华达·凯旋国际营销总纲天虹雅苑营销策略报告FOCUSFOCUS迅速回笼资金短期目标持续旺销长期目标利润最大化实现合理利润目标2思维导图宏观经济城市概况市场分析房地产政策分析区域房地产市场分析个案调研项项目本体分析目项目属性营项目分析项目价值销竞争分析体客户分析系结营销战略构树形象策略营销策略推广策略价格策略阶段划分营销费用预算开发成本预算项目经济分析销售税金财务分析与评价销售计划3Part12011年市场分析4Part1.1宏观经济5全球经济复苏缓慢当前全球经济形势仍处于缓慢复苏之中，但美国量化宽松政策带来的流动性使全球通胀形势比预期严重，下半年全球经济复苏力度依然较弱。上半年全球经济复苏缓慢潜在风险下半年复苏力度依旧疲软全球经济复苏放缓，上半年，发刺激政策到期，经济仍缺少自主美国经济复苏受高物价影响，下达国家和发展中国家的经济复苏复苏的动力。QE2到期，而美国半年复苏乏力。仍呈现分化的态势，但增速均出经济仍然增长乏力，表明当前美德国经济将成为世界经济增长的现不同程度的放缓。国推出的扩张的财政政策和宽松亮点，但不足以带动欧元区整体通胀压力由新兴市场国家向发达的货币政策无力促使美国经济恢经济加速复苏。复自主增长。国家扩散，发达国家的“滞胀”局日本经济出现衰退。受日本大地面初步形成。因救助金融危机而希腊债务危机化解之中，全球债震和核危机的影响，经济连续两大量投放的流动性所引起的国际务风险可能集中引爆。希腊债务个季度负增长，且这种势头在下市场大宗商品价格的暴涨，令新危机愈演愈烈，而上半年暴露出半年还将持续下去。兴市场国家和发达国家均形成了来的美国和日本主权债务问题也新兴经济体增速放缓，下半年为较强的通胀预期。是世界经济复苏所面临的一个主应对通胀而进一步收紧宏观经济要风险。政策，将使经济增速回落。6中国经济增长趋缓当前经济总体态势良好，总体价格水平处在一个可控区间，经济运行正向宏观调控预定方向发展，预计下半年经济增长将适度放缓。下半年下半年国内经济国内经济增增长长放放缓缓一季度，社会消费品零售总额同比回落1消费需求走软2个百分点；汽车消费同比回落25.6个百分点，新的消费增长点短期难以形成。楼市调控令房地产投资增速下降，产业2投资增长走软转型升级出现投资新热点需要一个较长的过程。国际经济复苏缓慢，外需增长乏力。同3出口趋势走软时，受人民币升值、原材料和人力成本上升影响，出口疲软。7全年通胀可控通胀在6月见顶后，因翘尾因素下行，将缓慢回落，全年虽处于容忍度以上的水平但基本可控。6月23日，温家宝在英国《金融时报》发表署名文章中明确提到：?“从2010年1月以来，银行准备金率和基准存贷款利率分别上调了12次和4次，货币和信贷供应因此恢复到了正常水平。”?“中国整体价格水平处于可控范围内，并预计将稳步回落。”经济增速放缓降低通胀压力。“当经济下行至潜在增长率以下时，通胀水平一般就会随之下降，因此近期CPI出现趋势性转折的可能性较大。”货币因素不再支持通胀上升。“货币供应通过与货币需求的匹配间接影响物价水平是很容易推导出的结论。如果货币政策没有重大变化，那么持续下降超过一年的M1将制约通货膨胀的进一步上升。”输入性通胀压力因素缓解。“从日益全球化的生产和贸易趋势来看，价格水平的传导是极为有效的。只要欧美不再简单地通过投放货币来刺激经济，则大宗商品价格难以大幅波动，这对全球通胀水平保持平稳都有正面影响。”8继续贯彻实施稳健货币政策在国内外经济运行不出现重大变化的情况下，稳健货币政策这一基调不会在短期内逆转。?7月４日，央行发布的货币政策委员会2011年第二季度例会声明指出，中国经济继续平稳较快发展，但通胀压力仍然处在高位，要贯彻实施稳健货币政策。二季度例会强调把握政策的“稳定性”、“针对性”和“灵活性”。对比一季度例会强调提高货币政策的“针对性”、“灵活性”和“有效性”，“稳定性”预示着短期内货币政策转向放松的可能性不大。?“抑制通货膨胀依旧是政府宏观经济的首要任务，尽管过程中经济增长会出现下滑。”——中国人民银行行长周小川?“?中国能够容忍计划经济向市场经济转型中所产生的一定程度的额外通胀，央行已准备好容纳这部分通胀。”——中国人民银行行长周小川面对经济发展中诸多的不确定性和复杂性，下半年央行在继续坚持稳健货币政策的同时，将更加关注货币政策的执行力度。预计下半年在政策执行的节奏和力度会明显放缓，此前出手的一系列紧缩措施可能进入一个相对稳定的效果观察期，“择机而动”将是下半年政策调控的主要特点。9宏观政策偏向民生宏观经济凸显以增长保民生、以民生促增长的协同发展路径，协同增长目标和民生目标是2011年中国宏观经济政策的主旋律。?2011年，已处于“常态化”增长路径中的中国宏观经济增长动力开始发生变轨，宏观经济由复苏期进入转型期。