《浣溪沙》宋向子諲乐在烟波钓是闲。草堂松桂已胜攀。梢梢新月几回弯。一碧太湖三万顷，屹然相对洞庭山。况风浪起且须还。湖山倾国三万无锡弘扬三万顷整合推广策略沟通为-深圳百威尊营销目标a.着力提升弘阳-三万顷的品牌价值和形象，塑造成为环太湖乃至长三角地区第一阵营的顶级别墅b.76套千万级单位及二期后续产品成功销售八亿?总面积18万㎡、76套纯独栋别墅销售?折合均价≥25000-30000元㎡?每套价格不低于1000万?环太湖第一阵营第一类产品价格快速销售加高溢价，一个有悖于常规的后续开发目标（在一期别墅销售不理想的情况下）一基本面分析1、环境市场全国楼市风险升高1、全球金融危机持续，国家调控从紧，投资购房门槛受限。2、长三角融资泡沫破灭，民间融资难，资金链普遍紧张。3、一线城市量价双跌，长三角“退房潮”涌现。投资经济退潮1、房地产市场投资经济开始全面退潮，全面进入刚需经济时代。2、长三角实体经济开始复苏，豪宅市场投资热开始出现冷却迹象。3、移民潮涌现，国内高端客群规模逐步缩小，开发商面临市场竞争加剧的压力。营销技术全面变革1、面对楼市刚需时代来临，营销竞争加剧，传统营销技术受到考验。2、产品与客群的推广诉求方式开始出现多样化，超越物理诉求向情感理念诉求层面升华。3、技术升级，对豪宅市场的营销思想提出更高要求。宏观市场简述2012-2013大势预测·房价继续维持稳中有涨趋势；毕竟CPI居高不下；·锡十条，限三政策打压，利空政策对别墅物业影响明显·别墅成交量缓速下滑，但仍对房价起到支撑；·市场不亢奋，投资需求与刚需求占主导，但投资需求被严重压抑。看法a.限购是硬性政策，我们难以让被限购的客户来购房b.重点是让那些还有购房资格并且买得起本案的客户，在竞争环境中选择我们2、竞争无锡楼市此起彼伏低总价小面积别墅占主力，成交主力区域以新区和惠山区为主，但滨湖区前景看好在无锡别墅市场中，唱主角的是滨湖区，其以优越的景观资源、最长的别墅发展史、最丰富的别墅产品，在无锡七大板块中独占鳌头。滨湖区市场又分为五里湖板块和马山板块。五里湖以风光秀美著称，历史文化悠久，长广溪湿地公园是全国九个湿地公园之一。五里湖由于土地资源有限，别墅资源更显稀缺，。蠡湖壹号的联排别墅将卖到17000的单价。马山板块将在未来的滨湖区别墅市场中显示出其重要性。马山板块拥有更丰富的太湖景观资源，并且政府对马山的规划也日渐完善，国家级度假村、高尔夫球场、灵山佛文化等等将为马山增值，马山别墅板块发展平稳，确实潜力无限。无锡同级别竞争比较：太湖畔山半山一号复地澜湾湖堤漫步阳光100汀本案庄园枫渡无锡太湖山无锡申锡房无锡复地房无锡白金阳光100地产开发有弘阳集团品牌庄度假村有地产实业有檀宫度假置业集团平限公司限公司限公司有限公司有限公司位于无锡太惠山新城核堰桥镇西漳马上太湖区位位于五里湖畔湖风景区马心地段政和太湖古镇南泉平山半岛大道上镇天一新街风景区位于无锡唯零距离太湖澜湾位于复三面山一资源一的国家5A山水环抱，地公园城邦临近太湖败级风景区---林溪掩映，的西南面，面临太湖面太湖五里湖畔远离喧嚣紧邻堰桥港纯独栋，以128套双拼56幢独栋景总体布局采用半山半坡山水别墅组36观别墅采用欧产品尊重自然、别墅与联排住宅，围欧美经典小胜团融合自然为式与现代相结合组团式独栋套叠加别墅纯独栋设计理念合的建筑风格住宅坡地独栋别墅叠加别墅均价独栋别墅总价一期1000-25000-3000/M22500-3200W；9000元/平米22000元/500W，联排价格1700W;二期总价约1000-平500-600W平地别墅850-；双拼别墅均㎡别墅总价约总1450W价10000元/价约250-2500W平米300W无锡重点别墅项目的历史来看，主要集中在太湖和蠡湖沿岸；相对于项目来讲，均以大户型、静态、豪宅项目为主1.山水湖滨2.太湖威尼斯花园3.帝苑4.印象剑桥715.太湖金色水岸326.弘阳-三万顷57.新梁溪人家4868.半山一号同板块内竞争优势比较：剑桥印象泊郡南丰御园灵山元一天邑本案品牌影响无锡灵山房地产投资南丰中国发展有限公元一集团港资背景开发有限公司司弘阳集团胜东至七里堤，南至云无锡马山十里明十里明珠堤全线临湖南农垦太湖疗养院西三面环山败环境资源珠堤，太湖之畔生活御园以山体25米等高线为一面瞰湖界，北至排洪渠位置优越以英国剑桥为蓝本，东南亚风情大宅，打纯湖山独栋打造一座具有浓郁英纯正意大利风格的产品特色造成建筑与生态环境经典欧美风格胜伦风情的小镇纯独栋别墅区和谐交融之作独栋360-400㎡，总214幢独栋别墅，总独栋560-740㎡，25000-30000㎡，总销售价格价：800W价800-2000W总价约1000-1700价约1000W-2500W败W印象剑桥三期泊郡一期余16套，开发阶段二期在售20套独栋一期在售76套独栋目前正在认筹中二期6月推出竞争总结——1、地段资源不占明显优势；2、环境及产品特色小胜；3、前期品牌影响较弱，市场口碑一般，销售周期漫长，品牌形象识别度较低；4、区域和价格有一定的抗性；3、产品本案天生禀赋与骨血筋肉居太湖三万顷，享天下盛景！