海阳　海润阳光项目营销策划海阳　海润阳光项目营销策划　　　２００６.７市场现状如何海阳市固定资产投资与房产投资海阳市近年固定资产投资及房产投资比较901278.48011.4107057.08608506.316403042011.422100.7900全社会固定资产投资（亿元）2003年2004年2005年房地产开发投资（亿元）启　示：▲　近年社会经济发展速度较快，固定投资增幅较大▲　房地产业起点较低，相对数额较小，但逐年递增▲　总体发展态势良好，房地产业具有相对可观的市场前景　海阳市房地产市场区域状况海阳市房地产市场区域状况　　海阳老城区　海阳旅游度假区　　海阳老城区　　产品类型：以多层住宅为主产品类型：高层产品（产权酒店为主）综合社区（度假型别墅比重较大）价格区间：1800--2200元／㎡价格区间：产权酒店：3600-5000元/m2（精装）主要客源：本地及周边乡镇居民普通公寓：2000-2600元/m2别墅：2400-3000元/m2主要客源：青岛及山东地区投资客旅游风景区小　结：?　城镇化和丰富的旅游资源带动房地产的快速发展。房地　　　产投资逐年增长，增幅大。?　自住消费型市场规模有限（城镇居民人口少，增长　　　慢）；而依托黄金海岸旅游资源的旅游房地产则方兴未艾。?　本地需求不足以支撑大规模的房产项目，以青岛为主区域（胶　　　东）客源是旅游房地产消费的主力。海阳在烟台旅游业中扮演着什么角色烟台市旅游业发展状况烟台市旅游产业发展总体布局:烟台市近年旅游业发展情况比较■　“一廊一区”　16001504.511401400千里黄金海岸旅游长廊　　山地生态旅游区1192.39118.051201200100933.01100092.938080071.56■　四大旅游板块60600Ａ、中心城市（烟台市区）板块　　　　　40040Ｂ、北部（蓬莱、长岛、龙口）板块2002000接待旅游人次（万人）Ｃ、西南部（莱州、招远、栖霞）板块　　2003年2004年2005年旅游总收入（亿元）Ｄ、南部（海阳、莱阳）板块启　示：▲　烟台旅游业稳步发展，旅游收入逐年递增▲　海阳处于烟台旅游”南部板块“之中，在”大烟台”城市格局中意义深远▲　旅游业的持续快速发展，给海阳旅游房产带来了一定发展机遇本案自身状况如何本案所在区域实景地块东侧１地块东侧２地块南面（临海）地块南面（国际海滨海大道地块南面（海滩）景）ＳＷＯＴ分析区位优势　位于海阳市凤城旅游度假本土需求不大　本地居民收入较低且多为自住需SWOT分析　　　　　　　区核心地段，区域发展潜　　　　　　　　求，加之度假区与市区房价悬殊　　　　　　力较大　　　　　　　　更抑制了本土需求的释放投资优势　项目地块为住宅性质，投　假区人气欠佳　目前，旅游度假区的开发尚处于　　　　　资门槛相对于产权酒店较　　　　　　　　起步阶段，游客数量不多，投资　　　　　低，贷款、契税方面有一　　　　　　　价值短期内难以显现　　　　　定优势；优势劣势机会威胁旅游态势良好　随着海阳市旅游业开发竞争激烈　　　度假区房产开发如火如荼，　在　　　　　　　力度加大，将给房业带　　　　　　　　来一定市场机遇　　　　　　　售及待售项目数量较多，体量　交通状况改善　连接青岛的海阳滨海大　　　　　　　大，产品涵盖与本案相似的产权　　　　　　　　道工程进入实施阶段，　　　　　　　酒店和小户型公寓，竞争激烈销售风险　　　远期的规划前景能否转化为　　　　　　　08年下半年有望通车　　　　　　　实际销售成果还有待市场考验本案卖点何在？卖点梳理　区　位　　配　套青烟区位威中心　社区商业　　价　格　交　通　与青岛等地的价差百公里都市圈　地　段度假区核心　产　品　高层海景公寓本案核心竞争力何在？核心竞争力解析度假区少有可既可自住稳定的投资收益面积选择空间较大的按揭的酒店式公寓也可投资相对较低的购买门槛精装修海景高层　　　　高性价比　.　自住&投资型精装修海景物业现有规划中，局部需要调整产品建议产品建议酒店式公寓4户/层6户/层房型面积涵盖范围较大，部分大房型设计不合理（如A栋9-18层M4房型客厅、过道空间浪费过大，A栋19层M1房型主卧进深过大等）。建议通过分割进行优化。装修程度：菜单式精装面积图纸套数建议套数建议占比45-7055055067.90%80-9044668.15%100-11011415619.26%130-14014182.22%160-17040202.47%180-2001400%总计776810100%底商租售结合◆销售部分小面积分割，同时增加　　通透性（如C、D栋蓝色虚线处，　　建议调整楼梯和卫生间位置）◆会所设置在单层面积较大的、临　　街状况稍差的B栋底商内图示　策略楼号特点业态　销售A、C底商套型规整，利于小面积分便利型零售、旅游纪念品零售割、餐饮、休闲　租赁B、D底商单层面积较大，柱网不规超市、主体百货、会所整　产品卖给谁　客户定位客户定位客户细分类型购房目的消费心理功能配置及服务要求与本项目契合度短期投资集中购房推动房产价格?