成都巨凯房产营销策划机构万美国际广场项目策划案2011年3月成都巨凯房产营销策划机构第一部分环境分析成都巨凯房产营销策划机构一、城市发展概况全面接轨成都、主动迎接成都、重庆辐射，成为川东北区域性的经济中心，成为整合成渝经济区北部资源，创新经济区发展的成渝经济区第三城。——从地理位置和传统经济发展状况来看，南充经济战略区为处于在成渝经济圈的中心。有丰富的农副业资源、土地资源、劳动力资源、水资源、生态资源，更有两个国家级自然保护区为龙头的自然风光旅游带；成渝经成渝经济济圈圈——整合各类要素，市域统筹发展，形成城城、城乡统筹，以一个强大的整体化优势，提升经济发展，增强南充的整体实力和综合竞争力，使之成为拉动“大南充”经济发展的龙头，成为区域性的经济中心，成为整合成渝经济区北部资源，创新经济区发展的成渝经济区第三城。总纲规划城市发展方向是：2020年前，深化“以江为轴、跨江东进、拥江发展”的战略思想，由顺庆主城区、高坪主城区、嘉陵主城区共同构建城市核心区——拥江主城区；2030年前南北拓展，构建产业新城和北部新城，与拥江主城共同形成“三城同构”的紧凑城市。成都巨凯房产营销策划机构二、城市化进程人口人口120120万万人口人口120120万万·城市化进程的不断加快将会有力人口人口7575万万促进新规划商业中心的发展；·人口人口7070万万对于具有高坪区龙头地区的地段20052005年年20102010年年20202020年年20302030年年优势区更是很好的机遇；南充南充将发将发展成展成为为成渝成渝经济区经济区中心特大城市中心特大城市按照四川省建按照四川省建设设“大南充”的“大南充”的规划规划，南充市市，南充市市区区人口人口20102010年要年要达达到到7575万，万，20202020年年达达到到120120万，万，20302030年至少年至少应达应达到到150150万以上，万以上，真真正形成成渝正形成成渝经济区经济区中心的特大城市。中心的特大城市。成都巨凯房产营销策划机构三、城市战略地位?南充市受成都市圈、重庆市圈、两大都市圈的辐射，川东北区域中心城市和成渝经济区北部中心城市地位初见雏形，面临巨大的投资商机。城市定位城市定位::川川东东北中心城市，北中心城市，成渝经济区北部经济带，，山水田山水田园园城市。城市。南充将发展成200万人口以上的特大城市南充动车组2009年正式开通3小时经济商圈南充可辐射川北7个城市南充——极具发展潜力的城市南充市总体规划(2008-2020)成都巨凯房产营销策划机构四、城市发展规划概况2008年-2020南充新规划?居住?商服从功能划分?教育?物流?工业?仓储城城城城城河六大功中北南西西东能商工居居南居服业住住工住居铁行仓业工住路政储仓业物文物储基流教流物本仓市流平储场市衡场成都巨凯房产营销策划机构五、小结?政府主导的城市扩张，必然导致高坪区开发高潮的持续?本项目符合了“跨江东进”的城市发展方向?鹤鸣花园区和商业新区对本项目价值提升带来利好?本案所在板块相对其他区域具有明显的竞争优势?大项目地产快速集中开发，带动了民间资本对商业地产的投资热潮成都巨凯房产营销策划机构第二部分商业环境解读成都巨凯房产营销策划机构一、区域商业地产概述前言在南充商业物业迅猛发展的今天，市场清晰的定位以成为项目立足的关键。市场从地段、经营前景、物业增值、收益保障等方面对商业地产项目提出了更高要求；此外，对各项目的产品规划、业态布局、商业运营、物业管理、销售招商等方面的梳理和调控提出了细而微的要求。对于一个极具发展的三线城市的现代化进程来讲，商业、商务、居住、娱乐的互动融合是形成新城市中心板块的关键性要素，而与之相关联的土地、物业、服务、就业等等才会实现增值型发展。其商业物业的附加值才能够完全释放和体现出来……成都巨凯房产营销策划机构二、区域商业地产特征从现有市场角度来看，南充的商业地产发展主要依赖以下支撑：?商业地产可预见的经济回报，引导百姓资金投资流向；?公众对于餐饮、服装、娱乐等的消费热情带来的商业机会；?城市规划不断完善，新区逐渐形成；?城市消费文化的不断前进，新兴的商业业态陆续出现；?旅游市场逐步放大，外来人口持续增多；成都巨凯房产营销策划机构三、区域商业地产发展现状我们也应看到商业地产市场必定要受限于城市发展的一些制约和瓶颈：?南充最强大的消费主体仍是靠中低端消费人群的支撑；?商务活动没有形成规模，难以推动高端消费；?商业地产竞争激烈，缺乏有效引导和规划；?旅游人群并不能带来持续的消费；在这样的发展背景下，商业地产如何能够与城市经济、文化发展同步协调，将是对政府、发展商、商业运营主体等各个角色的考验。