中国长三角“宁沪杭”黄金核心！项目位置“太湖度假区”湖底隧道“沪宁南通道”畅享90分钟生活圈享受国际级都市繁华便利！享受绝版级景观生态资源！享受国家级度假区奢华完美配套！产品分析判断：产品解读清单产品解读清单??地区地区,,项目位置项目位置?√?政府对地区未来规划政府对地区未来规划?√?交通网络交通网络√??周边环境周边环境?√?周边商圈周边商圈??周边居民周边居民//人群人群?√?周边公共设施周边公共设施√??周边小区周边小区//项目项目??发展商的初步心理价位发展商的初步心理价位??期数期数?√?项目面积项目面积,,建筑面积建筑面积,,容积率容积率√??项目地形项目地形√??项目设计理念项目设计理念√??项目建筑风格项目建筑风格√??项目的外观与标志性项目的外观与标志性√??项目建筑材料项目建筑材料√??项目建筑形态项目建筑形态√??小区规划小区规划??小区内配套小区内配套((会所会所//购物购物//娱乐娱乐//健康健康//餐饮餐饮//学校学校//医疗医疗//生活生活……))√??园林设计园林设计√??各户型设置各户型设置((形态形态//房型房型//面积面积//套数套数//比例比例))?√?各户型房厅设置各户型房厅设置((面积比例面积比例//开间开间//楼高楼高))√??室内特色室内特色((窗窗//门门//采光采光//梯梯//花园花园//电梯电梯//大堂大堂//浴室浴室//厨房厨房……))√??智能化的设备智能化的设备√??内外景观内外景观√??投资回报投资回报((买卖买卖//租赁市场租赁市场))??首付款首付款//信贷等要求信贷等要求√??物管服务物管服务√??发展商背景发展商背景//声誉声誉√??建筑师建筑师//设计师设计师//园林设计师园林设计师//物业管理公司物业管理公司?长三角地理中心，环太湖最优地段生态人居标杆?无锡最大、容积率最低的纯独栋别墅区?三山一湖的环抱地势，身份感与档次感?罕有半山半坡式湖景园林社区?1000方独立大宅，带私家恒温泳池及湖景花园?中信集团、九龙建业重金打造的龙头项目?3万元/平方的毛胚起价?80万占地面积的大型生态人居项目气派空间典范?350-600方独立大宅，尽显领袖风度湖山独栋，非凡气度?增加落地玻璃窗，轻松链接自然的湖山?欧美经典风格超大户型别墅?依山临湖，超大气度?每层间隔宽大，临景观建筑，视野开阔，无遮挡视线?350-600方独立大宅，带私家花园泳池?独栋点式布局，独立分开，私密性强国际极致享受?80万占地仅0.167的容积率，居住开阔舒展?2000余亩郊野森林公园，1500多亩国际体育公园，500亩生态湿舒适性与私密感地公园，500余亩五星级酒店、特色商业用地，彰显主人身份档次?提升地面高度，打造阳光车库与坡地园林?国际顶级设计及规划组合?引入铂金五星云端国际酒店与私享高尔夫配套，享受与世界同步第一价值层级土地资源区域地王马上核心世界级自然风景度假区三山一湖第二价值层级客户层级350平米以上顶级墅区顶级综合配套第三价值层级产品差异半山半坡无锡最大、容积率最低美欧境地落地长自然别墅弘阳集团精砺巨作?太湖度假区国家级顶尖配套非买?奢华级休闲私属领地不可?世界级贵重私产?太湖畔原生的珍贵自然资源弘阳三万顷核心利益谁会来谁有资格购买这些利益？顶级富豪！！?能负担每平方米2~4万，总价数千万的售价?当然还要能承担高昂的物业管理费顶级富豪?人口特征?年龄在40岁以上，身价亿万?大多缺乏完整的正规教育经历?男性为主顶级富豪?个人背景?出生在风起云涌的政治运动年代，经历了20多年经济改革给社会带来的巨变，有丰富的人生经验，对社会、人生有自己的一套看法顶级富豪?心态?通过白手兴家建立自己的王国，有个人传奇和自豪感?普遍在创业早期负有原罪，在政策性的经济环境和“仇富”的社会氛围中缺乏安全感顶级富豪?心态?社交生活、生意来往以及个性对“显富”的需求与传统“藏富”观念相互交织，形成矛盾的心态，令他们对房产产生不同的需求，或藏富，或显富，甚至两者兼备！顶级富豪?有足够的财富和能力令生活优越，不会轻易受摆布，能影响他们的意见领袖是权威媒体和学术权威（例如风水师、战略管理专家等）。顶级富豪?社交圈子稳定而且具有排斥性，相同阶层的羊群心态显著，圈子内的消费示范作用远大于任何推销顶级富豪?对豪宅的消费方式—自住—度假—行馆—投资—公关用途顶级富豪?价值取向?财富只剩下数字上的意义，消费的价值取向是：稀有、珍贵和产品本身能带来的独特体验或