顾问机构出品GREATMASTERCHINALIMITED2008年4月14www.fdcsky.cn日2008年武汉六大城市综合体项目分析城市综合体城市综合体，又称“豪布斯卡（HOPSCA）”。豪布斯卡（HOPSCA）是一种源于欧美的造城理念，1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，后兴于纽约之心脏——曼哈顿，东京之核心——六本木，是现代地产所能达到的最高形态。所谓“豪布斯卡”（HOPSCA）就是由酒店（HOTEL）＋写字楼（OFFICE）＋停车场（PARKING）＋大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）＋娱乐空间（CONVENTION）＋国际公寓（APARTMENT）的复合体。在国外已经发展成熟，但在中国仍处于开拓发展期。上海的新天地项目属于国内比较成功的案例。虽然豪布斯卡（HOPSCA）在国外受到企业的推崇，但是它的选址与兴建却有着严格的要求和标准。首先，豪布斯卡（HOPSCA）属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以豪布斯卡（HOPSCA）一般分布于城市次中心，这样才能使得豪布斯卡（HOPSCA）建筑密度降低，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式；同时，作为豪布斯卡（HOPSCA）必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础；此外，HOPSCA豪布斯卡与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要豪布斯卡（HOPSCA）与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带，保证在豪布斯卡（HOPSCA）社区内的人员的便利性。城市综合体的思考城市综合体由于包含了众多建筑形态，所以体量一般极为庞大，在城市中心城区土地极为稀缺的今天，除开大规模的“旧城改造”项目有可能操作成为真正的城市综合体外，更多的项目是按照城市综合体项目的规划、设计思路，在一个综合性项目中进行酒店、写字楼、商业街、高档住宅等产品的组合性开发，以期达到最佳的经济效益和社会效益。武汉的“都市综合体”，除武汉新世界中心外，大多处于在建或规划阶段，如瑞安·武汉天地、万豪·联邦中心（住宅先期开发）、世贸·锦绣长江。武汉典型都市综合体?汉口天地（武汉天地）位于武汉内环汉口永青街，是永清商务区的核心组成部分，是香港瑞安集团在汉操作的顶级品牌大盘，建筑面积近140万方??A地块以办公楼、餐饮、娱乐、零售为主。项目第一期工程汉口天地将会保留修建9幢上世纪二、三十年代的历史建筑,在传统建筑特色中注入新的生命力，提升其商业经营价值,成为武汉市的新地标。另外可能会建一幢楼高250米的标志性建筑大楼，是一个极具武汉时代文化特色的城中城项目，目前在前期客户积累过程之中，预计开发周期8到10年。武汉典型高端大盘?世茂锦绣长江占地面积858亩，建筑总面积165万平方米，会所建筑面积11000平方米。一期容积率2.68，绿化率53%，可售1044户，停车位为1：0.4。开发理念：四大世界风情园林，打造国际生活圈，项目分四期开发，一期为亚洲养生园、二期欧洲音乐园、三期美洲现代园、四期澳洲休闲园形象定位：重新划分大武汉荣耀版图新武汉、世中心营销战略：以城市运营商为己任，构建和谐公共空间项目公建：五星级酒店、11000平方会所1公里长滨江商业街、下沉式商业广场、长江博物馆、开放式音乐广场、国际双语幼儿园目前为一期开发，打造亚洲风情园、销售均价11000元武汉典型高端大盘?武重地块地块位置：武昌区中北路147号土地用途：居住总用地面积：527934㎡建筑容积率：2.29以内可建面积约120万方项目目前为工厂阶段，由上海复地开发与上海豫园商城房地产发展有限公司联合开发、项目将实现复地早期进入武汉的理想，在武汉复制一座城隍庙，预计这也是该项目的文化之根。项目09年交地、规划方案不可知，但是该项目将是本项目最直接的竞争对手。武汉典型高端大盘?武锅项目?用地面积：532618.44平米?总建筑面积：1065240平米其中:住宅991360平米公建73880平米?容积率：　　２．０?绿化率：　　４２％?住宅总户数：９６４１户拟分8——10年开发。新世界中心新世界中心是位于航空路口由新世界开发的一个大型城市综合项目，项目占地3.5万平米，总建筑面积约27.2万平米地下约3.3万平米，整个建筑包括有商场、酒店、写字楼、住宅、商业街和对外车位，总投资12亿。?项目规划有4栋联体高层住宅638套，5层新世界高档百货商场1栋26层5A写字楼和1栋6星级酒店，住宅下商铺规划为对外步行街，对外公共车位600个，住宅销售均价7300元/㎡，写字楼12000元/㎡，商业为自己招租，有瓦萨琦、阿玛尼等世界顶级品牌（少量），车位按3元/小时记费。项目分析1、其酒店对外宣称要打造为六星级酒店，但酒店体量只有30681平米（26层）。