沈阳远洋客群特征与潜在客户需求研究报告2010年6月15日辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新报告结构第一部分长白岛客群现状与发展第二部分远洋项目客群特征研究第三部分远洋项目客户需求研究第四部分远洋项目客群发展建议辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新通启客源解析之内循环客源［内循环客源：传统本地客源需求］和平区购房需求近年来持续旺盛，除了城市拆迁因素形成的首次置业客群外，由于家庭结构的变化（家庭成员增加），为改善居住条件而形成的首次改善型置业需求也占据了很大一部分。因居民多年沉淀财富，又由于投资渠道不多，购置房产成为保值投资的最大选择方向。另有通胀预期等因素下形成的投资性需求。需求细分首置首改投资保值本地动拆迁需求改善型需求区域高端客源居住本地分巢型需求升级型需求功能部分外溢外地安家型需求辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新通启客源解析之外循环客源［外循环客源：导入外来客源需求］沈阳中心城区土地、商品房供应的日趋减少，房价的不断攀升，置业门槛的提高导致一部分购买力有限的客源逼走至中心区的外围板块；另外区域热点的产生和先天地理位置优势使沈阳人选择长白岛。需求细分首改多改投资保值类型替换改善型需求外来高端客源居住（换别墅、换洋升级型需求选择少，多为投资房）辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新长白岛客源以区域内循环为主，外循环具有地缘性-客群来源目前以内循环（和平区）客户为主，外循环客群具有显著地缘倾向，沈河、铁西为主要客源区项目主要客户来源区域主要来源是和平区，占到50%左右，新加坡城苏家屯能占到15%，铁西占到15%，其他区和外地客户大概20%。和平区最多，占40%，其他区域差不多平均了，外地的一般都是在沈阳工作的，还有外地买房来落户口。格林生活坊省外的有福建和广州。深航翡翠城和平、沈河的占70%左右，其他区域的差不多15%，外地的有抚顺，本溪，还有国外的。中海龙湾主要客户来自和平区，其次是沈河区，这2个区能占到80%，外地的有抚顺，辽阳的，省外有温州的客户九洲湾景汇和平区的最多，60-70%，然后是铁西30-40%，还有少部分苏家屯和皇姑的客户，大东和于洪的特别少。万科城和平占到50%，铁西25%，外地城市本溪、抚顺、鞍山的占到3-5%，外省的有北京等城市的。客户来自和平、沈河为主，铁西次之，中海国际他们有一定的经济实力，长白岛的价格在沈阳不低，这两个区域的人比较喜欢这个位置，省内外都有，其他城市居住过中海的项目，如省内辽阳、锦州、辽中，省外深圳、成都等。和平、沈河区域客户为主，占到所有到访客群的85％新世界花园大东7％，铁西3％，皇姑2％；其它（行政区、外省市、国外客户）3％。注：数据来源长白岛销售人员深度访谈辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新长白岛客群-和平区/沈河区沿地缘区域性溢出-城市核心区住宅供应饱和，核心区购房客户沿地缘区域溢出，导入长白岛的为区域高端客群和平区沈河区政府机关、电视台、电台和日报是沈阳市重要商贸区。社等机构驻地。新兴第三产业遍及全区，具各国驻沈阳领事馆和韩国驻沈阳有良好的软硬件基础。办事处，行政办公气氛浓郁。长白岛沈河有清代皇城建筑群，有中科院四个研究所和两所知名工科院校，有以北站为中心形成的商贸金融中心区、中街商贸区、盛京城文化旅游产业区、五爱市场区等。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新长白岛客群-铁西旧城改造使高端城市客户外溢-铁西从传统工业区到商贸生活区转型，区域内自身产品供应丰富，但产品相对中低端。老城区西建东拆2002年，铁西区政府提出“东拆西建”政策，把工厂整体从市区搬迁至开发区，老城区空出较多用地，用于商贸和居住区建设。开发区沈阳市铁西区位于沈阳市中心城区的西南部。辖区面积484平方公里，人口114万辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新长白岛客群-铁西旧城改造使高端城市客户外溢-长白岛开发与铁西宜居转型时间重叠，但宜居环境较长白岛相对较差，导致区域高端客户外溢。2001年2002年2006年2009年累计迁走239家企业，历经三年多搬迁改造，有拆迁面积达595万平方约110家工业企业搬迁至米，腾出来7平方公里多铁西区与沈阳经济技术开开发区的土地，区财政从土地沈阳市全面启动铁西工业发区两区合署办公，成立集中连片的棚户区被彻出让中获得的资金是140区的整体改造，拉开了区铁西新区，“东拆西建”进底消灭，取而代之的新个亿，土地地面价由域改造的序幕入实施阶段居和大型商贸流通企业2002年的200-500元/，绿化覆盖率也达到平方米，升值到2009年37.5％的2000元/平方米-6000元/平方米改造启动期宜居型转变价值得到提升铁西商品房供应整体呈现“量高价低”特点，品牌开发商布局铁西，高端产品处于升级中。