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福建省莆田市依山地项目定价策略
福建省莆田市依山地项目定价策略
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依山地定价策略广州经纬房产咨询有限公司2007年11月突破空间突破空间,,创意无创意无限限一、竞争项目分析一、竞争项目分析突破空间突破空间,,创意无创意无限限1、竞争项目平层拉差幅度市场调查突破空间突破空间,,创意无创意无限限锦绣御景苑锦绣御景苑突破空间突破空间,,创意无创意无限限总货量二期一期一期(无电梯洋房)电梯洋房无电梯洋房?占地:66670㎡?总货量:1088套?面积区间:70~100㎡70~90㎡占70%100㎡以上占30%二期(电梯洋房)?占地:73400㎡?总货量:1500套?面积区间:70~270㎡70~90㎡占70%130~270㎡占30%突破空间突破空间,,创意无创意无限限三期别墅四期用地未开发位于三期左侧占地约30亩产品类别未定三期(别墅)注:?占地:67000㎡?47~56栋中心湖景双拼别墅(350㎡)?总货量:200套?其余为联排别墅面积230㎡?面积区间:230~350㎡突破空间突破空间,,创意无创意无限限在售在售单单位位洋房总货量已售销售开售栋号(套)数量比例时间20、21206150%07-10-1125、212010689%07-9-106203134617%07-9-2621252622预计预计未未来两个来两个月推月推货货量量(以工程进度推算)27~3031栋号总货量备注2260东西向单位27~30240南北向单位将推楼栋突破空间突破空间,,创意无创意无限限27将推别墅5453265552515650492521222324别墅总货量已预订预订开售预计预计未未来两个来两个月推月推货货量量栋号(套)数量比例时间栋号总货量备注48~56161168%28~48以现时的工21~24342882%15407-11底57~69程进度推算25、26、242083%27[信息截止时间2007年突破空间突破空间11月20,,日创意无创意无]限限注释:[信息截止时间2007年11月25日]1、销售人员所述由于房管局实施网上预售登记系统升级,未出预售证。2、现在售别墅单位正在接受诚意登记,诚意金十~三十万元不等,可定单位。3、十一月底正式公开发售,届时诚意金可转成楼款,不认购的可以退回诚意金。4、据内部信息得知,定十一月底开售的主要原因是因应“依山地天地合院”的VIP活动。5、本周(11月19日~23日)在电视台黄金时段大规模投放广告,以特价5698元/㎡起联排别墅吸引客户,踩盘得知此5698元/㎡特价单位仅此一间,是第27栋的04单位。6、11月24日正式对外公开发售,之前交了诚意金的客户可签署认购书,由于当天是“依山地”售楼部开放日,并VIP折扣优惠登记,有部份“锦绣”客户因而暂缓将诚意金转成定金。突破空间突破空间,,创意无创意无限限价格拉差价格拉差25、26栋南北朝向拉差:300元/㎡20、21栋层差:50元/㎡东西朝向拉差:300元/㎡25、26栋层差:30元/㎡南向区内园景水景20、21栋北向西向20东向4500北向区内绿化43004600东向区内园景57.1万51.6万2155.2万2526北向西向市政规划路5900南向129.8480031万62.4万南向6100164.731栋万31栋南北朝向拉差:200元/㎡南向望山景观层差:50元/㎡北向区内园林水景突破空间突破空间,,创意无创意无限限价格区间价格区间16000~22000元/㎡6000~8000元/㎡??22000元/㎡的单位是53栋、52栋,共四套;第27栋04单位?16000元/㎡的单位是栋与栋相邻的单位是49栋5698元/㎡仅一套、50栋、54栋01,共五套;;??17000元/㎡的单位是54栋02,55栋第27栋050711将推别墅01、02,56栋02,共四套;27、单位是月初标榜的6000预计推出单价约?18000元/㎡的单位是51栋01、02,56栋01元/㎡单位。12000~13000元/,共三套。?第26栋01单位㎡545326约7200元/㎡(单52边位)55?第26栋5156504902、03单位约256800元/㎡;04、05、06单位约6500元/㎡;07、2122232408单位约6300元/㎡;?第25栋01单位约8100元/㎡(单边位)注:由于26、27栋单位近在价格区间--8000~9000元/㎡?第25栋02、03增派公路旁,安静度、朝向、?第24栋:12单位8700元/㎡,01单位8900元/单位约7900元/㎡景观是最差的,已经脱离了别㎡;;04、05、06单?墅最基本意义。第21、22、23栋单边单位:9000~8800元㎡;位约7600元/㎡;?第21、22、23栋中段单位约8700~8300元07/㎡;、08单位约[信息截止时间2007年11月25?日第]24栋:09、10、11单位约8600元/突破空间突破空间㎡。7800元,,/㎡。