港汇恒隆广场市调报告《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net市调过程简介：时间安排：9:30—11:30完成流程性调查13:00—16:30完成元素性调查路线：上海火车站—上海港汇广场乘坐地铁1号线（莘庄方向）18分钟，12号出口调查内容:（广宣)（陈列）（现场）（经营）流程性调查：1.楼层品项占比(百分比图)2.人流及动线规律3.顾客定位（年龄结构、职业比例和消费水平）4.成交率5.各品项主价格带6.优劣势品牌《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net元素性调查：A:经营分析：经营模式和占比商场业态占比主导品项占比（衣服、鞋子、化妆品、家电）分析“2.8”盈利方向和销售主导B.广宣手段：电话、网络、店内外广告等手段，并分析主打广宣的优劣性店内促销方式，分析如何达到了盈利目的举例,选择该商品和促销方式的原因C.现场：卫生人流疏散现场氛围等硬件条件服务员形象礼仪、销售技巧和管理层管理流程和特色等软件条件D.陈列：商品各主要陈列方式汇总及解析了解营业员陈列方式的动机并谈谈如何达到销售与陈列互利互惠的《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net港汇恒隆广场简介项目名称：港汇恒隆广场商业类别：城市综合体商圈：徐家汇体量：总面积40余万平方米开发商：香港恒隆地产有限公司设计：美国凯里森设计事务所轨道交通：地铁1号线、9号线.11号线产业覆盖：国际化购物中心、双子塔写字楼、高档服务式公寓的综合性商业地产车库：1400个泊位，分地上一层和地下三层《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net业态覆盖简介港汇购物中心：1.商场内分为7个营业层面，地上六层和地下一层2.商铺营业面积7万余平方米3.购物中心汇聚集购物、娱乐、休闲、餐饮、观光、泊车于一体4.一楼中庭挑高36米的中庭巨大玻璃采光穹顶，加之中庭两翼跨越整个商场的玻璃采光顶，使得中庭及各楼层周围，均可利用天然光源5.商场设有升降梯和手扶梯多达94部双塔写字楼：1.每座高225米各51层，总建筑面积达13.4万平方米2.每座塔楼设置16部高速电梯，内部装修完全依照国际A级办公楼装修标3.世界500强或世界著名企业入驻办公，使港汇中心成为名企汇聚之地服务式公寓：1.港汇花园一座(RT1)、二座(RT2)及港汇服务式公寓(SA)三栋建筑，拥有635套单元可供出租2.公寓的豪华私家会所位于港汇服务式公寓内七层，且配备有高级私家会所及其屋顶露天游泳池、网球场，是上海最具规模的外籍人QQ1053527879http://www.fdcsky.net《2012士房地服务式公寓产营销策划大全》震撼升级上市！联系：房地产商域网：港汇购物中心—-1F/1F-1F1F:品项占比：手表53%服饰14%餐饮10%品项占比：时装32%餐饮21%化妆品28%其他（超市、化妆品、配饰）23%其他（包具、手表、饰品）19%人流量：1200人/时人流量：800人/时5%成交率：成交率：2%主价格带：手表2800-3000主价格带：时装5000-9000服装600-1000700-2000饰品2000-4000化妆品优势商品：ZARAFILABOSSDOXA优势商品：HugobossCerruti188ASotCHANG《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net港汇购物中心—2F2F品项占比：男服10%女服33%男鞋9%女鞋27%护肤品10%餐饮4%其他7%人流量：600人/时成交率：5%主价格带：衬衫（低价带）700-2000（高价带）5000外套(低价带)5000-8000(高价带)10000-30000皮衣10000-50000优势商品：DKNYJORYA劣势商品:DavidMayernamanToemix《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net港汇购物中心—3F/4F3F4F品项占比：男女装35%童装20%玩具20%其他（餐饮、饰品、鞋子）25%品项占比：男女装30%男女鞋5%内衣15%床上用品25%人流量：300人/时其他（饰品、珠宝、护肤品）25%成交率：8%人流量：200人/时主价格带：童装300-900成交率：6%童鞋200-800童裤300-700主价格带：女装700-1600男装800-1800优势商品：ModaOnly优衣库JACKJONES优势商品：Levis马克华菲淑女屋《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net港汇购物中心—5F/6F5F6F品项占比：餐饮娱乐52%、配饰（珠宝、眼镜、皮包）27%、文化用品9%、美容美发9%、其他（服饰、化妆品等）3%.