所购房产价格短期内大幅?对产品功能方面要求不高，基本住宿、洗浴较低型上涨，进行低吸高抛获度提升卫生功能即可取一定收益?所购房产短期内能够迅速?二手房市场比较活跃脱手中长期投通过长期租赁，以租金?注重购买物业的稳定收益?希望提供代理出租服务，专业型的酒店式物高资型和房地产增值来获取一能力和升值前景业管理以保证稳定的收益定收益?通过某种相对比较安全方?对产品功能方面要求不高，基本住宿、洗浴式保值并增值卫生功能，部分简餐功能自用加投?第二居所，同时保值?要求一定的舒适性，注重?完整的居家功能（如厨房、客房等）高资型增值性价比?完善的生活配套?在满足自身要求同时希望获得一定收益休闲度假?休闲度假场所?工作之余寻求放松休闲?完整的居家功能（如厨房、客房等），较好较高型的观景效果?比较齐全的生活配套和一定休闲娱乐设施客户定位目标市场个人：?青岛、潍坊等胶东半岛区域的私营业主、企业管　广域市场　理者、高级白领；?区域市场胶东半岛区域的外资企业工作的外籍（韩国为上海主）　北京　员工；济南本地市场淄博烟台?上海、江浙、北京等私营业主、企业管理者；青岛?烟台市各乡镇私营业主；潍坊威海江浙团体：目标市场半径示意图?胶东半岛区域的大型企业（疗养度假）；?拥有相关客户资源的机构（旅行社、酒店管理公　　司等）；　本案使命何在？做市场中的黑马首先，需要改头换面－－本案形象需要包装为什么强调形象包装？　缺乏项目形象，受众怎能注意本案？　　缺乏项目个性，受众怎能记得本案？　　缺乏产品内涵，受众怎能选择本案？　　　　　　　　　　　总体形象定位　　　本案总体形象　考量因素　匹　配　突　显　挖　掘　迎　合P产品品质产品个性精神内核受众心理定位如下：　南烟台　●　全海景　●　金装修财富公寓案名建议（主推）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　考量前述因素，此处建议本案的案名（推广名）为米阳光　　　　　　　　　　　１００００　　　　　　◆将数字融入案名，带给受众以视觉、听觉上的全新感受。　　　　　　　　　　　　◆“先声夺势”传播手法－－海阳旅游度假区拥有万米金色　　　　海滩，本案命名为”１００００米阳光”，使人们但凡论　　　　起海阳万米海滩就想到本案。　　　　　　◆“１００００米阳光”　，奇而不怪，轻松自在，意味无穷。　　　　　　◆“１００００米阳光”　，既契合本案作为度假物业的楼盘　　　　属性，也暗示了海景楼盘的产品特色。ＳＬＯＧＡＮ设计１００００米阳光生活与财富并行案名建议（辅推）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　考量前述因素，此处建议本案的案名（推广名）为蔚蓝假日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　◆“蔚蓝”，　使人立即联想到明朗的天空、辽阔的大海、惬意的心境。　　　　　　　　　　　　　◆“假日”，既暗指本案处于旅游度假区，也诉求一种轻松自在的休闲生活方式。　　　　◆“蔚蓝假日”　，简单易记，自然大方，契合楼盘属性与特色。案名建议（商业部分）　　右岸商业广场　Ａ　幢　Ｂ　幢　春岸　夏岸　Ｄ　幢　Ｃ　幢　冬岸　秋岸系列推广主题高层公寓　推广主题公寓全功能.全海景酒店式公寓系列推广主题裙房商业　推广主题商业度假区正核心.休闲商业广场然后，需要望风而动－－契合时宜的节奏掌控施工进度如何与推案程序协调　　　　　　　　推案顺序建议在保证４幢单体建筑同时开工的前提下，在推案顺序上予以考虑　先推Ｃ、Ｄ幢，再推Ａ、Ｂ幢与整体商业理　由１降低风险先小幅放量投石问路，便于掌控全局理由２“先劣后优”先推景观相对较差的房源，便于后续价格提升理由３饥渴促成制造房源紧缺的局势，引发市场关注与饥渴理由４氛围营造借助公寓的热销，带动整体商业卖什么价格价格建议必须考量的因素发展商利益竞争者价格项目品质体现项目增值空间投入产出比不低于市场均价低价无法支撑高质留足价格空间重要参照指标周边个案价格及其它状况一览类型项目建筑规模主力面积销售均价户数（m2）（m2）（元/m2）（户）国际海景11.7万40.984100-4200约1300观海大厦约5万45-504100-4200700多产权酒店海怡国际2.1万654188171樱花假日酒店规划中新峰大厦2.7万101、1492500107高层公寓丽宫海景酒店公规划中寓碧海金滩21万73、82、1241886公寓为主综合社区凤凰国际21万76、921800亲海御墅10万（一250-5002400起期）别墅为主金海翠林27万2400起综合社区金域蓝湾9.8万250-4503000了解上述个案价格后带给我们的启示是什么３点启示启示１本案价