北小汪项目前期策划提案2008年7月7日一、邢台市2007年总体经济状况07年国民经济平稳较快增长，经济总量再上新台阶。初步核算，全市生产总值890.42亿元，比上年增长13.0%。其中，第一产业增加值154.39亿元，增长3.1%；第二产业增加值496.06亿元，增长13.5%；第三产业增加值239.97亿元，增长18.5%。在第三产业中，批发和零售业增加值46.58亿元，增长12.2%；房地产业增加值32.66亿元，增长18.2%；社会服务业、科学研究和综合技术服务业等其他服务业增加值160.73亿元，增长20.5%。人均生产总值12973元，比上年增长1375元。三次产业结构为：17.3；55.7；27.0。价格总水平上涨幅度较大。居民消费价格总水平比上年上涨5.2%，其中城市和农村分别上涨5.4%和5.0%。价格上涨结构特征明显，统计的八大类消费品价格“六升二降”，食品、居住、烟酒及用品、衣着、医疗保健及个人用品、交通和通讯类价格分别上涨13.8%、3.5%、1.7%、1.6%、0.8%、0.1%，娱乐教育文化用品及服务、家庭设备用品及维护服务类价格分别下降0.4%和0.3%。工业品出厂价格上涨4.7%。结论:从以上数据可以看出,本地经济呈现持续快速发展,特别是民营经济表现活跃，在良好的大经济环境下，房地产业呈现出迅猛发展势头，房地产业增加值较06年同比增长18.2%，进入2008年以来，本地开发企业相继推出新楼盘，竞争态势从5月份持续至今，邢台房地产业将面临着一场前所未有的巨大挑战，买方市场即将形成。1、固定资产投资固定资产投资快速增长。全社会固定资产投资完成520.44亿元，比上年增长27.6%。其中城镇固定资产投资356.91亿元，增长34.7%；农村投资163.53亿元，增长14.5%。投资结构进一步优化。第一产业完成投资11.2亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资315.8亿元，增长31.2%；第三产业完成投资101.7亿元，增长43.7%。企业自主投资能力增强。在城镇固定资产投资中，自筹资金298.7亿元，增长30.2%；利用外资13.9亿元，增长16.4倍。重大项目建设取得突破性进展。总投资10亿元以上在建项目7个，比上年增加3个，年内完成投资额27.4亿元，比上年增长93.5%。七里河综合治理项目、中煤旭阳200万吨煤化工项目、路桥公司东三环改造工程、沙河迎新集团浮发玻璃生产线项目、金麦郎饮品公司茶饮料项目等一批较大项目建设进展顺利。????????????????2007年全社会固定资产投资情况?????????????????????????????????????????????????????????单位:亿元名?????称??绝对值比上年增长%全社会固定资产投资520.4427.6房地产投资23.7818.4?农村投资163.5314.5城镇投资?356.9134.7结论：从以上数据可以看出，邢台07年全社会固定资产投资增长速度快，各种投资均有大幅度增长，且产业结构逐步趋近合理化，三产增长增副达40%以上。其中房地产投资突现生命力，在固定资产投资增长中仍然以两位数持续稳定增长，进入08年上半年以来，房地产固定资产投资发展相对缓慢，主要基于土地放量减少。2、建筑业建筑业发展较快。全社会建筑业完成增加值35.01亿元，比上年增长10.5%。资质等级以上建筑业房屋施工面积741.3万平方米，增长4.1%；房屋竣工面积333.1万平方米，增长2.7%。结论：建筑行业随着近几年邢台房地产行业的兴起而迅速发展，行业增加值均保持在两位数的增长速度，进入2008年以来，即将投入开工的新楼盘还将增多，建筑行业的快速发展也暗示着本地地产行业的生命力强，同时预示着城市进程的加快以及社会群体对于提高生活质量改善居住环境的巨大市场需求。3、人民生活水平人民生活水平进一步提高。城乡居民收入保持较快增长。城市居民人均可支配收入达10576元，比上年增长16.9%；农民人均纯收入3879元，增长8.8%。在居民收入较快增长的同时，消费保持同步增长。城市居民人均消费支出8136元，增长55.1%;农村居民人均生活消费支出1990元，增长8.6%。居住条件逐步改善。城市居民人均住房建筑面积30.28平方米，增长4.0%；农民人均居住面积31平方米，增长2.3%。全市在岗职工平均工资18192元，增长20.0%。结论：人民生活水平的提高，直接刺激消费指数的增长，日常生活消费支出不断增加，同时居住条件亦不断改善，居民对于住房的需求和改善居住环境的需求呈现不断增长趋势，2008年作为大盘年、品牌年，在未来三到五年将为本地市场提供持续房源，届时人民生活水平和居住环境将出现大的跨越。