www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库谨呈:深圳市益田集团股份有限公司益田大益田大运运城邦二期【城邦二期【卫卫城】城】20112011年度年度营销营销策略策略总纲总纲世联地产益田大运城邦项目组2011年2月本报告是严格保密的。1www.fdc01.com房地产智库20112011年年11月月11日【日【卫卫城】盛大城】盛大开盘开盘，，当当天天劲销劲销179179套套，成，成为龙岗为龙岗及深及深圳圳市市场场令人令人瞩瞩目的新目的新标标杆杆！！截至目前，【截至目前，【卫卫城】累城】累计销计销售售241241套套，，销销售金售金额额约约2.642.64亿亿元元，，总总体成交均价体成交均价1104711047元元//平米平米！！?项目总体情况总销售面积目标总销售额目标实收均价总销售套数开盘日期(㎡)(元)(元)20482139262567112000120002011年1月1日?已售单位统计（截至02月20日）成交均价(元)除购物卡成交总面积成交总金额套数面积金额成交总套数实收均价(元)(㎡)(元)销售率销售率销售率24123945.53264534500110471084611.8%11.2%10.3%?剩余可售单位统计（截至02月20日）剩余可售面积剩余可售总金额剩余可售单位均价剩余可售套数(㎡)(元)(元)1807189980.47230257750012120www.fdc01.com房地产智库开盘开盘后，【后，【卫卫城】成交价格城】成交价格节节节节高攀，已高攀，已经经进进入入龙岗龙岗中心城主流价格行列中心城主流价格行列！！20017912500123351200015011638115001127910011000107681088410490105005024151481010000095001.1~1.31.4~1.91.10~1.161.17~1.232.9~2.132.14~2.20成交套数实收均价开盘后周成交数据：日期1.1~1.31.4~1.91.10~1.161.17~1.232.9~2.132.14~2.20成交套数179241514810实收均价107681049010884116381233511279本报告是严格保密的。4www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库20112011年度目年度目标标————销销售售额额17.617.6亿亿元元Q1Q1、持、持续续高速的高速的销销售力售力第一销售力(关键词:周均消化30-40套,全年销售约第一销售力1800套)Q2Q2、持、持续优质续优质的客的客户户源源(关键词:周均上门250批,优质大客户资源)Q3Q3、整合、整合营销营销的影的影响响力力第一美第一美誉誉度度(关键词:围绕“大事件”的系统营销推广)Q4Q4、豪宅形象的全面提升、豪宅形象的全面提升(关键词:豪宅配套及服务的全面提升)本报告是严格保密的。5www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目标下的背景分析1宏观政策解析2市场竞争分析3目标客户分析4项目利好分析www.fdc01.com房地产智库世联观点：?2011年楼市预测——“史上最严厉的调控年！”1、2011年楼市调控将力度更大，范围更广。2、2011年的房价不宜盲目看空，而且今年一定不会重演2008年的走势。2011年中央对房地产市场的调控政策不会放松，一方面是因为市场的力量在不断积聚，变的越来“越强，时常有冲破政策的表现。如去年12月份，各地市场又一次出现反弹，成交量出现不同幅度的上涨，根据量价规律，成交量的持续上升必然带来成交价格的上扬。政策松动或退出一定会导致市场“报复性的上涨，前面的调控将前功尽弃，招致更大的民怨以及政府公信力的再一次丧失。另一方面，2011年中国房地产市场因为许多制度性的问题并没有解决，市场旺盛的需求包括居住的需求，增值保值的需求、保障的需求、发展的需求等依然存在，加上购房者日趋理性而形成的强烈的市场预期，投资渠道的匮乏、财富的增长等因素，成交量和成交价还会得到有力的支撑。再者，过去15年仅有金融危机才有产生房价下跌，如97年和08年，而今年预计美国及世界经济将超预期复苏，因此金融危机就今年来看不可能。就此来看，今年国内的房价难以下跌。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1、销量预测：一季度持续低迷，二季度不可预计不确定因素效果十二五规划凸显调控长期性一类城市量价走势模拟保障房短期难以批量投放限购及预售资金监有可能扩大管范围开发商资金来源面临紧缩负利率加息预期增强房产税选择性试点供需的释放存在一定的季节性2010.42010.92011.2观察政策走势的重11年两会要窗口流动性管理趋紧??20112011年一年一季季度，度，由于春节由于春节因因素素，加上，加上22月份政策趋月份政策趋紧紧，成交量在，成交量在22月份月份达到低谷达到低谷。