谨呈：越秀地产越秀玥湖郡三期营销定位及展示区建议沈阳世联兴业房地产顾问有限公司2012.09.项目一期现状整体情况——从项目一期去化情况上看，独栋及双拼产品的去化率较高，联排相对去化缓慢总套数11已售套数5库存套数6独栋总面积4874.59已售面积2204.46库存面积2670.13总金额75696342.11已售金额34950958.70库存金额40745383.41总套数50已售套数20库存套数30双拼总面积15548.00已售面积6151.06库存面积9396.94总金额168408521.00已售金额66920340.00库存金额101488181.00总套数104已售套数28库存套数76联排总面积24622.13已售面积5770.67库存面积18851.46总金额205071152.00已售金额44293209.00库存金额160777943独栋总价约600-700万，双拼总价约290-350万。独栋凭借其稀缺性和高附加值销售情况较好，双拼已售产品多为优势区位和低总价?独栋——总价600-700万由于总价较高，独栋产品的去化速度较慢，但是从目前情况上看，其稀缺性和高附加值得到了客户认可，去化较好。?双拼——总价290-350万双拼产品的总价基本维持在300万上下，但是从目前去化情况上看，优势区位和低价位产品走量相对较好。特价房源撬动市场作用显著，目前总价170万以下、总面积不超过220平的联排走量最好。总价天花板超过250万元走量困难从一期已售联排产品的面积和价格上看，具备以下三个特点：1、低价走量——170万以下走量从目前在售联排产品的情况可以看出，只有170万以下的特价联排别墅持续走量。2、小面积走量——220平以下走量从特价房源的销售结果上看，220平以下的小面积联排走量情况极好。3、总价超过250万，无销售从项目一期的销售结果上看，250万即为项目联排天花板，总价超过此范围严重影响销售。一方面因为总价较高，另一方面由于双拼产品的总价挤压，导致客户购买意向向双拼转移。优势——大湖景观资源、大面积花园赠送以及独栋的稀缺性从一期的销售反馈上看，项目的优势主要有三点：1、大湖景观资源八成客户对于项目的湖景资源表示认可，说明很喜欢这个湖，这个湖可以让这个项目显得十分大气，和也是和周边项目最大的不同。2、大面积花园赠送客户对于本项目高附加值的庭院赠送表示喜爱，很多客户反映，市场上普遍的联排赠送也就几十平，岄湖郡可以达到二百平，很有吸引力。3、独栋稀缺性客户普遍反映，之前不知道项目有独栋。现在独栋产品不多了，表示现在这个价格不高，担心以后会涨价。抗性——区域、价格和产品区域抗性价格抗性产品抗性??部分客户认为赠送面积较少、?认为道路通达性差43%，配认为单价高的客户占48%，总价高占比功能不满足需求，同时不认可建套差33%，无抗性仅9%。19%，优惠少占比33%。?结合对比项目，及价格标杆对比，新访筑风格及楼间距小的客户各占客户明显属于非客户群。19%。?认为面积大的客户占14%，质量担忧占10%。一期现状总结优势劣势1、特价联排房源撬动市场1、联排面积偏大，总价偏，效果凸显高，和双拼产品形成内2、大湖景观资源优势部竞争，影响销售3、大面积花园赠送2、客户对于辉山具有一定4、稀缺的产品形式——独的区域抗性栋别墅3、一期产品品质较差，市场口碑不佳，影响销售别墅整体市场市场现状分析竞争板块分析沈阳别墅市场的快速发展期已过，市场竞争异常激烈，整体大环境趋紧2011年沈阳别墅成交面积52万平，成交套数2072套。成交均价11627元/平，总成交金额63亿元。2007-2011年沈阳别墅市场成交情况分析56.860.02500140007052.61162749.06350.020311200010960602072200040.01728100005032.58458829515004280004030.025.36830391044102910003220.060003050040002010.0172000100.0007年08年09年10年11年00成交量（万平）成交套数07年08年09年10年11年成交价（元）成交金额（亿元）沈阳别墅市场发展概况：?07年快速发展，08年不断成熟，并由此进入稳定发展阶段；?09年沈阳别墅市场是由低价低品质占领市场向品牌和产品力引领市场转变，10年沈阳别墅市场开始呈现理性回归阶段;?11年之后大量项目集中入市，别墅市场竞争异常激烈。