创意无创意无限限历史价格走势图历史价格走势图700600060050005004000400300030020002001001000002006年5月2006年10月2007年1月2007年5月2007年10月销售套数洋房价格锦绣御景苑锦绣御景苑突破空间突破空间,,创意无创意无限限中坚花园中坚花园突破空间突破空间,,创意无创意无限限总货量二期占地面积:约27000㎡电梯洋房建筑面积:约62000㎡总套数:398套556677一期(电梯洋房)88?总货量:160套?面积区间:110~136㎡二期(电梯洋房)?总货量:238套44332211?面积区间:122~145㎡一期电梯洋房突破空间突破空间,,创意无创意无限限在售在售单单位位洋房将将推推楼栋楼栋总货量已售销售556677栋号(套)数量比例885、61368160%8512243%预计预计未未来两个来两个月推月推货货量量(以工程进度推算)栋号总货量备注751南北向单位突破空间突破空间,,创意无创意无限限价格拉差价格拉差8栋南北朝向拉差:80元/㎡5、6栋层差:50元/㎡南北朝向拉差:80元/㎡层差:50元/㎡北向470068.15北望市政园林,景观开万阔,楼距阔;556677北向南向小区园景,楼距没5000北向景观开阔南向8872.5万478058.3万因此,南北定价系数、南向因子相对持平,朝向拉5080差不明显61.976万突破空间突破空间,,创意无创意无限限历史价格走势图历史价格走势图12060001005000804000603000402000201000002007年2月2007年5月2007年9月2007年10月销售套数洋房价格时间2007年2月2007年5月2007年9月2007年10月销售套数488810522洋房价格3800430047505100中中坚坚花花园园突破空间突破空间,,创意无创意无限限凤凰城凤凰城突破空间突破空间,,创意无创意无限限开发开发分期及物分期及物业业分布分布凤曦苑-泊林独立别墅山凤湖苑联排别墅体洋房凤雅苑公建配套凤凰台东门商业街凤岭苑凤酒店翔凤凰苑学校凤苑仪凤凤苑泉凤凰岛盈苑苑凤鸣苑公共增城荔枝文化区配套区凤翠苑一期开发2500亩二期开发1300亩三期开发1200亩临主干道地块大规模启动开发山景地块文化、品位型公建带动边缘地块开发多物业类型开发开发纯别墅集中式公共配套区落成学校开学多物业类型开发酒店试业突破空间突破空间,,创意无创意无限限泊林组团基本情况?推出时间:8月18日总货量:392套,本次推出120套面积区间:242-538平方(花园面积177-727方)产品构成:双拼别墅户型构成:五房二厅-七房三厅价格:均价13000元/㎡(含装修)销售情况:共售出118套,当天销售金额接近4.2亿?第二次推盘时间:9月22日推出货量:74套价格:均价16000元/㎡(含装修)销售情况:共售出69套,销售金额约3.3亿突破空间突破空间,,创意无创意无限限在售在售单单位位第三次推第三次推时间时间::11月4日22000推出推出货货量:量:38套价格:价格:最底价10995元/㎡(市政规划路旁没景观,安静度差)最高价最高价22000元/㎡(正22000对湖景别墅)22000预计预计未未来两个来两个月推月推货货量量(以工程进度推算)推出数量:167套最低价突破空间突破空间10995,,创意无创意无限限价格拉差价格拉差2000元/㎡规划路旁望湖别墅小区路旁1.4~1.51.4~1.5万万//1.9~21.9~2万万//1.6~1.71.6~1.7万万//㎡㎡㎡㎡㎡㎡5000元/㎡3000元/㎡一等:望湖单位区位、景观最佳;二等:小区路旁别墅安静度及景观稍逊;三等:在区位划分中是最差位置,户型偏小。注:从上述分析得知别墅的价格拉差主要以区位位置、景观所影响。突破空间突破空间,,创意无创意无限限价格价格变变化:化:资资源、配套有效提升源、配套有效提升产产品价品价值值凤曦苑-双拼别墅第一期第二期第三期2007-102002-052002-102003-052004-052004-082004-122007-0820000开发分期一山六湖时间轴11000(半山别墅)国际租840013000(酒店旁)赁社区立墅(东门商业广场旁)独别7000开业(酒店旁)均价走势6000500013000联排别墅(带装修)42004500洋房2800(带装修)公建配套时间轴2002-052002-122003-092003-112004-102005-02大型交通中心/首期业主入住中英文学校酒店试业东门商业荔枝文化康体中心/商业大型公建配套全开学广场正式村投入试中心落成面投入服务发售运营注:均格除洋房带装修外其它都是毛坯价首期大规模
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福建省莆田市
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依山地项目
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定价策略
,
营销策略
内容摘要:
11月24日正式对外公开发售,之前交了诚意金的客户可签署认购书,由于当天是“依山地”售楼部开放日,并VIP折扣优惠登记,有部份“锦绣”客户因而暂缓将诚意金转成定金。
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