二、2008楼市特点及发展前景超大规模楼盘为主。08年邢台房地产市场以大规模社区为主，中小规模楼盘面临巨大的竞争压力，主要来自于项目配套、景观、物业等方面，如50万平米的天一城、50万平米的燕云台、40万平米的金域首府、50万平米的新世纪嘉园、25万平米的阳光印象以及水榭翰城等超大规模楼盘占据邢台市未来三到五年的房地产主流市场。增加“文化附加值”。许多项目都开始关注社区文化。如燕云台、金域首府、阳光印象、水榭翰城、翰林苑等都围绕着“文化地产”做文章。板楼为主、健康舒适的设计理念居主流。新项目中，板式、板塔结合将充斥楼市。经济型户型受宠。受城市市政设施逐渐完善等利好因素的推动，城市边缘区域乃至郊区的住宅市场升温日益明显，相应的住宅价格也将加速上涨。现阶段城市居民住宅需求的基本特征有：a、面积及居室需求。现阶段80%以上的购房居民对住宅建筑面积的需求为80－130平方米，其中大部分居民的需求又在90－120平方米之间。b、住房价格承受能力。70%以上的居民认为商品住宅的合适价格应2600－3000元/平方米(建筑面积)。c、购房方式及付款方式。60%以上购房者愿意采用分期付款或按揭方式购房。在按揭类型上，“5成10年”或“7成20年”是大多数购房者的选择。三、可比楼盘调研分析——翰林苑——开发商：北小旺回迁楼及商业门市项目部项目地址：站前北街与泉南大街交口东北方向（与三义庙旧村改造项目紧临）售楼地址：泉南大街地道桥东行50米路南售楼热线：3292222/3293333建筑设计：邢台市工天建筑设计院全程策划：河北问鼎地产公司项目规划：小区占地60亩，以牛尾河为中轴线将地块一分为二，整体规划为13栋多层住宅及一排临街商业，河以北规划6栋多层，以南为7栋层。户型设计：90平米以下套型建筑面积占到整个小区的72%，主打户型为89㎡的两室两厅。部分为126㎡及135㎡进场时间：5月20日售卡时间：7月4日，10000元购买VIP卡享有优先选房权及部分优惠实际均价：首期2550—2600之间（优惠后），二期待定。优惠幅度：一次性优惠80元/㎡按揭贷款根据首付比例优惠额从30—60元/㎡不等主要配套：学校/邢台学院、三义庙小学、陶行知小学，三中新校区及邢台学院幼儿园、双语幼儿园。医院/眼科医院、邢台市医院购物/天一城、保龙仓公园/达活泉公园公交线路/23路、34路、29路、1路、22路优势：1\属于政府划拨用地，土地成本低且有相关税费政策性减免,因此定价有优势;2\产品形态以多层为主,与目前市场上主打高层物业形成发差,多层稀缺性突显,有利于项目快速销售劣势：1\西侧距离火车道140余米,有一定噪音污染2\户型设计无创新,大部分为90㎡左右的两室小户型,小三室户型缺乏——天一城——开发商:邢台家乐园房地产开发有限公司规划设计:深圳设计院商管顾问:北京同世飞天全程代理:北京欣原业房地产顾问项目地址:原长征厂旧址主题广告语：新城市地标占地面积:300余亩建筑面积:50万平米,其中住宅30万平米,商业20万平米规划业态:花园洋房\电梯房\商业广场\SOHO公寓\星级酒店\涉外展示中心\校园等推售情况:一期首批348套房源销售率在80%左右,二批两栋高层及二期推出房源销售率在40%左右销售价格：均价3200元/㎡（高层），均价3300元/㎡（多层）销售阻力：面临诸多项目的市场竞争压力，如燕云台、水榭翰城等销售模式：发售贵宾卡，1万一张，开盘当天采用现场摇号的选房模式售楼部设计：原厂房改造，局部二层，总建筑面积约600余平米，装修风格简约大气，能够体现楼盘的规模气势。优势：1\周边各种生活配套一应聚全，业主能够体验到一站式居家服务。2\家乐园集团在邢台商业不动产方面多年来树立的品牌价值与客户信任度。3\地块获取时间早，土地成本较其它楼盘有一定优势，项目土地附加值高。劣势：1\区域价值略现不足，邢台本地市场普遍认为桥西比桥东更易于居住，这点从房价上可以看出。2\宣传推广缺乏互动性，仅仅通过简单的户外和纸媒进行宣传，缺乏新鲜度，受众已经产生视觉疲劳。3\户型设计方面存在诸多不足，如面积过大，布局不合理等——金域首府——开发商：河北万峰房地产开发有限公司建筑规划：天津天友景观设计：上海汇麟全程策划：中联国际不动产售楼地址：迎宾路与钢铁北路交叉口东南角热线电话：26607772660888主题广告语：城市首席40万平米五星级住区/首府世家、百年荣耀占地面积：280余亩总建筑面积：40万平米规划特点：五星级大酒店规划其中，商务别墅环水系散落，多层、小高层、高层错落有致销售模式：7月5日开始办理VIP卡销售价格：待定售楼部：暂时为临建优势：1\社区物业依托于五星级酒店，在管理、配套等方面更胜一筹。2\地块处于未来城市新区的核心区域，升值潜力大3\周边高档楼盘聚集，区域市场逐渐成熟，有利于项目开发建设4\属于政府重点扶