沈阳别墅市场整体供应量过剩，含别墅业态在售项目59个，未来供应量超过三百万平，足够未来市场消化5年以上别墅市场供应量充足，目前沈阳市场含别墅业态在售项目共59个，未售项目12个，主流项目供应量近300万平目前市场主流项目供应量分析2004-2011年沈阳别墅市场供销比统计83.03%90.00%龙湖滟澜山80.00%70.00%57.60%碧桂园太阳城54.97%54.29%53.32%60.00%荣盛香缇澜山43.50%50.00%龙湖香醍漫步40.00%28.67%三盛颐景园30.00%17.81%越秀岄湖郡20.00%汇置尚都10.00%新湖仙林金谷0.00%亿达玖墅2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年伴山湖万科惠斯勒小镇?在大量市场供应下、在产品大众化选锦联上水溪谷择下，原有市场需求已被快速吸纳；绿地国宾府?从目前市场供销情况上看，供应量约首创琥珀湾为去化量的两倍。市场需求有限而供保利十二橡树庄园应激增，将为未来别墅市场的消化带首创棋盘山1号来巨大压力；亿达玖墅世茂诺丁山?按照目前消化速度来看，未来沈阳别国王湖墅市场供应量将超过300万平，足够平方米01000002000003000004000005000006000007000008000009000001000000市场消化5-6年；在这样的市场环境下，以低总价和小面积为主的项目走量状况良好，持销期月消化可达10套以上2012年1-7月沈阳别墅市场成交情况分析2504.5沈阳碧桂园4万科惠斯勒领跑沈阳别墅市场2003.53150龙湖滟澜山2.521001.5?进入2012年以来，别墅市场销售情况501惨淡，普遍月销量在1-3套左右，而辉0.500山板块龙湖滟澜山一只独秀，棋盘山板园勒山镇墅城步号山湾墅谷桂斯澜小久阳漫1澜珀香溪碧惠滟旅达太醍山缇琥原如块则形成沈阳碧桂园与万科惠斯勒二虎阳科湖中亿园香盘香九沈万龙桂湖棋盛相争的格局；碧龙荣销售套数金额目前沈阳别墅市场热销项目情况分析20012000100001000010000180低总价经济型产品热销170-1808000160?具体分析来看，市场中热销的三个项目，无61006000140论是依靠资源优势，还是依靠产品创新形4000110-120式，无不是凭借自身低总价的优势才得以突120100-1102000出重围，目前市场中去化最快的项目总价基本控制在170-180万元以内；1000沈阳碧桂园（联排）万科惠斯勒（叠拼）龙湖滟澜山（叠院）成交总价（万元）成交均价（元）2013别墅市场预判——未来经济型别墅将集中涌现，通过经济型别墅拉动销售将成为未来市场的发展趋势现状：整体别墅市场低迷辉山片区月均去化1-2套棋盘山片区月均去化2-3套道义片区月均去化3-4套机会：经济型产品面市，市场反应良好龙湖滟澜山、沈阳碧桂园、惠斯勒产品面积及产品总价远低于同区域市场水平。龙湖滟澜山2012月均去化8套，为区域整体水平的4-8倍！沈阳碧桂园2012月均去化30套，为区域整体水平的15-20倍！万科惠斯勒2012月均去化26套，为区域整体水平的10-15倍！趋势：多个项目进行产品调整，经济型产品将大量涌现保利十二橡树、世茂诺丁山、龙湖香醍漫步已做出调整，未来改为以小面积低总价别墅产品入市。锦联·上水溪谷推出79万起纯别墅，面积控制在100平建筑面积。2013别墅市场预判：1、沈阳别墅市场面对着严重过剩的供应量，现有供应量足够市场消化5-6年。2、沈阳各大开发商为了突破惨淡的市场已经开始做出反应与调整。3、低总价和小面积为主的项目走量状况良好，持销期月消化可达10套以上。4、2013年经济型别墅将集中涌现，通过经济型别墅拉动销售将是未来市场的长期发展趋势。别墅整体市场市场现状分析竞争板块分析沈阳目前别墅集中在三个片区：道义、辉山及棋盘山板块。棋盘山作为领导者代言沈阳高端别墅市场，辉山则以一个跟随者姿态存在碧桂园太阳城七星九龙湾龙湖滟澜山皇第龙邸龙湖滟澜山辉原香墅道义辉山三盛颐景园皇第龙邸荣盛香缇澜山越秀岄湖郡山龙湖香醍漫步越秀岄湖郡九如溪谷原香墅片汇置尚都区新湖仙林金谷沈阳碧桂园绿地国宾府世茂爵世惠斯勒山伴山湖亿达玖墅道国王湖棋盘山义碧桂园太阳城保利十二橡万科兰乔圣荣盛香缇澜山树片菲汇置尚都首创琥珀湾区龙湖香醍漫步首创棋盘山一七星九龙湾号漫步地中海万科兰乔圣菲保利十二橡树庄园亿达玖墅/唯美十棋方盘世茂爵世山山漫步地中海片首创琥珀湾首创棋盘山一号区万科惠斯勒小镇伴山湖锦联上水溪谷新希望紫檀山国王湖辉山板块竞争板块分析棋盘山板块道义板块目前辉山片区在售典型项目共五个，多为联排产品，别墅月均消化速度集中在2-3套2011年去化套2011年去化面2012年月项目名称物业类型　面积区间单价区间总价区间2011年金额数积均消化叠院别墅88-10510000-11000100186190001.868套龙湖滟澜山类独栋308-34510000308-3452680001.112-3套联排190-2908000-10000160-2901230000.27越秀岄湖郡