2、写字楼总体量为73701平米，定位为5A级写字楼，分为出售和出租两类，出售面积约1.37万平米(非5A级)。3、住宅并非顶级豪宅。闵东·中天国际闵东·中天国际位于汉阳钟家村人行天桥路口，由浙江中天建设与福建闵东电力合作开发，是一个集住宅、酒店、写字楼、商业为一体的大型城市综合体。项目占地24279平方米，总建筑面积16万平方米，其中地上137600平方米，地上容积率近5.7。?项目规划有14034㎡的商业街（部分为临街铺面），商场24045平方米（易初莲花），2栋27-28层商业中心（酒店办公）47537平方米，2栋30层住宅楼47720平方米1240套。城市综合体模式探讨项目的界定?公司背景：?项目情况：?客户的战略性思考：14开发商经常会有的疑问?我们的客户是谁？他们的数量能不能支撑这么大规模的项目？?项目的核心竞争力是什么？资源怎么用？只靠资源能否带动整体项目的销售？?如何解决配套不成熟的问题？配套的开发策略如何？?启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？?如何通过本项目建立企业品牌？。。。。。。15事实上，项目的关键在于：我们我们是是否意识否意识到综合体项目的到综合体项目的复复杂杂性性和其同和其同单单一物一物业的业的不不同同点点我们我们在在合合适适的时的时机机，，掌握掌握了了合合适适的的资资源源““我们我们能能否否做对做对””16综合体和单一物业的比较比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大17综合体项目的操作执行内容?项目定位与发展战略确定；?物业发展模式；?商业资源获取与整合；?营销与经营；18综合体四种发展模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式例如：香港太古广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式例如：广州中信广场、深圳信兴广场模式三：以酒店为核心功能的发展模式例如：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城19模式一各种功能均衡发展的模式成功关键因素优越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口外因较大的规模——建筑面积20万㎡以上强制性的视觉冲击——超高层/建筑群高水准规划设计——各功能共融不互扰五星级酒店甲级写字楼功能化体系内因高档/中高档购物中心顶级酒店式/服务式公寓开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队——物业管理/经营管理20模式二以写字楼为核心的模式成功关键因素外因客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区强制性的视觉冲击——超高层/建筑群写字楼大堂昭示性内因功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善——商场、公寓21模式三以酒店为核心的模式成功关键因素地理位置——不远离城市核心区外因交通可达性——主干道沿线客户支持——商务客户定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其内因的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施——顶级商场22模式四以商业为核心的模式成功关键因素地理位置——城市核心区交通可达性——地铁口/主干道沿线外因区域功能的缺乏、需求旺盛人流及商业气氛明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…内因功能化体系——商业为主导，其他功能为辅规划设计一流的合作团队经营管理23不同模式的收益方式模式一：模式二：模式三：模式四：酒店、写字楼、商场、功能种类以写字楼为核心功能以酒店为核心功能的以商业为核心功能的公寓等各种功能均衡发的发展模式发展模式发展模式展的模式酒店外包经营---外包经营外包经营写字楼销售/出租销售/出租出租销售/出租商场自行经营/出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓销售/出租销售/出租一般出租销售/出租各功能可自营、销售、全为出租或经营，写各功能可销售或出租各功能可自营、销售出租，且互不依赖和影字楼、商场、公寓受特征，公寓收益受写字楼、出租，且互不依赖响，有可长期收益的，酒店经营情况影响较租售情况的影响和影响也有可短期回收资金的大24前言前言一次前所未有的开发使命——作为武汉楼市有史以来开发成本压力最大、规划与产品限制最多、交地跨时最长的项目，同时也是武汉内环以内开发总量第二大武昌开发总量第一大的项目，大家顾问认为：这是一次前所未有的开发使命，模仿、常规注定是徒劳的……武汉没有现成的范本。一次前所未有的开发压力——35.02亿单次成交总价之最、3290元/m?的武汉楼面地价之最等带来宣传光辉的背后，是面对的武汉前所未有的成本与策略压力；而跨越三年的交地时限、106万m?的内