间享受?高品位奢华客厅，挑高部位，光线大幅介入，殿堂级的空间体验，更具有雍容华贵的视觉震撼力；?双拼、独栋6.9米挑高，联排6.8米挑高，奢侈的空间，视线高人一等，以罕见的空中高度提升了作为世家宅邸的气度。?豪华双客厅设置，双重利用，由主人的喜好可做挑高层也可隔断成另一个卧室，自由选择，起居、会客随意切换。全五星级套房，皇家贵族配套?独立主人层，总统套房级，配备私人专属豪华卫浴、阳光书房、更衣间、双露台，空间动线流畅，奢华享受，主人不凡气度不彰自显。独栋D2户型主卧约128㎡套房。?每个卧室超星级套房设计，豪华独立卫生间，无论是家人起居还是会客，保证了专属的私密，及独有的自由天地。最大540㎡帝王级私家御花园?由景观大师仓永秀夫一手打造，每户别墅都赠送专属超大面积精装私家花园，视野开阔延伸，是主人专享的独有的有天有地的惬意生活。?联排私家花园面积：最大130㎡?双排私家花园面积：最大300㎡?独栋私家花园面积：最大540㎡三、SWOT分析◎优势南徐新城规划图（Strengthen）1、地段优势：南徐新城，南徐大道上，新市政府旁。是集行政、商务、文体等为一体镇江新中心，未来的生态花园居住区。2、环境优势18平方公里南山景区脚下，享受大南山带来的天然绿肺和生态居住环境。3、交通便捷交通优交通枢纽，城市动脉势距沪宁城铁本项目具有极佳的交通优势：仅约2.3公里距市中心大市口仅约4.9公里1、南徐大道贯通南徐新城2、檀山路瞬间直达市中心仅3、距市中心大市口仅约4.9公里4、距火车站城际铁路站约2.3公里距沪宁高速5、距高铁丹阳站仅约3公里距京沪高铁仅约10公里6、距京沪高铁出口约10公里仅约3公里4、成熟配套1、医疗配套：第二人民医院2、市政配套：镇江市政府、镇江海关、万人体育会展中心、市规划展示馆、职工文体中心3、教育配套：镇江中学、镇江实验学校魅力之城分校、魅力之城幼儿园、江苏科技大学（南校区）4、商业配套：南徐商务A区、万达广场、绿地高铁综合体、万科魅力之城商业街、冠城国际金融街5、景观配套：南山国家4A级风景区、蛋山生态园、滨河湿地公园、市民广场、白龙潭度假休闲区。万达广场魅力之城商业街周边配套新市政府职工文体活动中心体育会展中心市民广场第二人民医院商务办公区周边配套——镇江绿地中央广场高铁站旁将建成绿地中央广场，总投资约100亿人民币，打造的精品住宅、豪华品牌酒店、大型ShoppingMall、超高层甲级办公四大主题综合体。未来将打造成为集大型百货、品牌主力店、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性商业集中区，成为本项目的重要配套之一。5、产品优势：欧式皇家建筑、稀缺独栋、双拼产品、奢华大尺度户型设计城中大型别墅社区，纯正的欧式皇室建筑风格。镇江稀缺的真正独栋、双拼。大面宽、大挑高、大花园、大尺度、全套房设计户型在镇江是真正的顶级别墅。◎◎劣劣势（势（WeaknessWeakness））1、配套劣势：目前项目周边缺乏大型购物超市。2、拆迁困难：目前地块南北两端拆迁困难，工期进度可能受到影响3、项目北边临主干道南徐大道