成都巨凯房产营销策划机构四、商业地产供求简析年份供应量（㎡）销售量（㎡）销售率均价（元/㎡）05年45636.253466'376.50%6090.0806年171101.362131.3312.46%9148.7507年199087.774125.1020.72%7660.6908年334904.4172040.4051.37%17987.7409年373375.2150059.5040.19%18567.1119274.38（截止一季10年468594.5216978.8745.6%度）08年全市商业地产市场迎来发展春天，市场成交猛然出现井喷，并带来持续三年的稳定发展时期；从今年上半年的表现来看，受宏观调控政策影响，商业地产较住宅看虽然影响较小，但量价日渐趋稳。其中，几家大型商业地产品牌的强劲入市，明显拉动成交数据走高。成都巨凯房产营销策划机构小结各大品牌商业地产开发商纷纷圈地二三线城市，看好南充成渝经济带的喉舌位置，（超）百万平米的商业（复合）综合体项目陆续抢滩南充，未来城市商业项目的发展将更专业化、规模化、细分化，对发展商来说，机遇与挑战并存，市场竞争将日趋激烈。成都巨凯房产营销策划机构第三部分项目解读成都巨凯房产营销策划机构成都巨凯房产营销策划机构一、项目规划现状南充项目位于南充市高坪区鹤鸣路，北向内鹤鸣花园，紧临鹤鸣大道，北邻白塔公园景区，与南充市商业中心隔江相望，占据南充江东CBD新区核心位置。总用地面积:32445平方，总建筑面积63789平方，地上总建筑面积31458平方，地下建筑面积32052平方；以开放式商业街区形态，高品质、重设计的开发理念，打造南充江东商业新地标。成都巨凯房产营销策划机构二、项目SWOT分析?位于江东门户，核心区位优势明显；?正在兴起的发展中区域，是振幅规划新区商业中心；?近邻区、市五星花园商业中心,鹤鸣花园、图书馆、高?企业与政府高度重视，努力打造标杆产品；职园区等，稳定且后劲十足的发展力，构成其良好的外?商业发展落后于区域发展，商业体系需升级；部发展因素，前景广阔；?区域缺少成功运做的融旅游、地产、商业、文化于一体?毗邻40万平米白塔公园景区，依托高品质住宅圈，生态的综合型商业体；环境优越；景观资源丰富；?区域消费者对文化休闲商业的渴望?与南充第一塔近在咫尺，地标性建筑，影响较广泛；?处于CBD核心区，城市主干沿线，交通便捷，四通八达；?单套面积过大，销售去化较为困难?目前区域市级核心商圈消费具有惯性?商业布局与规划欠妥，为销售带来一定阻力?周边各大商业地产对本项目的直接威胁?高坪区商业氛围正在大规模发展过程中，需要一定市场?需较长市场培育期，项目运作不确定因素较大；培育期?招商具不确定因素，项目成功运作关键；?处于城市新区，消费习惯有待进一步引导；?目前尚无自持动作，消费者购买会存在一定质疑及抗性成都巨凯房产营销策划机构竞争楼盘一览成都巨凯房产营销策划机构三、竞品项目简析—佳兆业广场（城市商业综合体）位置：滨江中路与正阳东路交界处面积：约12万平方米万平方米（商业部分）项目概况：总投资18亿。包括了15万平米高档住宅区,5万平方米特色商业街，6.5万平方米国际公寓,1.5万平方米四星级商务酒店,15万平方米国际化大型购物中心(包括国际连锁超市、等),战略合作：沃尔玛、金鹰百货、康城百货、KFC、等多家企业结为战略合作联盟。客群定位：全客群简析：（1）老牌地产开发经营商，品牌实力强，全国连锁资金雄厚，操盘经营丰富；佳兆业广场持持有大部分物业统一经营管理，确保旺场经营和物业增值；多方盈利；（2）拥有强而有号召力的战略合作伙伴，为招商经营打下坚实的基础；（3）N+1的经营模式（即购物中心＋商业街、住宅、酒店多元化业态），致力于打造满足人们“一站式、全天候、全龄层”消费方式超大体量城市综合体，将购物、酒店、商务、居住、餐饮、文化娱乐融入一城；这种模式能够保证低成本、高回报及良好的现金流，实现低风险的良性运作，同时提供多元化收入来源，确保佳兆业广场能够很好地规避房地产行业政策变化所带来的风险。（4）专业化的团队是佳兆业广场项目运作成功的杀手锏；成都巨凯房产营销策划机构三、竞品项目简析—天府明珠（商业地产）位置：市政府旁面积：约20万平方米项目概况：预计其一期将于今年初推出，商业部分只占一小部分简析：（1）专业从事房地产开发，住宅开发经验丰富，资金实力相对雄厚；统一招商、统一经营，销售策略上，首付3万即可入住；（2）特色定位走差异化经营是其规避市场风险的手段；成都巨凯房产营销策划机构三、竞品项目简析—天赐中央银座（商业街区）位置：文化路天赐名店旁面积：建筑面积13万平米项目概况：以天赐名店为核心，属城市中心腹地简析(1)、开盘待定；(2)、销售模式：定单式围合组团销售，不分割销售。（3）、开发商为国企背景，政府公信力是吸引投资者的重要因素；（4）、该项目景观设计结合人文商业复兴元素与景区景观化的打造手法，高