在经济增长模式期望步入“投资少一点、消费多一点、顺差（储蓄）少一点”的“黄金律”增长路径时，短期宏观政策却遇到了“控通胀、去泡沫”和“稳增长、防下滑”的两难选择，而破解“两难”选择成为短期和中长期宏观政策的着眼点。　　?2011年作为“十二五”的开局之年，一方面，“收入倍增计划”、“保障性住房工程”、“社会安全网构建”、“农村基础设施建设”以及“减税计划”为代表的“民生工程”加速启动；与此同时，“战略新产业规划”、“区域增长规划”效应将延续和提速；这些因素形成了2011年中国宏观经济的上行力量。另一方面，“平衡贸易战略的推进”、“房地产调控政策的持续”、“结构性调整力度的提升”、“进口通胀压力的凸显”、“发达经济体复苏缓慢”以及“国际资本移动的不确定性”等因素形成了宏观经济的下行力量。上行和下行力量的相互交织决定了2011年中国宏观经济将面临复杂的环境，需要通过寻求增长与民生协同的机制来破解“控通胀、去泡沫”和“稳增长、防下滑”的两难格局，从而通过更加积极的偏向民生的财政政策来对冲紧缩性的货币政策。10Part1.2城市概况Part1.1.11.2.1城市环境11城市概况河源是珠三角巨大生产力向内地渗透的地理桥梁。河源市位于广东省东北部、东江中上游。河源市南接珠江三角洲，北连江西省，处于珠三角“2小时经济圈“。既是珠三角的”后花园“，又是泛珠三角经济圈的前沿重地，便于利用海内外资源和拓展海外市场。河源是广东省最大的客家文化之乡之一，有海外侨胞及祖籍河源的华人共47万人，主要聚居于东南亚地区和美、加、澳等国。人口总量有所增加。2010年末全市户籍总人口358.39万人，比上年末增加9.4万人。其中：非农业人口83.99万人，农业人口274.4万人。12区域环境——区位交通区位优越，使河源成为了承接珠三角产业转移的最佳区域?河源是京九铁路入粤第一市，与广梅汕铁路铁路交汇，汕昆铁路贯穿市域中部，也是广东省铁路里程最长的城市，已成为环珠三角地区重要的交通枢纽。珠三角的”后院“和泛珠三角的”前庭“?粤赣高速、广河高速、河梅高速以及众多铁路在此交汇，使河源成为了粤东北地区货运、物流条件最优越的地区，是未来广东省粤东经济圈以及珠三角地区产业转移的第一目的地。?河源已融入珠三角”2小时经济大珠三角经济圈圈“，优越的区位条件，使河源经粤西地区经济发展迅速，2008年增长竞争力济圈跃居全国第二，已进入快速增长的工业化起飞阶段，后发优势明显。13“一湖、两江、三园、四山、五城、六基地”的概念，整合全区域环境——产业市旅游资源，后进一步归纳为“客家古邑，万绿河源，温泉之都，恐龙故乡”四个品牌。２０１２年，将河源建设成为广东生态旅游示范区，旅游业成为河源市国民经济的支柱产业，５年内实现旅游入市人数、旅游总收入年均递增１５％以上；旅游总收入占全市ＧＤＰ比重达１０％以上；成为“泛珠三角的后花园”，客家文化、恐龙文化生态保护基地和人们回归自然的休闲度假胜地。由中心城区东西两侧的桂山风景旅游区、万绿湖风景区、越王山风景旅游区等自然景区组成。以恐龙文化、温泉旅游资源开发为特色的城市旅游文化体系，打造生态型旅游基地。14区域环境——产业生态环境品质优良，宜居城乡建设基础优越，人文资源具有唯一性与不可复制性，发展文化旅游产业，提升文化软实力大有可为。?森林覆盖率72%，是“广东省园林城市”、“中国优秀旅游城市”、“全国卫生先进城市”、“港澳及海外华人心中最适宜人居和创业城市”。利用资源禀赋，河源可建设成为广东省生态人居环境最好的宜居城市；?作为东江流域的纯客家地区，旅游产品体系向集观光、参与性娱乐、休闲、度假、商务为一体的旅游发展格局发展；15区域环境——产业河源承接珠三角产业转移，经济跨入快速发展阶段，工业园逐年递增，产业的发展将带动大量居住需求。?河源市高新技术开发区是广东省人民政府批准设立的省级高新技术开发区，总控制面积40平方公里，中心区面积18.3平方公里，是河源市规模最大、起点最高、配套最完善的开发区，也是河源发展工业、承接海外及珠江三角洲产业转移的主要基地。?中山(河源)产业转移工业园的建成，吸引了来自深圳、中山、东莞等地的项目23个，投资总额22亿元，5年内将建设成为年产值180亿元，企业用工7万人的珠三角产业转移理想基地。素有“粤东宝库”之誉，产业发展基础明显增强，有利于推动经济进入较长的快速增长周期2010年被评“全国十大最具发展潜力开发区”16区域环境—城市发展城市空间布局：城市扩张加速带来巨大的居住需求广东部分城市城市化率地区全省珠三角深圳珠海广州佛山中山东莞惠州江门肇庆河源城市化率55.072.6592.4685.4883.7975.0660.6760.0454.6649.0836.5240.1（%）河源城市规划（2010年）整体呈狭长