而。而33月份月份受受““两两会”的会”的干扰干扰，，作作为全国楼市为全国楼市风向风向标的一标的一类类城市，一城市，一季季度成交量度成交量难难以有以有效突效突破破；；??20112011年年二季二季度，如不出现更加严厉的策度，如不出现更加严厉的策略略，，由于由于一一类类城市城市化带来的城市城市化带来的巨巨量需求需量需求需要释要释放，放，市场将呈现销量市场将呈现销量回回升的升的态态势势；；??20112011年年二季二季度，如政府出度，如政府出台台更加严厉的政策，购房者持续观更加严厉的政策，购房者持续观望望，市场将持续，市场将持续低迷低迷，，难难以以实实现现较较大销量提升。大销量提升。本报告是严格保密的。8www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2、房价预测：短期阶段性波动，中长期趋于稳定房价房价助跌助跌因因素素房价房价助助涨因涨因素素?从严政策环境：金融、税收、行政限?城市发展预期：2011年，深圳将迎购等政策调控将成为常态，深圳地方政府来“大运会”，城市及区域影响力的提升将继续跟进中央楼市调控、短期内政策不、区域配套及居住环境的优化，这些利好会出现松动。因素将激发市场需求和购买信心。??加息通道开启：管理通胀预期依然是供求矛盾加剧：据不完全统计，2009宏观经济调控的一大主题，政府可能将出年、2010年全市商品住宅可上市推售的面台更多控制通胀政策，如一旦开启加息通积约为800万平米，而未来一年仅约为道，对楼市需求的抑制作用将逐渐显现。450万平米，相对于强劲的购买需求，新增供应依然不足。20112011年房价预测：年房价预测：一方面，调控一方面，调控从从严的政策严的政策环境难环境难以以改改变，市场变，市场短期内短期内不可不可避免避免会出现会出现阶阶段段性性波波动动；；另一方面，中另一方面，中长期长期来看，来看，由于新由于新增增供应供应有限，有限，供供求求矛盾矛盾将成为将成为阻碍阻碍房价下房价下行行的重的重要要因因素素。。本报告是严格保密的。9www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库后续政策不确定因素持续存在。1、2011年楼市总体基调为“量跌价稳”，调控持续且力度不容小觑。2、在复杂的宏观背景下，顺势而为、抢占时机快速出货是楼盘的最佳出路。本报告是严格保密的。10www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目标下的背景分析1宏观政策解析2市场竞争分析3目标客户分析4项目利好分析本报告是严格保密的。11www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1、龙岗中心城总体消化速度正常消化期片区内22个项目累加周均消化量约150套/周（不含开盘及加推）片区指标盘数据11.01-11.0711.08-11.1411.15-11.2111.22-11.2811.29-12.0512.06-12.12上门量476458556364绿景大公馆成交量176465上门量888087869383阳光天健城成交量19141613922上门量143901285211164万科金色沁园成交量8111103145上门量5210010018018094万科清林径成交量101002上门量150656579110320星河时代成交量21111—上门量350350360110150120尚模八意府成交量———753017上门量11012811692120290益田大运城邦成交量2229249——?正常销售项目周均上门量均在100批以内，热点项目上门量100-200批；?热点项目周均成交15套左右，一般在售项目周均成交量均在10套以下。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2、龙岗中心城存量盘点片区内总存量6335套，按照目前片区150套/周的正常消化速度，至少消化10个月！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3、龙岗中心城竞品盘点片区内供应产品线非常丰富，本项目产品全年将面临全线竞争面积段面积段主要存量项目主要存量项目户型户型剩余套数剩余套数均价均价周均消化量周均消化量总价区间总价区间备注备注绿景大公馆绿景大公馆5656㎡㎡11房房7713000130002272.872.8万万汇龙天下汇龙天下5050--8080㎡㎡11房或房或22房房1711711100011000115555万万--8888万万尚模八意府尚模八意府7575--8686㎡㎡22房房49491100011000558282万万--9595万万世纪新城世纪新城3232－－