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新长白岛客群从“城市挤压”向“板块吸引”转变区域选择观念：“被动”变“主动”从“偏远、郊区”印象到“绝版区域”、“未来城市中心”、“高端居住区”观念转变，将会使区域价值认识产生颠覆性的改变，稀缺性吸引将会促动新一轮的客群升级铁西区和平区皇姑区长白岛辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新长白岛客群将由“购时代”，迎来全面“住时代”-2010年后，长白岛客群将真正开始全面“住时代”，开始“岛居生活”。2010年2011年2012年项目名称占地面积建筑面积总户数总人口数入住户数入住人数入住户数入住户数入住户数远洋天地48万㎡100万㎡800025600300700100030005000丽湾国际2.8万㎡19万㎡17005440未入住未入住50010001500深航翡翠城22万㎡60万㎡24007200未入住未入住80012001800万科城35万㎡100万㎡1000032000220070408000900010000格林生活坊20万㎡50万㎡50001600020006400150020003000新加坡城66万㎡100万㎡一期3000/8200一期262401000280080012002000中海国际47万㎡150万㎡一期2544/15000一期6360未入住未入住100015003000中海龙湾7.5万㎡4.5万㎡182750未入住未入住60100150圣水苑1000320006年已全部入住翰逸华园3万㎡6万㎡600192008年已全部入住长安佳园1000320060010001000天河家园7502400已全部入住一期25001-2期新世界二期18.8万二期70万1600025007500250030004000二期2800合计59132146310191102535033800注：数据根据项目未来入住情况推算辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新长白岛客群演变特征-长白岛目前已完成客户“长白岛高端板块”认知的转变，进入高端客群加速导入期。[核心课题]长白岛客群特征与变化？内循环到外循环，高端客群导入“城市挤压”到“板块吸引”“购时代”到“住时代”体验增强辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新长白岛客群变化影响因素-沈阳扩城《市委、市政府关于我市行政区划局部调整的决定》沈北新区辖区基本不变皇姑区向东扩大东区向北扩沈河区向东扩，将东陵区泉园、丰乐街道以及五三、南塔、东陵、马官桥街道东三环以西、浑河铁西区辖区基本不变以北地区土地划入。东陵区划出浑河站西街道和平区向西南扩长白和浑河以北土地，与浑南岛长白岛成为和平区南部龙头新区、航高基地合署。-沿袭政府“东优、西进、南拓、北统”发展规划，将全面拓城，使沈阳三环内全部变成主城区-拓城将加速沈阳城市化进程，拉升土地价值，创造并积蓄更多的市民改善需求。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新长白岛客群变化影响因素-全运会建设大浑南沈阳将作为2013年全运会主会场城市，按照有关要求，沈阳市将承办十二运会60％以上的体育赛事。十二运会主赛场设在沈阳奥体中心?出台区域性战略调整决策全运会影响近期目标为“建设大浑南、迎接全运会”，具体措施包括重点道路、桥梁等基础设施建设大提速，全面启动比赛场馆及配套服务设施建设等。?东陵区、浑南新区、航高基地合署办公沈阳奥体中心-为迎接全运会将全面建设“大浑南”，配套设施及场馆建设，不但提升浑南区域价值，将对临近的长白岛板块起到辐射与推动作用。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新长白岛客群变化影响因素-区域成熟-城市格局与交通格局变化，将使长白岛成为城市名片，长白岛区位优势与自然优势表现将会更加突出长白岛长白岛片片区：区：??沈阳沈阳南南北北金廊金廊、东西、东西银带银带的的交会交会点点上上；；??是沈阳北统是沈阳北统南拓南拓、建、建设设大沈大沈阳的阳的桥头堡桥头堡；；金??是是未未来沈阳来沈阳现代化现代化国际大都国际大都市的市的标志性标志性区域；区域；廊??从从机场机场进进入沈阳的门户地入沈阳的门户地带带；；规划地铁4号线??集集结了结了众众多先多先进进城市要城市要素素，如地铁、机场、城市，如地铁、机场、城市快速快速路路等等;;长白岛区域机场??有较高的区域有较高的区域认知度认知度；；辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新长白岛客群变化趋向分析---长白岛客户群将从原来的市中心客户变为全市客户地铁、金廊、大浑南的城市结构变化与区域成熟度的提高，在缩短长白岛与城市物理距离的同时，也缩短购房者对长白岛的心理距离，区域性的购房心理限制将会有所突破。---客户类型将会出现升级与多元