人流量：130人/时主价格带：餐饮150-300配饰1500—3000优势商品：肯德基、必胜客、凡蒂尼等5F/6F主要为餐饮娱乐，定位于为顾客提供休闲娱乐的地方，整体档次尚可。以餐饮娱乐带动其他品牌销售，做到附加销售，从而带来利润。生意尚可，成交率11%.《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net特色区域?商场各楼层都规划了特色区域：1.地下一楼设有联华超级生活馆、名店运动城2.一楼168米长“L”的欧亚式露天步行街——“兰桂坊”为商场增添了异国情调，其中汇聚了十余家东西方餐馆、咖啡吧、水果吧、点心店、茶坊等；3.五楼设有“新华书店”；五楼、六楼的“美食世界”，精彩呈现各式风味特色餐饮的饮食文化；4.六楼专辟的“金数码城”汇聚了时尚、先进的数码产品和尖端的通讯产品；六楼的五星级“永华电影城”5.港汇广场集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化等全方位业种为一体，以宽敞宏大的空间和休闲自在的氛围，让顾客体验一站式全享贴心服务《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net定位总结1.百货业本身“大而全”的定位令其缺乏个性产品，因而敌不过有业态组合优势的商业综合体。而相对而言，美罗城的体量较小，因而其商场内部的通透性并不明显，港汇恒隆则以其大体量的优势，进行交通内部循环梳理，与周边商业项目拉开了距离2.随着未来徐家汇中心的建成，甲级办公楼的落地将引入更多白领消费群，加上港汇恒隆广场本身的写字楼，白领消费将为徐家汇西北角提出更高层次的需求，因此，港汇片区的高端路线受到业内肯定《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net港汇不足之处1.目前华山路的修路对该项目的外部交通带来了一些负面影响，而徐家汇转盘的车流拥堵同样为驱车前来的消费者带来诸多不便2.购物定位的提高，商场内的餐饮定位也应相应作出调整，以满足商务宴请的需求。而该项目由于层数较高，如何将人群吸引至高处是一个问题3.电子商务的发展，人们逛商场的动力正在减小，因此，如何增加体验式消费因此建议商场内可引进电玩、互动式零售等体验式内容。当然，随着消费需求的不断变化，商场对个别店铺的调整也是需要经营者实时关注的部分《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net港汇经营业态分析《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net目录业态占比与经营模式客源分析品牌定位经营分析涉外内街《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net业态占比与经营模式业态占比由图可见：购物：餐饮：娱乐67:22:11商场处于高端繁华区，整体消费水平较高，所以商厦以高端品牌为主，其他为辅进行操作.购物这种以购物为主的模式通过实践来证明是很正餐饮.娱乐确的经营模式：租赁形式为主，过道品牌少数采用联营在市中心租金很高，办公楼租金均价10元/平方，物业费：31.50元/平方米·月，所以主要利润为租金，广告，与公共场区的促销扣点《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net客源分析受众覆盖区域左图客源多为3公里左右住宅区、办公室白领、金领阶层人员10公里多为外来人口从火车站坐地铁人员.港汇广场结合多种业态于一体，顾客在选择上多为购物和休闲娱乐为主，餐饮为辅，与双塔商务写字楼互利互惠受众行为特征《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net客源分析受众性别分析商场定位高档，故而购物人员多为成功男士与有资男女及多金家庭受众年龄层分析客流方向：1.港汇恒隆广场将通往地铁站的通道刻意做出拓宽设计，是引入消费人群的重要方式2.对外的两个小侧门和扶手电梯入口是对外注入人流的主要通道，但根据商场的定位设计上来看，并不起主导